买卖不破租赁法律规定的主要内容是什么?

发布网友发布时间：2024-09-29 07:21

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热心网友时间：2024-09-30 22:18

买卖不破租赁法律规定的主要内容是明确不动产是适用买卖不破租赁原则的，即不动产的买卖并不影响租赁关系的继续，并且在适用该原则之后，不动产上的原租赁合同继续有效，即不动产的承租人需要按照租赁合同向新出租人继续缴纳租金，新出租人的不得提前收回房屋。
一、买卖不破租赁法律规定的主要内容是什么?
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力” 。
最高人民*《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
二、买卖不破租赁的适用瑕疵有哪些?
1、是否仅仅适用于买卖。
“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。
2、是否适用于“动产”。
如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。
3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
最高人民*《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
4、财产保全与租赁竞合。
财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。
若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。
买卖不破租赁原则也不是适用于所有的不动产的，其有一个适用的前提，就是不动产上的租赁关系的存在不得晚于不动产的买卖合同生效的时间，并且不动产的出卖人需要履行一定的先合同义务，即在订立买卖合同之前将不动产的实际情况告知买方。