怎样计算房贷还款金额
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发布时间：2024-07-22 03:57
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时间：2024-08-06 16:33
一、怎样计算房贷还款金额？
要计算房贷还款金额，首先要清楚贷款额度、贷款期限、贷款利率，然后再根据所选择的还款方式，通过公式分别计算。
1、贷款额度
根据房贷类型有所不同，大致可分为商业贷款、公积金贷款、组合贷款。
1）商业贷款：额度由银行根据借款人首付比例、房屋评估值、收入情况、信用状况、银行贡献度等因素综合评估，一般没有设定最高贷款限额。假如借款人首付30%，则一套100万的房子最高可以贷70万。
2）公积金贷款：各地住房公积金中心都会设定一个最高可贷额度，以长沙为例最高贷款额度为70万，生育三孩职工家庭可提高到80万。具体贷款额度，在最高可贷额度内，分别按照还贷能力、房屋价值、账户余额测算，从中选取最低的那个额度。
3）组合贷款：先确定好公积金贷款额度，不足的部分再办理商业贷款。
2、贷款期限
房贷期限最长是30年，但是具体借款期限要根据申贷前年龄、退休年龄来算，原则上不能超过法定退休年龄后5年。即房贷期限=（法定离退休年龄+5）-申贷年龄。比如借款人申贷前是35周岁，女性退休年龄为50岁，则房贷期限为50+5-35=30年。
3、贷款利率
不同类型的房贷，房贷利率定价方式不同。
1）公积金贷款：房贷利率按照公积金贷款基准利率执行，根据房贷期限、房屋套数利率有所区别。其中首套房贷利率，5年及以下是2.75%，5年以上是3.25%；二套房贷利率在首套房基础上浮动10%，即5年及以下3.025%，5年以上3.575%。
2）商业贷款：从2019年10月8日起，新发放的商业贷款按最近一个月同期LPR为定价+基点执行。2022年8月20日LPR1年期为3.65%，5年期以上为4.3%，基点则是由银行确定不可更改，因为LPR是浮动利率，商业贷款利率每年重定价日会有所不同。
3）组合贷款：公积金贷款部分按公积金贷款相应的利率执行，商业贷款部分按商业贷款利率执行。
4、还款方式
公积金贷款、商业贷款、组合贷款，都能提供等额本息、等额本金两种还款方式，每月还款额计算公式不同。
1）等额本息，每个月还款金额固定，套用公式：每月还款额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1}，可以算出来。
2）等额本金，每个月还款本金固定，利息逐月递减，每个月还款金额也递减。可套用公式：每月还款金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率；还款总利息=(还款月数+1)×贷款额×月利率/2；还款总额=(还款月数+1)×贷款额×月利率/2+贷款额，进行计算。
二、举个例子
假设贷款额度是60万，期限30年，则公积金贷款、商业贷款，不同还款方式下，要还款的金额如下：
1、商业贷款
按5年期LPR为4.30%，基点是180，房贷利率为4.30%+1.8%=5.10%。
1）等额本息还款，每个月还款金额固定为3257.7元，利息总额572771.51元，共同要还1172771.51元。
2）等额本金还款，每个月还款本金固定为1666.67元，首月还款金额4216.67元，每月支付利息2550元，从第二个月起利息逐月递减7.08元，截止最后一期要还2510.62元；总共利息支出为307275元。
注意：以上是在不考虑LPR变动的情况下计算出来的还款金额，可实际上每到重定价日，一旦LPR利率和之前有所不同，则要根据最近一期同期LPR来确定新的房贷利率，为此每年的实际还款金额是不同的。
2、公积金贷款
按首套房贷，5年以上利率为3.25%。
1）等额本息还款，每个月还款金额固定为2611.24元，利息总额340045.65元，共同要还940045.65元。
2）等额本金还款，每个月还款本金固定为1666.67元，首月还款金额3291.67元，其中每月支付利息1625元，从第二个月起利息逐月递减6.77元，截止最后一期要还2506.77元；总共利息支出为195812.5元。
3、组合贷款
分别计算出商业贷款、公积金贷款部分要还款的金额，然后相加即可。
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