借名买房交易过户需要注意哪些法律问题

发布网友发布时间：2024-10-14 09:31

共1个回答

热心网友时间：1天前

透过借名购房这一现象，我们发现对于涉及其中的双方当事人而言，都存在不容忽视的潜在风险。
（一）首先让我们来关注出资人所面对的风险：
1、假如在实施了借名购房之后，登记权利人发生了反口行为，即便当事人手中存在大量真实有力的证据，可以证明借名购房的真实性，仍有可能给他们带来诸多不必要的困扰；更为严重的情况是，若无法证实借名购房的事实，那么出资人自身的权益将无法得到有效保护，最终导致人财两失的局面。
2、倘若所购置的房产属于保障性住房范畴，而出资人实际上并不具备购买此类房产的资格，即便登记权利人承认借名购房的事实，出资人也难以获取该房产的所有权。
3、假设登记权利人未经许可擅自出售房屋，在交易相对方为善意并已完成变更登记的情况下，出资人将无法要求取消交易并取回房屋；即使能够证明借名购房的真实性，也仅能要求登记权利人承担相应的赔偿责任。
4、如果登记权利人未经授权擅自在该房屋上设立他项权利，例如抵押权等，在他项权利人为善意的前提下，出资人若想确认自己的产权，往往需先清除他项权利，方能赢得他项权利人的认同；更为糟糕的是，如果抵押权人依据相关法律法规及抵押权登记实现抵押权，必将对出资人自身的权益产生重大影响。
（二）接下来，我们来探讨登记权利人所面临的风险：
1、如果购房所需的资格或条件是由登记权利人享有，那么在借名购房之后，登记权利人通常会失去再次享受该优惠待遇的机会，比如某些城市针对首次购房者推出的优惠政策，以及通过抽签摇号所获得的优先排序等。
2、如果出资人并非全额支付购房款项，而是选择办理按揭手续，在出资人未能按时履行按揭还款义务的情况下，实际上会对登记权利人的信用记录产生负面影响，甚至有可能导致银行直接向登记权利人追讨欠款。
3、如果登记权利人未能及时清偿到期债务，债权人有权向法院提起强制执行程序，法院在调查被执行人财产状况时，会将借名购房的该房屋视作登记权利人的财产，有可能将其作为被执行人维持基本生活所需的财产予以保留，然而在执行其他财产的过程中，却可能导致登记权利人实际生活所需的财产遭到强制执行。
此外，在借名购房的案例中，出资人和登记权利人之间的关系通常较为亲密，在法院审理的众多借名购房纠纷案件中，甚至存在许多亲属间的纷争。因此，尽管双方基于信任，并未签署书面协议或协议内容不够明确，但由于借名购房本身潜藏着诸多难以预料的风险，极易引发纠纷，不仅对当事人的财产权益构成侵害，同时也会破坏双方的亲情关系，甚至导致原本和睦的家庭因借名购房而反目成仇。