房产抵押如何实现抵押权

发布网友发布时间：2024-10-15 05:24

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热心网友时间：2024-11-02 14:00

根据《物权法》第195条，当债务人未能履行到期债务或出现约定的实现抵押权情况时，抵押权人有权与抵押人协商以抵押财产折价或通过拍卖、变卖的方式优先受偿。如协议可能损害其他债权人利益，其他债权人可在一年内请求*撤销。若抵押权人与抵押人未达成协议，*将决定拍卖或变卖。抵押财产的折价或变卖应参照市场价格进行。

第196条规定，如设定抵押的财产在债务履行期届满未实现债权、抵押人破产或被撤销、当事人约定的实现条件满足，或抵押物价值严重影响债权实现时，即使债务未到期，抵押权也可实现。

第198条明确了抵押财产处理后的价款分配，超过债权数额的部分归抵押人，不足部分由债务人清偿。《担保法》第56条指出，抵押权人对拍卖划拨国有土地使用权的价款享有优先受偿权，而《担保法解释》第74-75条则详细规定了抵押物拍卖或变卖后的清偿顺序和同一债权有多重抵押时的处理方式。

通常，抵押权实现需要满足四个条件：合法有效的抵押权、债权已届清偿期、债务人未清偿债务且非债权人原因造成、抵押权不可分。实现方法主要包括拍卖、变卖和折价，由当事人协商或*决定。拍卖保证公平，变卖则相对简便但以拍卖为原则。折价则是通过协议或*判决转移抵押物所有权。

值得注意的是，为了避免不公平，各国法律禁止流质契约，即在债务未到期前就约定抵押物归债权人所有。债务人作为弱者，应得到保护，以防止债权人滥用优势地位。实践中，除上述方式外，抵押权人还可通过占有抵押物收取孳息或托管经营等方式实现抵押权，如金融部门通过出租抵押房产或使用房产抵还贷款。

扩展资料

房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和*民事行为能力的人不得设定房屋抵押。