限制外资进入房地产二级市场意味着什么?

发布网友发布时间：2022-05-29 10:09

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《新目录》对外商投资房地产业*范围有所扩大，对金融业*尺度有所放宽。《新目录》为何进一步扩大外资进入房地产业的*范围？却减少对进入金融业的*？为此，和讯网约请相关专家对《新目录》进行了解读。嘉宾：曹建海中国社会科学院国际投资研究中心研究员白明商务部研究院研究员外部环境发生变化必须修订《外商投资产业指导目录》和讯网：2004年和2007年两次修订目录的背景和时机有何异同？曹建海：2004年的时候，中国就是追求经济高速增长，在整个十五期间是中国粗放经营的最高峰，所以那个时候可能扩大外商投资，外商当时还是非常欢迎的，包括房地产类的我们也是继续引进的，相对来讲跟现在的外部环境不一样的。另外2004年的时候，我们对外资并购国有企业的认识不够，对这方面是积极开放的，导致大量私募基金在中国并购得逞。当时我们对很多问题认识是不够的。这一次实际上就是表明金融领域更多的开放，而且是市场的开放，确实对金融业提高竞争强度，提高服务质量，降低收费水平有很大的好处。和讯网：《新目录》明确表示，我国将继续*外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，一直不放松对这些领域的*，基本考虑是什么？曹建海：高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设，在国内实际上也是*的，这是由整个国家的房地产*所决定的。别墅、高档写字楼和国际会展中心占地比较多，而且这些建设本身容易助长投资过热，我们应该防止这些的大规模建设。对外资*这一部分，本身就等于是为了在国内实行统一的房地产*。而且高档写字楼等很容易成为投机的对象，比如说摩根斯坦利进入中国往往就购买大型的商业写字楼，如果他们进行投资开发，就必须进行*，可能也有这方面的考虑。白明：高档宾馆、别墅、高档写字楼，这些领域本身就比较热，现在房地产价格这么高，大力满足老百姓住房需求，尤其是中低价房子是当务之急。有的地方不顾这个，大力发展高档宾馆、别墅、高档写字楼，不仅对建材等材料造成压力，而且不一定有效益。因此，在这些领域*外资就很是必要。 *外资进入房地产中介公司有利于稳定房价和讯网：《新目录》新增加了对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的*，为何会新增加这一条？与当前的房地产市场运行现状有何联系？曹建海：当前的房价如此之高，这里面其实很大的一个因素就是房地产中介的因素，比如说现在的房地产开发公司，卖房子的时候得借助中介公司来起价，这就需要喝茶费、手续费，他们也往往可以通过中介公司避税。目前来看中介公司在抬高房价方面，即使在一手房的销售环节他们也是大规模的参与了，特别是一些国有企业的房地产销售，国有企业很担心房价涨幅太大引起*的批评和媒体的批评，所以他们一般一手房销售环节往往都要引入中介部门，这样一来，中介实际上在影响房价方面起的作用是非常巨大的。如果外资进入中介公司，通过二级市场来参与炒作，这有可能会导致大量的财富向国外流动，而且外资一旦将房屋市场控盘，或者租赁市场控盘的话，这对民生会产生很大的影响。一个国家一个地方的民生住房问题，很大程度控制在外资企业手上，那是有很大危险性的。因此，《新目录》会新增加这么一条。和讯网：2004年版的指导目录，期货公司属于外商禁止投资的产业，《新目录》规定外商可以投资期货公司，但中方必须控股。这个基本的考虑是什么？与股指期货的即将推出有何联系？曹建海：前几年我们曾经关掉了不少期货公司，在2004年的时候，中国在期货方面的交易还是非常谨慎的。但是2005年以后国际油价大幅度波动，铁矿石价格、有色金属等大宗商品的价格不断的上涨，中国在这方面的发展比较滞后，而且国际投机基金、对冲基金有专门地针对中国的采购进行投机的基金，因此在这方面中国就遭遇了不少的损失。