资信不良是什么意思?
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发布时间：2022-05-10 13:29
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热心网友
时间：2023-08-12 19:38
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时间：2023-08-12 19:38
一、业主资信不良的危害
无法回收垫资款
业主资信不良的项目，会要求施工单位垫资施工。在施工过程中，业主可能因各种原因破产倒闭，施工单位只能通过参与破产债权分配回收工程款，但很可能业主资产根本不足以偿还工程款，导致施工单位无法回收垫资款。
危害项目现金流
现金流是一个企业的血液，缺乏现金流的企业很难正常经营，会导致企业资金周转困难，从而引发各种纠纷，更有甚者会导致企业破产倒闭。企业如此，项目也是如此。对于一个项目来说，若业主资信不良，最大的表现在于业主会要求施工单位垫资施工、在过程中无法及时支付工程款，导致项目没有现金流入，会极大的危害项目现金流。
危害公司现金流
业主资信不良，施工单位无法从业主处回收工程款，但是仍需支付分供单位工程款，不仅项目没有现金流，还会极大的危害整个公司的现金流。
二、业主资信风险的识别
1、审查业主的注册资金
当前形势下的项目开发都成立项目公司，项目公司即为业主。根据公司法规定，项目公司作为有限责任公司，股东仅仅在其出资范围内对项目公司债务承担责任，注册资金已经实际缴纳完毕了，公司债务与股东无关。因此，股东对项目公司的出资金额很大程度上能够代表项目公司资信能力。审查业主的注册资金主要从两个方面：
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注册资金的多少，显然注册资金越多资信能力越强；
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注册资金的实缴，根据公司法规定，公司成立实行注册资金认缴制度，即营业执照上的注册资金只是公司股东声明缴纳的金额，具体实缴时间按照公司章程规定的时间和金额缴纳。
所以查看业主的注册资金不能简单看营业执照上的数字，还要看其实际缴纳情况。
2、审查投资人行业内地位
如上所述，项目开发一般采用项目公司制度，有时候单纯看项目公司很难发现端倪，所以还要看项目公司背后的实际投资人。实际投资人的行业地位决定了业主的资信能力。
项目投资，一般包括*投资、企业投资和个人投资；企业投资又包含国有企业投资、民营企业投资和外商企业投资。一般情况下*投资和国有企业投资项目公司的信用最好，其次是外商投资，再次是民营投资。但是也不尽然，*投资项目也要看*的财政收入能否承担债务支出，民营投资要看投资人是传统的开发企业还是新入行的开发企业。
新入行的开发企业，往往怀揣着“入市抢金”的梦想，但是无论资金储备、开发经验，或者社会关系都明显储备不足，要么项目开发过程设计修修补补，要么一旦市场不利就资金困难，缺乏抗风险能力，容易发生项目停工甚至烂尾。还有一些民营企业明显社会信用不够，项目回款不是用于偿还项目公司的债务，而是优先被股东挪用。
3、审查土地使用权归属
根据法律规定，建设工程施工前业主应当取得建设用地使用权，而建设用地使用权又是业主的最主要资产。但是在某些情况下会出现施工人进行施工时，在建工程的建设用地并不在业主名下，这种情况一旦发生欠款纠纷就容易出现业主无资产可供执行的窘境。
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一是基于委托的开发，即土地使用权人委托业主开发项目，此情况下委托人是否对施工欠款承担责任，在法律上有争议；
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二是合作开发项目，即常见的一方出地、一方出钱，由出钱的（业主）与施工单位签订施工合同，此情况下虽然江苏省、河北省高院规定合作各方对工程欠款负有清偿责任，但是最高人民*的多事判例并不支持该观点，而是依据合同相对性的原则仅仅判令与承包人签订合同的乙方承担工程款支付责任；
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三是业主未取得土地使用权的情况下违法开发，虽然是违法开发但是很多地方*为了形象业绩往往对这种违法开发睁一只眼、闭一只眼，或者“以罚代管”。此情况下，多半是因为开发企业没有缴足土地出让金，所以属于业主信用差；
