投资性房地产的会计处理变更的根本原因是不是因为计量模式的变更
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发布时间：2024-09-26 06:42
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时间：2024-10-25 14:17
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新会计准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。
新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产做了以下规定。
1)采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
2)采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
3)已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意
变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整起初留存收益。企业变更投资性房地产计量模式，符合企业会计准则第3号-投资性房地产规定的，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记投资性房地产-成本科目，按照已计提的折旧或摊销，借记投资性房地产累计折旧（摊销）科目，原已计提减值准备的，借记投资性房地产减值准备科目，按照原账面余额，贷记投资性房地产科目，按照公允价值与其账面价值之间的差额，贷记或借记利润分配-未分配利润、盈余公积等科目。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改
变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设吴残值。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
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时间：2024-10-25 14:11
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时间：2024-10-25 14:19
新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产做了以下规定。
1．采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
2．采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
3．已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
企业会计准则第3号——投资性房地产（2006） 财会[2006]3号 2006-2-15 第一章 总则 第一条 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。 第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 第三条 本准则规范下列投资性房地产： （一）已出租的土地使用权。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物。 第四条 下列各项不属于投资性房地产： （一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （二）作为存货的房地产。 第五条 下列各项适用其他相关会计准则： （一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。 （二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。 第二章 确认和初始计量 第六条 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： （一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 （三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。 第八条 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 第三章 后续计量 第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。 采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。 采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。 第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 第四章 转换 第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： （一）投资性房地产开始自用。 （二）作为存货的房地产，改为出租。 （三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 （四）自用建筑物停止自用，改为出租。 第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 第五章 处置 第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 第六章 披露 第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息： （一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。 （二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。 （三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。 （四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。 （五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
投资性房地产会计处理的改进
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。而《企业所得税法》第十一条规定。在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。投资性房地产符合《企业所得税法》对固定资产的界定，属于在计算应纳税所得额时可以计提折旧、准予扣除的固定资产项目。由于《企业会计准则》和《企业所得税法》的不同规定，导致企业在计算应纳税所得额时纳税调整工作量较大。
另外，随着时间的推移，房地产将逐渐变旧，其成本与公允价值的差距将变大。虽然房地产的增值能抵减一部分差距，但是。时间越长。差距将越明显，通过公允价值变动调整的金额将越大。此时，“公允价值变动”科目反映的不仅是公允价值的变动内容，更主要反映的是投资性房地产的折旧，不符合该科目设定的本意。而且由于在会计核算中对投资性房地产不计提折旧，账面也没有任何显示，纳税调整时很容易疏忽，影响企业正确计算应纳税所得额。因此，笔者认为，应对投资性房地产计提折旧，从而有效减少纳税调整的工作量，提高应纳税所得额计算的正确性。
【例】2007年12月，甲公司在商业繁华地段购入一门市房，价款4000万元，准备将其出租。同月甲公司与乙企业签订租赁协议，将门市房租赁给乙企业使用，租赁开始日为2008年1月1日，租赁期2年。
(1)假设2008年末，该门市房的公允价值为4100万元，按照会计准则的规定，会计处理为：
借：投资性房地产——公允价值变动 1000000
贷：公允价值变动损益 1000000
在计算2008年甲公司的应纳税所得额时，企业除了需要调整公允价值变动损益对应纳税所得额的影响，还要调整该门市房应计提的折旧对应纳税所得额的影响。
假设该门市房折旧年限为20年。净残值率为5％，则每年的折旧额为190万元，2008年计算应纳税所得额时，需要调整的金额为291)万元(100+190)。
笔者认为。应对投资性房地产计提折旧，则会计处理为：
借：其他业务成本 1900000
贷：投资性房地产——成本 1900000
公允价值变动的会计处理为：
借：投资性房地产——公允价值变动 2900000
贷：公允价值变动损益 2900000
如此以来，在计算2008年甲公司的应纳税所得额时，企业只需要调整公允价值变动290万元对应纳税所得额的影响，简化了调整工作；同时。计提的折旧冲减投资性房地产成本，也可以反映出投资性房地产新旧变化程度，符合会计核算的要求。
(2)假设2009年末，该门市房的公允价值为3900万元，按照会计准则的规定，会计处理为：
借：公允价值变动损益 2000000
贷：投资性房地产——公允价值变动 2000000
2009年计算应纳税所得额时，需要调整的金额为280万元[(100-200)+190×2]。
笔者认为，应对投资性房地产计提折旧，则会计处理为：
借：其他业务成本 1900000
贷：投资性房地产——成本 1900000
公允价值变动的会计处理为：
借：投资性房地产——公允价值变动 100000
贷：公允价值变动损益 100000
在计算2009年甲公司的应纳税所得额时，企业只需按照公允价值变动的余额，即280万元(290-10)，对应纳税所得额进行调整，操作简单，不易出错。
(3)假设2010年1月，甲公司将该门市房出售，取得收入3800万元，不考虑相关税费，按照会计准则的规定，会计处理为：
借：银行存款 38000000
贷：其他业务收入 38000000
借：其他业务成本 39000000
投资性房地产——公允价值变动 1000000
贷：投资性房地产——成本 40000000
借：其他业务收入 1000000
贷：公允价值变动损益 1000000
2010年计算应纳税所得额时，需要调整的金额为280万元(190×2-100)。
笔者认为，假设不考虑2010年1月应计提的折旧，会计处理为：
借：银行存款 38000000
贷：其他业务收入 38000000
借：其他业务成本 39000000
贷：投资性房地产——成本 36200000
——公允价值变动 2800000
借：公允价值变动损益 2800000
贷：其他业务收入 2800000
2010年计算应纳税所得额时，企业不需要进行任何纳税调整。减轻所得税申报工作。
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时间：2024-10-25 14:13
以往我们受的教育都是历史成本原则，买房都是按原值计价，呵呵，还提折旧呢！这样一来，房子过了十几二十年，帐上差不多不值钱了，可是，市价果真如此吗？您看看上海外滩那排旧房，值钱不？人家帐上又记多少？到底这张资产负债表要表达啥东西？
我要是投资人，看到这种资产负债表，请问我该做何感想？我该用多少钱买这家公司？所以，使用新准则的投资性房地产，就是要突破这个旧有的匡匡，毕竞，报表是给使用者看的，不是给会计看的，我根本就不想知道会计用几年去提折旧，我要知道的是这家公司的资产到底有多少，而这个答案，会计不能给，要专业的公估公司才做得到。
未来有一种行业，叫做资产评估师，会很吃香的。
