强排篇:强排指标详解
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发布时间：2024-10-21 23:49
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时间：2024-11-12 18:42
强排所涉及的指标涵盖了以下几个方面：重要信息整理、总体经济技术指标、户型配比、配套指标、停车位指标、日照间距和强排指标。
首先，重要信息整理是基于项目规划条件，梳理出关键要素，如用地面积、容积率、建筑密度、限高、用地性质等。项目规划条件中未提及的配套，需从当地的城市技术管理规定或专门的配套规范中寻找，确保信息完整无缺。
接下来，总体经济技术指标是强排方案的经济基础，关键在于用地面积和容积率。例如，用地面积为50000平方米，容积率为2.2，可计算出地上建筑面积，包含住宅、商业、配套等。其中，住宅分为商品房和可能包含的保障房、配套用房，配套用房包括社区用房、物业管理用房、养老用房等。地下建筑面积则包括机动车库面积、非机动车库面积和人防面积。
地下建筑面积的计算基于户型配比和平均户型面积。通过预估平均户型面积，计算住宅的建筑面积、户数，进而确定每户应配置的机动车位和非机动车位数量，以及地库面积。此部分还需考虑人防面积，依据当地的人防规范计算。
户型配比是强排方案中的重要组成部分，甲方提供，用于指导排布户型。配比需与目标值保持在5%以内的误差范围，确保方案的有效性。
配套指标则需从规范中获取，包括物业管理用房、配套用房等，确保满足规范要求。商业配套也需遵循最小面积原则，以便在总量限制下创造更多住宅空间。
停车位指标包含机动车和非机动车，通过配比系数计算面积，地上停车位比例可能在10%至15%之间，还需考虑访客停车位。
日照间距和防火间距是强排的关键依据，涉及多种分类，但通过排除法简化理解，最终确定合理的间距，以满足日照和防火要求。
强排指标的计算方法尤为重要，上文曾简述，这次详细讲解计算思路。通过表格计算各户型产品的面积，与甲方给定的配比对照，精确控制户型配比，误差控制在5%以内。根据楼栋单元类型计算，如一梯四户与一梯两户，影响舒适度与出量。通过调整洋房与别墅的楼栋数和层数，实现货值最大化，确保总量充足并提升溢价。当总量存在微小偏差时，通过调整层数、局部增加或减少面积等方式，逐步贴近目标值，实现最优化。
至此，强排篇的内容已全部覆盖。接下来的篇章将深入探讨立面设计，敬请期待。
