请问房屋公摊系数到底怎么算，官方为什么不给个准确说法，公摊系数=公摊面积/建筑总面积不对吗？求详解？

发布网友 发布时间：2022-05-10 02:03

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热心网友 时间：2023-10-18 18:08

首先：不同的楼盘，甚至不同的楼栋，公摊系数都是不一样的。
1、按最新的国标公摊面积必须也只能是为本栋楼服务的公共部位，像为小区整体服务的交换站、门卫室等等都不能算入公摊。
2、在我国各地的销售面积是有区别的，好比南方稍稍先进一些，有按使用面积卖的、按套卖的、甚至按室（卧室的数量）来卖的，当然像北方或三线城市的主流还是按建筑面积来销售的，所有有很多不同之处。
3、使用面积和套内面积还有不同之处，屋内强不算公摊，算套内面积，而不能算使用面积。

因此，公摊系数多数都是在盖完房之后在测绘出来的，因为开发商是预售面积，所以在以建筑面积为销售面积的地区，最早给出的写到合同中的系数都是扯淡，一般都与后期的实际不符。
因为其中套内面积基本变化不大，都是反复测绘的，但公摊面积都是后合出来的，很多小地方的开发商就非常取巧，早起把建筑面积缩小一些，套内面积基本不变，这样得出的公摊面积就是扯淡，到后期实测的时候再加到建筑面积里，让客户补出来，而补出来的其实套内面积就内有什么变化，补的都是公摊。

其次：我国的2000年出的国标和2005年的国标都是选择性规范，也就是并不强制执行那条规范，让地方房管部门进行选择执行。而两部规范中对公摊的描述就多有不同，后者强调本栋服务，并且其他的公用面积要写成本小区业主共有，并且不加入公摊。但前者的描述中，像小区整体的这交换站、地下室的排风室就要计入公摊了，并且小区其他公用部位（如地下停车场）没有要求写成谁的所有，而且也没有明确要求此部分是否可以在加入公摊中，出现过证件上是开发商所有，但却在面积中计入了业主的公摊，非常不合理。

最后：主要还是我国的房管部门对公摊系数并不重视，因此你用整栋楼的公摊面积/整栋楼的建筑面积得出的系数叫做公摊系数，也是用这个系数来计算每户的公摊面积的。但也可以用公摊面积/套内面积（建筑面积减去公摊）得出的系数，但此系数一般都是按套内面积出售的地方进行的计算，是当地*导致的。像按套出售的商品房合同，有很多地方连面积都不用写到上面，这样都不去上报公摊了。
但有一点就是，如果销售面积是建筑面积，一般是没有工程师或房管局没事找事要什么“公摊面积/套内面积”的系数的，因为没有那个必要。反之销售面积是套内面积亦然。

所以两者没有什么冲突，而国家的规范中也没有详细的对此系数的要求，只是在约束公摊面积的包含性。

热心网友 时间：2023-10-18 18:09

这可不是在这能说明白的问题 这是有规范 标准的 实际上公摊比例是没意义的 购房价格有两种 一种按建筑面积（含公摊） 第二种按实际面积（不含公摊） 这两种总价都是一样的 你要是觉得公摊大 别扭 就按实际面积购买 虽然一分不少 但心里觉得舒服些

热心网友 时间：2023-10-18 18:09

这里要加一个概念，就是公摊率和使用率，问题中其实是把公摊率和公摊系数的概念弄混了。所以才说使用面积变小了。
国家规范是计算是这样的：
公摊系数和公摊率是不一样的意义，但可以用来算公摊面积。
公摊面积/套内面积=公摊系数。
公摊面积/建筑面积=公摊率。
公摊面积+套内面积=建筑面积（建筑面积也就是问题说的销售面积）
（公摊面积+套内面积）/建筑面积=公摊率+使用率=1.
无论是公摊率还是公摊系数都不会影响最后的销售面积

热心网友 时间：2023-10-18 18:10

没给楼盘的公摊系数都不一样的。。