买卖不破租赁的内容是什么?

发布网友发布时间：2024-09-29 07:21

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热心网友时间：2024-09-30 12:33

买卖不破租赁的内容中明确规定了适用条件及不能应用的情形，买卖不破租赁主要这对不动产领域，不动产在租赁期限内发生买卖，之前的租赁关系依然有效，不会因为过户而受到破坏。当然，对于不动产之前被抵押的，之后发生产权变动就不用用于买卖不破租赁。
一、买卖不破租赁的内容是什么?
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。简单来说就是，如果某租客已经租下了一套房屋，在承租期内即使房东将房子卖掉，也不影响租赁合同的履行，租客有权继续居住使用房屋至合同期限届满。
并不是所有情形都适用买卖不破租赁原则。以下这些情况，是不该原则*的：
1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
2、房屋在出租前已被人民*依法查封的。
此外，如果租赁物所有人被宣布破产，*在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。
如果租客存在不按时交纳租金，或者擅自转租等行为，严重影响租赁合同的继续履行，那么新房东可依照租赁合同(如果约定了出租人合同解除权的话)或者法律规定行使解除权，要求解除租赁关系，让租客腾出房屋。
二、破产财产是否适用于买卖不破租赁?
破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应*适用“买卖不破租赁”原则。
若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则。
综上所述，对于买卖不破租赁，我国的合同法中有相关条款，另外司法解释中也有规定。使用买卖不破租赁这个原则，应得在不动产在租赁期限内发生买卖的时候，不动产之前不存在抵押查封等情况。对于动产及企业破产财产，原则上不可以用。