【城市研究】武汉市白沙洲两宗地撤牌:没有对比,就没有伤害
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发布时间：2024-10-22 13:33
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时间：2024-11-07 17:23
第一部分：地块基础条件分析
这两宗地在配套和市场环境方面都有相对较好的表现。080号地块距离地铁站仅400米，妥妥的地铁盘，地铁线路为在建的12号线，预计2024年底即可通车，是武汉当前最受瞩目的地铁线路之一。周边在售楼盘中，共享同一站点的有万科光澜道和龙湖天璞。在商业方面，080地块距离万科广场viviland比较近，步行约800米，距离龙湖白沙洲天街大约1.8公里，总体上还在打车起步价范围内，能够受到商业辐射。目前商业已经开业，为地块加分。
在学区方面，尽管白沙洲学区没有特别突出的优势，但与四新相比，差异不大。两个板块优质学区的帮扶水平不够，但随着时间的推移，这种情况有望得到改善。两个板块都是新城区，商品房生源占主体，业主来自湖北省及其他地区新落户的武汉人；两个板块都面临名校掐尖的压力，随着民转公的推进，这一压力将逐步降低。白沙洲的部分学校受统筹生源的影响较大，一定程度上影响了升学率。总体而言，生源并不是决定两个板块教育差异的决定性因素，关键在于教育帮扶水平的提升。在学区的选择上，有限的学区优势不足以弥补板块的区位弱势。白沙洲是靠近光谷武昌的核心外溢板块，江南是主要的产业就业目的地，也是当前武汉人口流入的主要方向，这与江北有很大不同。从学区图示看，080、081地块位于卓刀泉中学张家湾分校和洪山实验中学的交界处，按照就近原则，应该对口卓刀泉中学，但根据现状划片边界，也可能是洪山实验中学。卓刀泉中学虽然稍弱一些，但差距并不大，这两个学校都会比杨泗港以内的学校好一些，也比同环线的板桥中学要稍微好一些，在同等价格下在江南也没有更好的选择了。
市场环境方面，白沙洲板块目前在售新房数量较少，库存走势一路走低。2023年10月，白沙洲板块可售库存仅11万㎡，去化周期不足5个月。具体来看，城投联投江南岸、中建铂公馆库存各约4万㎡，城投联投誉江南、龙湖天璞库存各约1万㎡，其他项目零星一些尾货未备案，加起来不到1万㎡。从广义库存看，基本也只有城投联投两个项目稍微有些库存，板块当前广义库存也只有15万㎡，去化周期大约7个月时间。与2022年相比，狭义库存和广义库存都呈现出腰斩式下跌，去化周期也呈现极速下滑趋势，反映出板块供应已经出现断档窗口期。
第二部分：供地方的努力与分析
这两宗地在2021年进行了调规，从张家湾货运站地块调整为商业住宅综合用地，还有一部分中小学用地，中间有十字路网预留。地块原使用人为武汉惠誉实业控股有限公司（钰龙集团），通过土地挂牌进行委托交易。在2022年8月，这两宗地曾在2022年第三批次集中供地中打包挂牌出让，编号为P（2022）061号，但最终流拍。两宗地合计计容面积24万㎡，楼面价达到了8889.49元/㎡，出让起始总价21.46亿，保证金超过4亿，当时的市场条件确实不大有吸引力。为了降低拿地门槛，本次出让将一宗地拆分为两宗地，土地总价分别降到了10.7亿和8.4亿，起始楼面价降到了7950元/㎡，相比去年出让的楼面价打了九折。这些努力并没有很好地解决市场疑虑。
第三部分：不利因素与结论
要分析为什么会出让失败，从地图上看，最直观的结论就是距离高架太近。特别是080地块，几乎紧邻高架。然而，如果看看龙湖天璞，高架近这个理由并不特别有说服力，因为龙湖天璞紧邻白沙洲大道高架，距离本案也就500米的距离，但仍然卖得很好，相比马路对面的万科还有溢价。此外，周边二手房价格普遍偏低，华润紫云府周边二手房价格普遍偏低，次新房挂牌价格约1.6万/㎡，实际成交可能在1.5万+，而1万左右的还建房、老小区更是大量供应。尽管如此，新房想卖到1.6万/㎡，确实存在压力。
然而，武汉新房二手房倒挂的区域基本上不存在，新房贵过二手房是非常普遍且合理的事情。以万科光澜道为例，新房卖到1.8万元/㎡，完全不影响周边老小区1-1.2万元/㎡的价格同时在售。综上所述，即便是参考二手房次新房，这次的080、081地块也应当有价格支撑。然而，影响拿地的因素主要可以归结为四方面原因：一是地价8000元/㎡还是太高，市场信心仍然不足；二是环线劣势；三是地块处于微观区位的劣势，即夹生地，虽然周边有学校、商业、地铁等配套，但位置上没有优势；四是溶洞影响，白沙洲是溶洞片区，大小溶洞和地下河对板块内的基建产生了不小的负面影响，这对房地产开发的成本和工期都有较大影响。
