物业费测算流程
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发布时间：2024-10-22 10:55
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时间：2024-10-24 03:38
查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相关法律法规，明确物业费的相关内容与注意事项。需了解当地*指导价，最高价*，以及是否强制性规定不可突破最高限价。若属于强制性规定，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮。
了解物业费是否包含水电公摊费用。若当地*强制性规定，须在测算时加入水电公摊的成本费用。
了解项目基本情况：
通过项目总规图、设计图纸等了解项目基本情况，包括物业类型、占地面积、总建筑面积、住宅面积、商业面积、绿化面积、园区出入口、楼栋数量、楼层、规划户数与入住人数、设施设备数量与功率等。
对于综合性楼盘，应独立核算员工人力成本、保洁、绿化等费用，同时对共用性费用先总额核算，按建筑面积比例分摊。
查询当地收费标准：
了解电梯、设备维修、垃圾清运、绿化养护等专业服务的市场收费标准，以确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。
物业费测算内容：
物业费一般包含人力综合成本、清洁管理、绿化养护、设备维护、秩序维护、日常办公、固定资产折旧、物业公司保险和税费。
人力综合成本测算：
制定人员架构与编制方案，参考当地工资水平与集团薪酬体系估算工资标准，社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求结合实际情况估算。
清洁管理费用测算：
估算保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀费用，清洁外包按包工包料计算费用标准，每月生活垃圾清运费用按5元/户估算，日常消杀费用按当地市场价格水平计算。
绿化养护费用测算：
根据当地市场价格水平，按平均每平方米养护费用乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用。
秩序维护费用测算：
估算警用器材装备维护及更新费用，根据保安岗位数量及相关设备配置数量进行估算。
日常办公费用测算：
估算办公用水电、通讯、报刊、办公用品、社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用，可参考项目实际情况进行估算。
设备维护费用测算：
估算电梯、供配电、公共照明、供暖、给排水、消防、监控安防等设备系统的日常维护维修费用，电梯采用半包维保形式，其他设备系统一般采用自行维保。
固定资产折旧费用测算：
估算办公设施、生活用具等固定资产数量，根据每项资产的当地市场单价计算总费用，按3-5年折旧平均分摊。
保险费用测算：
估算小区公众责任险费用，一般为2-5万元/年。
税金费用测算：
估算物业公司税金，物业费收入主要为物业费收入，停车等经营性收入不计入物业费测算的常规收入统计。
费用汇总与调整：
根据上述内容汇总统计费用总和，并结合项目定位、当地*指导价与周边项目收费标准进行比较。若测算后的收费标准与实际需要相差较远，应根据预估的收费标准调整相关费用项目，最后达到预估收费标准。若把握不准，可在测算过程中带有定价预估性进行测算，以使结果与项目实际需要收费标准相符。
