湾区价值:机遇与挑战并存
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发布时间：2022-05-10 02:34
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时间：2023-10-21 01:15
除了粤港澳大湾区，珠三角、长三角和环渤海也都是中国新兴的价值凸显的湾区，都市圈发展水平较高，是房企布局重地。常言道“得湾区者得天下”，随着今年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》的公布，无论是本地房企还是外地房企都纷纷表示会重仓大湾区。
本届中国价值地产年会上，《每日经济新闻》邀请了戴德梁行华南区常务副总经理及高级董事江冰河、阳光城集团执行副总裁吴建斌、三盛地产常务副总裁冯辉明、金地集团助理总裁王勇、佳兆业集团控股首席增长官、经济研究院院长刘策就“中国世界级湾区的地产价值”展开高峰对话。
大湾区布局各有谋略
湾区经济整体竞争力的提升和可持续发展能力离不开城市协同机制的深入作用，除了核心城市的发展壮大，其他城市在协同机制的带动下也将逐渐消除市场分割和过度竞争，实现功能互补。
而粤港澳大湾区共有11个城市，“9+2”城市群，在房企纷纷抢占的情况下，大湾区的地产价值高低不言而喻，但在具体的城市布局上，不同的企业则有不同的策略。
吴建斌表示，粤港澳大湾区的规模很大，GDP有10万亿以上。从最近几年的情况来看，各个城市发展水平不一，深圳的房地产发展速度非常快，所以在这个城市里做增量机会是非常难的。阳光城就更多集中在广州，而从广州一直朝南下到南沙、中山、珠海，一路的机会也比较多。
“我对广州是看好的，因为体量大，人又多，城市又老，又是一线城市，*的*也到位，所以我们会把重点放在广州，接下来是珠海。”吴建斌如是说。
三盛地产的主战场之一也是广州。冯辉明表示，公司也设立了广州事业部，只要这个行业里面可以有的合作机会，比如协同产业资源，拿地的机会。也会采取多种手段和方式，包括用招拍挂的方式拿一些土地，在这个市场保持一定的节奏，因为竞争的强度也比较高。核心的主战场还是在广州、深圳、东莞、惠州、佛山这几个城市。
作为本就发家于粤港澳大湾区核心城市深圳的金地集团具备了更多想象空间。王勇表示，大湾区的发展必然会让当中的每个城市、每个片区都会有新的生机，城市的路网密度也会越来越高，人口密度也会越来越高。每个城市的潜力都不一样，而更多的是结合企业现有的能力，擅长的东西和未来想建立的能力等方面去努力。
具体到城市上，王勇认为大湾区东岸的售价等各方面会更好一些，但竞争也会更加激烈。全国百强的地产商，多集中在深圳、广州、佛山这条线，而西岸就比较少。目前，从传统的以住宅开发为主的角度看东莞、中山、广州、佛山的机会更多一点，但如果把视野放宽，跟文旅结合，在肇庆也有机会；跟康养结合，在清远也有机会；跟教育、产业结合，东莞的地也不会那么贵。在这个地方的竞争巨头云集，大家看好，资本快速累积，这里的竞争能力要更强，更多的是合作，要有更多的朋友圈，不擅长的可以和别人合作，大家在一起做好这个生态。
据了解，今年上半年，金地集团共新增了约675万平方米的总土地储备。深耕一线城市及核心二线城市，一线城市的总投资额占比14%，二线城市的总投资额占比63%，三四线城市的总投资额占比23%。
本地龙头房企碧桂园近年来也在持续加仓大湾区和区域核心城市深圳。截至今年上半年，碧桂园在大湾区内已获取权益可售资源为3467亿元，可售建筑面积约2457万平方米。潜在权益可售资源达到5519亿元，与已获取的权益可售资源合计达到8986亿元，发展空间巨大。
其中，碧桂园位于深圳的已获取的权益可售资源达到225亿元，潜在权益可售资源约1961亿元；目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1155亿元，潜在权益可售资源达到4144亿元。
湾区下的多元化机遇
在粤港澳大湾区这片热土，不仅是房地产行业有机会，其他的产业的前途更加无量。时下房地产行业都在持续加码多元化领域，大湾区自然是他们布局的重中之重。
