出卖已抵押房屋行为,是否构成合同诈骗罪?
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发布时间：2024-09-07 10:11
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时间：2024-09-11 19:02
合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。那么，出卖已抵押房屋行为，是否构成合同诈骗罪？
网友咨询：开发商李某与建筑商温某签订建房合同，在房屋建设过程中李某因缺少相关手续而导致停工。温某要求李某支付其垫付工程款50万元和因停工造成的损失。李某没有钱付给温某，决定用一处建好的房屋做抵押，遂与温某签订一份协议：李某将已建好某某小区房屋一套以45万元的价格卖给温某，以抵押其所欠温某建房款。如果房屋能在约定的期限（8月20日）内开工，购房代房证退还给李某；如超过约定期限开工，温某将拥有该房屋所有权。协议签署后李某出具了购房代房证给温某。同年（6月14日），李某将已抵押给温某房屋以42万元的价格出售给陈某，并将购房代房证和该房屋的钥匙交付给陈某。李某在收取陈某购房款43万元后，携款潜逃躲债，并将该款全部清偿其在之前债务。不久陈某要搬入新房时，受到温某的阻拦，才得知该房屋已被抵押给温某，但又联系不到赵某，陈某认为自己受骗，即报案。
四川昊通（凉山）律师事务所毛军律师解答：
赵某的行为不构成合同诈骗罪。
根据我国物权法对不动产物权变动及不动产抵押权设立均采登记生效主义。物权法第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。物权法第187条规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时生效。本案李某与温某签订的协议系抵押合同，约定李某因欠温某工程款将某某小区房屋作价45 万元抵押给温某，但并未办理该房屋的抵押登记。抵押权没有发生效力。因此温某对该房屋不具有抵押权，不享有对 该房屋优先受偿权。
李某将房屋出售给陈某系有权处分。李某收取购房款后将购房代房证和房屋钥匙交于陈某应视为将该房屋交付陈某。李某履行了合同，李某对陈某购房款不具有非法占有的故意。赵某向王某隐瞒与刘某签订抵押协议属民事欺诈行为，而不应认定赵某具有非法占有的意图。依照我国刑法主客观相一致的刑事责任原则，赵某的行为不构成合同诈骗罪。
毛军律师解析：
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。
随着中国市场经济的不断发展，利用签订合同诈骗钱财的案件大有愈演愈烈之势，不仅侵犯了他人财产权，扰乱了市场秩序，而且与经济纠纷极难区分与识别，因而成为司法实践中的一个热点问题。
诈骗罪常见的表现形式为：虚构单位或者冒用他人名义签订合同;以虚假的票据或产权证明作担保;不具备相当的履行能力却诱使对方签合同;收受对方财物后逃逸及其他诈骗行为。实践当中要注意区别普通的民事借贷中债务人没有还款能力与合同诈骗罪的区别，最主要的是在订立合同时行为人是否有非法占有的主观故意。
毛军，四川昊通（凉山）律师事务所主任。现为四川省人民政府行政复议委员会非常任委员，四川省律协刑事辩护协会委员，凉山州律协刑事专业委员会委员，四川省市场经济法律应用协会专家团成员。