现在国家意识到了期货问题的重要性，就必须要“补帐”。相对来讲，外资对期货交易在经验等各个方面，是比较有成熟的，所以放宽这种*，实际上是希望通过引进外资参与期货交易，可以帮助国内的期货公司规避风险，提高经营水平。当然这肯定与股指期货的推出也是有一定关系的，为股指期货的推出奠定基础。白明：中国金融市场的开放是一个大趋势，但是开放不是说一夜之间完成，必须得逐步开放。这么多年来逐步成熟了，现在不管是B股开放，还是港股直通车等都在有条不紊的进行了。中国对外开放不断升级，过去扩大出口参与国际分工，从商品上开放，从资本上开放，但是金融资本是资本比较高级的形式。开放期货公司是金融资本开放的典型形式。《新目录》有利于民生和维护* 和讯网：《新目录》不再允许外商投资勘查开采一些不可再生的重要矿产资源，*或禁止高物耗、高能耗、高污染外资项目准入。此外，大豆和油菜籽食用油脂加工、生物液体燃料生产要求由中方控股，玉米深加工则被列入*类目录。如何看待对外资的这些名目繁多的“禁地”？曹建海：我们过去在矿山勘探开采领域犯了一个最大的错误，就是允许不同经济形式的资本都可以参与。这对矿山的开采造成了巨大的破坏，这种破坏主要是外商和民营企业等造成的。在这个领域对外资我们应该是不再鼓励的，勘探领域适度的合资也不是必要的。独立的外商进行投资勘探实际上并不符合矿山开采勘探的基本内在规律，因为这种矿山是全民资产，如果由外资来控制国家的资源，实际上导致这个国家的财富大规模的流失。像委内瑞那原来也是大量的石油资源被外资控股，而实行国有化以后，国民福利得到了极大程度的提高。基于这种考虑，现在如果允许外资进来，将来再进行国有化，就会非常麻烦，所以这个考虑还是比较妥当的。白明：资源是上帝赋予中国土地的资源，由中国人民共享。但现在资源价格改革并没有彻底到位，在没有到位的情况下，我们无法界定具体的收益分配。比如说你挖一吨煤有多少是老天爷给你的，是自然赋予你的，有多少是你劳动创造的，多少资本要素形成的，不能准确的判断出来。在这种不能准确的情况下，外资进来除了资本回报以外，肯定要获取大自然给中国的财富，这种财富中国何必给你呢？过去是因为中国外资少，适当让给外资一些是可以，但现在资源越挖越少，资源价格越来越高。于是中国凭什么让给外资，而且中国外资现在有过剩的迹象，在这个时候出台*措施恰逢其时。和讯网：那大豆和油菜籽食用油脂加工、生物液体燃料生产要求由中方控股，玉米深加工则被列入*类目录呢？曹建海：这些东西都是不一样的，比如说大豆和食用油脂加工，这方面是属于民生类很重要的内容，这一块应该是控制在国内企业的手上。生物液体燃料的生产，玉米加工这些是关系到粮食安全，如果大规模的引进外资，一旦失控，就会导致个国家粮价的上涨，关系到民生的问题，所以有必要对外资进行*，这个比过去也是一种进步。白明：这个主要是产业导向，因为这个东西确实有些热，容易造成重复建设。比如玉米深加工，加工了半天没有出来什么像样的原料，跟酒店一样，往往形成过度竞争，国内已经很激烈了。和讯网：此次《新目录》的发布对搞好宏观*，统筹国内发展和对外开放有怎样的意义？曹建海：意义就在于*外资的增量，有利于减少外商直接投资的增加，顺差过大，外汇储备增加，以及物价上涨等的矛盾。另外对一些行业资源、民生的控制，意味着我们更加关注*，开放也不再是敞开口子大开放，这是过去交学费的必然，交了大量学费以后我们学的更加聪明了。外资对《新目录》“下有对策”？和讯网：外资对《新目录》将会持有怎样的态度？外资会不会“下有对策”？曹建海：这肯定是有的，比如说外资可以通过对原有企业的增资方式来实现。这个*本身的操作性不是特别强，由于灵活性比较大，加上地方*在引进外资方面，特别是中西部地区引进外资方面，地方*对外资GDP的考绩也还是比较看重的，这有可能导致*本身很难落实。白明：外资肯定会想一些办法，这个目录本身就是一个导向作用的。任何*都是利益格局的再调整，总有人高兴有人不高兴。