最高法院司法解释买卖不破租赁的主要内容是什么?

发布网友发布时间：2024-08-21 17:24

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热心网友时间：2024-08-30 07:23

最高法院司法解释买卖不破租赁的主要内容是不动产的买卖不影响租赁关系的存在，但是前提是不动产的买卖关系存在于租赁关系之后，如果是租赁合同后于不动产的买卖合同生效的，并且租赁合同中的出租方还不是不动产的买受人的，此时就不能适用买卖不破租赁原则。
一、最高法院司法解释买卖不破租赁的主要内容是什么?
主要内容：最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
二、买卖不破租赁的适用瑕疵有哪些?
1、是否仅仅适用于买卖。
“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。
2、是否适用于“动产”。
如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。
3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
4、财产保全与租赁竞合。
财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。
若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。
买卖不破租赁原则适用之后，不动产的承租人如果是不按照合同规定向新出租人缴纳租金的，新出租人就不用按照租赁合同的约定出租不动产，可以提前收回不动产，并且，可以要求不动产的承租方支付相应的违约金，和主张解除租赁合同。