《物权法》第七十六条第一款第(七)项的“有关共有”共有是否包含...

发布网友发布时间：2024-10-22 13:18

共2个回答

热心网友时间：2024-10-25 09:06

依物权法，住宅建筑区划内的权属只能也必须属于下列三种之一
1、“城镇公共”的性质，包括“城镇公共绿地”和“城镇公共道路”，以及其他法定为“公共”性质的权属，这种财产(不动产)，从占有、使用、受益、处分这些实际支配主体来看，已经不再属于小区业主了，而是划归国家相关主管部门支配，并承担相应维护义务。在建设方取得建设规划许可证报建时，属于“代征”性质，如果在正式批准的图纸上属于这部分绿地，那么就不属于业主“共有”范畴；
2、“专有“的性质，这在物权法中的正式表述是“专有部分”享有的所有权，因为第七十条里面的措辞是“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等”，包含了一个“等”所以也可能某一块绿地就不属于业主“共有”范畴，特别在第七十三条指出“明示属于个人的”绿地就不属于业主共有。具体依照什么、如何确定呢？在第七十四条里面给出了答案：“当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。虽然这一条是针对车位而言的，但是，基本法理很清楚，即，开发商在商品房小区销售的时候，约定这个绿地部分为专用部分，例如，随同某个住宅单元或者经营性用房单元一道，列为专有地进行销售，你在买自己住房单元专有部分的时候，虽然很可能根本没注意到这个绿地是放在别的住房或经营单元一道销售的，但是，在你的购房合同中，购买的“共有部分”内并未包括这个绿地，那么，这些购房人与开发商的“约定”就是：承认自己买的“共有”部分不包含这个绿地。这就是“约定”！因为是开发商在与大家签合同约定的时候，大家白纸黑字认的帐！
3、“共有”的性质，还是由第七十三条确定的：除了“属于城镇公共绿地或者明示属于个人的”以外，建筑区划内的绿地都属于“共有”范畴。至于怎么才是“明示属于个人的”，这个性质的确定同上：开发商与购房人法律上生效的“约定”——合同！

值得指出的有两点：
第一、物权法这里的设置实际上只是不必要地重复了合同法应该规范的事情。因为，中国业主买房子的时候并不注意自己购买的共有部分，甚至在别人提醒的时候都只顾住房专用部分，没有在签合同的时候坚持，即必须在合同附件里面把“共有部分”标示清清楚楚，自己宁愿放弃共有对车位、绿地、会所等共有的份额标的，所以，在格式条款面前让了步，以至酿成苦果。这一点，物权法的立法者们心知肚明，却故意这样设置，似乎很合理，但其实对很多购房者是隐瞒了重要信息，构成了一种近乎“合法的欺诈”！
第二、补救，虽然在业主们买房子签合同的时候，没有明确自己买了哪些“共有”，但是，只要在开发商已经售出的所有住房和经营用房以后，声称自己拥有绿地“专有”权的人，没有办法取得物权登记，那么，业主们就可以主张为“共有”！因为，物权必须登记才具有效力！

关于提问中的核心实际上是“重大事项”，已经明确为共有的绿地，如果要改造，例如改造为停车场地，那么，通常在小区规划时，绿地至少达到30%的占地面积（住宅建筑的占地面积其实也就40%左右），这种情况影响到全体业主的使用功能，一般会列为重大事项。此外，就这样的共同决定的事项，哪些列为重大，哪些列为非重大，可以通过修订“管理规约”明确（管理规约的条款不违背已有的物权法及其他法律条款即可）。

南京理工大学应用经济所朱宪辰

热心网友时间：2024-10-25 08:59

楼上回答的太罗嗦了

其实就一句话

共有中，包括公共区域绿地（不含开发商在合同约定中给业主的专属绿地）。