宗地面积合算法

发布网友发布时间：2024-09-28 09:55

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热心网友时间：2024-10-04 08:15

对于宗地面积较小、用途不明确且不包括标准居住用地或不需70年使用权的地块，如商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，可以采用合算法。这类土地由于面积有限，土地分摊主要基于建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法物理切割，整体被视为综合用地，出让年限统一为50年。

例如，政府拟出让一宗土地，总面积2000平方米，规划中包含一层仓库（1000平方米）、三层商场（3000平方米）和七层住宅（7000平方米）。商业、住宅和仓储用地基准地价分别为900元/平方米、600元/平方米和400元/平方米。计算方法如下：

首先，确定各用途在总用地中的比例：仓储用地占比0.091，商业用地占比0.273，居住用地占比0.636。接着，根据不同的土地还原利率计算年期修正系数：仓储用地K仓储=1.014，商业用地K商业=1.014，居住用地K居住=0.983。

再根据容积率修正系数（仓储用地不考虑，商业用地修正系数2，居住用地修正系数1.6）和土地还原利率，综合计算综合用地的地价：1134.91元/平方米。最终得出土地总价为226.98万元，使用年限为50年。

合算法和分算法不仅适用于国土部门的土地出让底价评估，也适用于综合用地的抵押或定价。在评估这类综合用地价值时，必须考虑土地的立体化利用带来的效用提升，以及实际市场价值，参考类似宗地的行情。