房地产开发经营业务企业所得税处理办法第四章 计税成本的核算
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发布时间：2024-10-13 06:40
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时间：2024-11-23 05:01
开发产品计税成本支出包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。企业计税成本核算一般程序涉及对当期实际发生的各项支出的整理、归类，将其合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，并对成本对象进行归集、分配。对于已完工成本对象，应按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行成本分配，其中应由已销开发产品负担的部分在当期纳税申报时扣除。
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。土地成本的分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本应按建筑面积法进行分配。借款费用的分配方法由企业自行确定。企业以非货币交易方式取得土地使用权时，应按换取开发产品或股权形式投资时的市场公允价值和相关税费计算确认土地使用权的成本。
计税成本应为实际发生的成本，除预提（应付）费用外。对于出包工程未最终办理结算而未取得全额*的情况，*不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。公共配套设施尚未建造或尚未完工时，可按预算造价合理预提建造费用。应向*上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用包括按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
企业单独建造的停车场所应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所作为公共配套设施进行处理。在结算计税成本时，企业实际发生的支出应当取得合法凭据，否则不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时再按规定计入。
开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。对于未按规定结算计税成本的已完工开发产品，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，并据此进行纳税调整，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