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四是*招商类的项目，如PPP、BT项目等，这些项目表面上是施工单位与投资人共同投标、共同与*（或*指定实施主体）签订合同，但是若施工单位不参与项目公司的管理，其实建设工程施工合同的真正发包人是项目公司，这一类的项目公司本身往往并没有资产，其工程款支付要么来源于融资，要么来源于*回购支付，要么来源于项目自身销售收入，总之是资金实力差、社会信用不足。
4、查明项目土地出让金支付情况
根据房地产管理法，我国土地归国家或集体所有，城市建设用地应当采用出让或划拨的方式，除公益类项目采用划拨用地外其他项目建设用地应当采用出让方式，及用地单位缴纳土地出让金后方能获得土地使用权，进而办理规划许可和施工许可。
但是很多地方*出于招商引资的需要，往往在业主没有支付土地出让金的情况下提前将建设用地交付，项目提前施工。还有一种情况是业主自身没有支付能力，*借钱给业主交付土地出让金的。笔者曾代理过一个案件，施工单位承接一个40亿招商引资类项目后，发现业主注册资金仅5000万，在过程中毫无资金支付工程款。当项目停工后调查发现，本项目的土地出让金是*借给业主的，业主毫无资金实力，就寄希望于工程达到预售节点，利用预售的房款支付工程款，以此空手套白狼。
项目土地出让金是否需全额支付能很大程度上说明业主的资金实力。如果业主付清了项目土地出让金，且其项目土地并没有用于大额抵押贷款，说明其开发项目的资金实力较强，资信状况较好。但如果其欠付大量的项目土地出让金，项目极有可能因为证照不全无法办理预售许可证，导致业主资金无法回笼，从而无法支付工程款。
5、查明业主过往履约情况
曾经发生过一起案件，业主是业界声望较高的民企，规模庞大，其开发的项目在当地也多为数一数二的标杆项目，同时有第三方提供付款保证。按理说，此类项目的风险较小，但因施工单位在承接项目前没有仔细了解该企业的过往履约情况，结果在项目竣工后，业主资金链突然断裂，保证人的股价跌到近乎为零。一夕之间，业主爆发*，银行等债权人纷纷争先诉讼、查封业主资产。即便案件最终胜诉，客户也已经很难实现全部债权。
实际上，保证人系业主的关联企业，两家企业都被同一家族的几个兄弟实际控制，如果客户在承接项目前仔细了解业主的过往履约状况就会发现，拖欠工程款是这家企业的惯常做法，且项目收益都被股东立刻分配掉。因此，该企业的涉诉情况非常多。客户在未进行业主资信调查的情况下草率的承接了项目，最终导致了项目亏损。
6、查明业主涉诉情况
业主涉诉情况可以从侧面反应业主的过往履约情况及其资金实力，其是否被列入失信被执行人名单更是判断其资信状况的必查项目。因此，承接项目前，可以在中国裁判文书网、启信宝APP、最高人民*网站的被执行人信息查询窗口、信用中国等网站调查业主近三年的涉诉情况及被行政处罚的情况。需要注意的是，如果业主变更过单位名称，则失信被执行人网站上仅仅显示名称变更后的失信记录。要查之前的记录，需要输入之前的名称。
7、了解业主融资计划
业主融资计划落实不仅可以保障工程款按时支付，还可以保障项目建设的顺利进行，即便将来项目销售情况不佳，也可以通过查封拍卖建成的房屋用以实现债权。
8、考察项目前景情况
有的项目施工单位在承接时，明知业主资信不好，但是出于各种原因，不得不承接。因此，项目前景对于施工单位就变得极为重要，也即项目是否容易变现极为重要。一个项目如果项目前景很好，比如发达地区的发地产项目，即使业主资信不好，只要能保证业主回收的资金优先支付工程款，那么对于施工单位来说，工程款的回收也不会有太大的问题。相反，如果项目前景不好，再加上业主本身没有支付能力，在业主中途放弃项目或者其他原因导致无法工程款无法回收，施工单位就无法收回工程款，并且很可能项目无法拍卖，导致施工单位彻底亏损。
9、谨慎承接工程项目
工业项目最大的特点就是工业用地不值钱，并且一般为业主自用的项目，所以在承接此类项目时，施工单位应该仔细审核业主资信，若业主资信不好，应要求业主提供相应的支付担保，否则拒绝承接。因为当工业项目无法回收工程款时，即使施工单位起诉查封了业主的土地与在建工程，很可能无人接手，导致工程款无法回收。
目前，国内建筑市场环境仍需进一步的规范完善，对于施工企业而言，能够有效的判断和识别业主资信风险，有助于提高企业与项目的风险管理，避免不必要的风险损失。