如何做多元化的产业，各家房企都有不同的考量和选择。吴建斌认为，每个企业有自己的选择，阳光城做住宅房地产，如果做更多其他方面的投资难以做好，不如专注自己的行业。
阳光城会更关注城市更新领域，吴建斌指出，阳光城在今年成立了城市更新的团队，“我认为城市更新的机会很大。对于城市更新，国家在*方面、融资方面都会有支持。”
从阳光城目前土地储备来看，粤港澳大湾区有30%的土地储备，长三角湾区占20%，环渤海湾区占10%，“（阳光城）把重兵放在粤港澳大湾区。”
至于多元化如何落地，吴建斌表示，阳光城的母公司是做产业的，阳光控股有六大产业，房地产只是其中之一，未来会跟教育产业、环保产业等几个产业一起推动在粤港澳大湾区的落地。
“现在*对产业的要求非常高，要高科技，最好是5G、AI智能技术。所以我们联合有这方面技术的，有这方面产业能力的公司一起来推动在粤港澳大湾区的项目。这里面各具所长，地改造完以后，这样分工的效果会更好一些。”吴建斌认为。
冯辉明的看法与吴建斌类似。三盛集团旗下主要有三块业务，除了房地产，还有教育和科技。
三盛集团最早进入到湾区，是以教育的方式，三盛集团在广东省周边区域服务了将近3000所学校。
“三盛也在寻求更多的产业协同。后期在科技、教育，包括地产方面，都会向湾区深度迈进，湾区不光现在是热点、重点，在很长的一段时间里面也是领先的区域，我相信是所有企业都不可忽视的战略空间。最近我们房地产业务刚刚进入到大湾区。”冯辉明指出。
王勇则认为，未来如果仅仅做住宅，会极大*金地的发展空间，要从住宅走向商业，金融做配合，要做产业园不是简单服务于企业和*，还要提供幼儿园，提供好的生活服务，提供医疗。
此外，基于金地物业目前在管的约3亿平方米居住社区，以及未来商业设施面向的广大服务对象，集团将发力健康、教育、体育、科技、文旅等领域，抓住消费升级、产业升级和科技赋能的机遇，开拓金地未来30年发展新篇章。
“运气好”的佳兆业，在多元化领域的布局是深远的。刘策表示，佳兆业五年前开始做多元化转型，是房企中做多元化较早的一家。“通过多元化更好地支撑主业的发展，主业的发展也能更好地支撑产业的发展。”
激烈竞争中如何突围？
粤港澳大湾区虽然具备机会，但同时是一个竞争激烈的市场。
江冰河接受《每日经济新闻》记者采访表示，目前粤港澳大湾区的竞争形势非常激烈，因地产价值巨大，外地房企也纷纷抢滩大湾区。本地房企则更需实现自我拓展突破，除了单一住宅，可能更需要开拓多元化产品，有企业发力城市更新，做三旧改造，或者产业地产、大健康产业等，因此，未来竞争格局会更激烈。
很多房企看好城市更新领域，这不是一块好啃的骨头。吴建斌说，阳光城在城市更新方面会花很大的力气。城市更新成功的机会也有，但拖的时间太长。有些城市更新从开始做到变成规划，最后变成可以开发的土地或商业或住宅，都要花很长时间，中小企业会遇到很大的压力。
冯辉明也表示，在（粤港澳大湾区）这个区域里面，如果做旧改的话，外地企业进入深圳很难，需要长期的经营。这个市场跟传统的市场不太一样，竞争比较激烈，旧改的时间比较长，相对来说这边城市更新*的确定是非常高的，以时间换空间的可能性是存在的。
刘策也认为，外来房企想要进入大湾区有两个路径，一是跟本地企业合作，二是在下半年这个时间点竞争不激烈的时候进来。“合作是一个较为便捷的方式，如佳兆业与阳光城就开启了战略合作。”
“大湾区的价值大家都发现了，进入大湾区的路径也会更加拥挤。但目前还是有时间窗口和时间机会的，当整个行业形势不明朗的时候，如果对立场有坚定不移的信心，这时候进入大湾区相对来说压力会小一点，因为下半年很多房企都放缓了投资、暂缓拿地，这期间可能会存在空档期。”刘策指出。
作为“旧改王”，佳兆业在城市更新开发上有当之无愧的话语权。资料显示，佳兆业方面预计未来1~2年，有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3~5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元；长远来看，集团将有约占地面积2200万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。
江冰河认为，由于土地越来越稀缺，未来粤港澳大湾区将以存量地产开发为主。同时，广东省*近期也出台相关*，推动三旧改造，加快土地开发，实现市场化。
