全国人民法院:关于商品房买卖纠纷的25条裁判要旨
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发布时间：2024-09-06 05:41
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时间：2024-09-10 01:41
【裁判要旨】：借款合同双方经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同具有法律效力。但需审查借款本金及利息数额，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
指导性案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案
【裁判要旨】：案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定。
参考案例：余某某诉某某实业开发公司商品房预售合同纠纷案
【裁判要旨】：商品房预售合同对商品房装饰装修及设备标准进行明确、详尽约定的，应认定商品房交付条件包括装修工程完成。如装修工程未完成，买受人享有拒绝收楼的权利。如装修工程已完成但存在瑕疵，在不严重影响正常居住的情况下，可认定涉案商品房已具备交付条件。
参考案例：常某某诉某山公司、王某某商品房销售合同纠纷案
【裁判要旨】：商品房销售者未按合同约定时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同目的不能实现，购房人有权解除合同。
参考案例：某房地产开发有限公司诉张某确认合同无效纠纷案
【裁判要旨】：当事人明确约定合同为预约合同，将来还要订立本约合同，即使预约合同内容具备本约合同的内容，也应认定为预约合同。
参考案例：某房地产开发有限公司诉李某某确认合同无效纠纷案
【裁判要旨】：房地产开发企业违反诚实信用原则，未办理商品房预售许可证，并以未取得商品房预售许可证为由请求确认商品房预售合同无效，属于恶意抗辩，法院不予支持。
参考案例：武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案
【裁判要旨】：商品房销售广告性质一般为“要约邀请”，当广告内容同时满足特定条件时，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。
参考案例：某银行股份有限公司成都分行与成都某置业有限公司执行实施案
【裁判要旨】：强化善意文明执行理念，最大限度减少对被执行人权益影响。对资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，灵活采取查封措施，使查封财产能够物尽其用。
参考案例：某甲银行某分行与临沂某公司执行复议案
【裁判要旨】：执行过程中，需对涉案房产价值进行估算，以确定是否存在超标的查封。
参考案例：傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在特定情况下，应认定为要约，对出卖人具有约束力。
参考案例：周某某与甲公司执行异议案
【裁判要旨】：房屋尚未办理备案手续，买受人未取得案涉房屋所有权，并非其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。
参考案例：山东倪某房地产开发有限公司诉文登市惠某房地产开发有限公司商品房预售合同案
【裁判要旨】：让与担保是债务人或第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行。
参考案例：矫某诉某集团大庆置业有限公司预约合同纠纷案
【裁判要旨】：评判商品房买卖合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否存在法律或事实上的障碍。
参考案例：印某诉上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷案
【裁判要旨】：虽然行政机关对开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。
参考案例：林某某诉婺源县某房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案
【裁判要旨】：不可抗力免责首先要求履行期间性，即构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，合同履行期间以外发生的，则不能构成该合同的不可抗力事件。
参考案例：信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案
【裁判要旨】：案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所。
参考案例：赣州某房地产公司与杨某某、赣州某开发公司执行复议案
【裁判要旨】：签订买卖合同后的网签备案是行政强制性行为，是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。
参考案例：临清某公司与许某执行异议案
【裁判要旨】：商品房预售资金监管账户是预售人在竣工验收前出售其开发的商品房时，于该项目所在地的银行设立的专用账户，人民法院可以依法冻结商品房预售资金监管账户。
参考案例：江苏某集团有限公司与某置业有限公司等执行复议案
【裁判要旨】：依照工作职责或合同约定，对房地产开发项目所涉商品房预售资金负有监管职责的行政机关以及银行，对人民法院就商品房预售资金账户内资金采取的执行措施有异议的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。
参考案例：仲某诉孙某侵权责任纠纷案
【裁判要旨】：房地产开发企业就同一房屋既安置于被拆迁人，又卖与他人。房屋买受人主张被拆迁人自房屋迁出，案件法律关系性质应为侵权责任纠纷。
参考案例：某房地产公司诉文山市住房和城乡建设局行政强制措施案
【裁判要旨】：商品房买卖合同网签备案系统是用于管理房地产企业的商品房预售、现售过程，便于房地产企业在商品房合同签订前、后进行房屋状态的核查。
参考案例：揭阳某银行诉陈某、高某、某房地产公司金融借款合同纠纷案
【裁判要旨】：在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务。
参考案例：天津某房地产经营有限公司诉天津某房地产集团有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案
【裁判要旨】：在当事人对合同条款的理解有争议时，法院应当对合同当事人的意思表示进行解释，以探求当事人之真实意思。
参考案例：盛某等诉某置地有限公司等房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：法律关系相对方的认定不应拘泥于合同形式，应注意探求当事人真实意思表示。
参考案例：陈某荣等诉南宁某开发有限责任公司环境污染责任纠纷案
【裁判要旨】：本案系商品房住宅楼内水泵噪声污染造成损害的新类型环境污染责任纠纷。
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