新修改后土地管理法的几大亮点

发布网友发布时间：2024-10-02 08:51

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热心网友时间：2024-10-28 00:42

2020年1月1日，将施行修改后的《土地管理法》。

网上有人发帖说“土地管理法修订是为了农村的房屋上楼”，还有人说“城里人可以到农村买房建房了”，这些都是误读。中国农村自1998年之后，长期实行的是宅基地一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定。这个近似于苛刻的制度之核心是*流转，其负面影响就是农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地的用益物权成为水中之月。人们渴望这方面有所突破，也是情理之中的事情。

修改后土地管理法存在几大亮点：

1、耕地承包期延长三十年；

2、建立永久基本农田制度；

3、保障被征地农民水平不降低；

4、完善土地征收目的、征收程序；

5、允许集体经营性建设用地与国有土地同地同价；

6、确立“户有所居”。

解读：该重点主要完善了以下几个方面：

1、首次对土地征收的公共利益进行明确界定。以下6种情形需要征地的可以依法实施征收：

①军事外交

②*组织实施的基础设施建设

③公益事业

④扶贫搬迁

⑤保障性安居工程

⑥成片开发建设

2、首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

过去是以土地征收原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费。

新法以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。

3、完善了土地征收程序，将批后公告改为批前公告。

多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当召开听证会修改，进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。倡导和谐征地，征地报批以前，县级以上地方*必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。

4、集体经营性建设用地可不通过国家征收直接入市。

解读：根据新法，在符合以下三个条件的情形下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

①符合规划（工业或者商业等经营性用途）

②依法登记

③三分之二以上集体经济组织成员同意

此次修改取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元*，是重大的制度创新，也是本次修改的最大亮点。

5、新增宅基地自愿有偿退出机制。

解读：此次修改允许已经进城落户的农村村民在符合一定原则下退出宅基地。其原则是：

①自愿原则。*不能强迫任何村民退出宅基地。

②有偿退出。即农民退出宅基地应有合理的补偿，但具体的补偿标准尚未明确。

该修改旨在通过其他途径保障农村村民的居住权，缓解农村地少人多的紧张现状。

同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇*审批。

6、对基本农田进行永久性保护。

解读：新法把旧法的“基本农田”全部修改为“永久基本农田”，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。体现了对基本农田永久保护这样一个价值的理念。

第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。

同时，原来土地管理法要求各省、自治区、直辖市必须把80%以上的耕地划入永久基本农田，考虑到各省的耕地后备资源有很大的不同，所以这次新法作了一个微调，具体的划定的比例由*根据各省、自治区、直辖市实际情况来确定。

7、为“多规合一”改革预留法律空间。

解读：建立国土空间规划体系并监督实施，实现“多规合一”是党*、*作出的重大战略部署。随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规划所取代。

考虑到“多规合一”改革正在推进中，新《土地管理法》为改革预留了法律空间，增加第18条，规定：国家建立国土空间规划体系。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据。

为了解决改革过渡期的规划衔接问题，新《土地管理法》还明确：已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和和城乡规划。同时在附则中增加规定：编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。

对房地产开发的影响

此次修法后，对房地产的开发以及目前的房地产格局会产生什么的影响呢？

1新法允许集体经营性建设用地入市，是否意味着小产权房即将转正？

集体经营性建设用地入市与小产权房转正其实没有必然关系。目前农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。因此，宅基地、农村公益性公共设施用地与可直接入市的集体建设经营性用地是不同的概念。

新法强调的集体经营性建设用地的重要特征是具有经营性，小产权房一般是用于住宅用途，即使现实中有些作为租赁或者其他经营性用途，但在法律上是难以界定为集体经营性建设用地的。

2集体经营性建设用地入市，是否意味着开发商可以直接获取集体经营性建设用地进行开发，有何*？

农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

新法并没有*开发商获取集体经营性建设用地，因此在未来，开发商是有可能通过获取集体经营性建设用地，从而进*地产开发的。但是根据新法规定，集体经营性建设用地入市后，在用途上应与原来的用途保持一致。

3集体经营性建设用地入市，对楼市意味着什么，对目前的房价是否会有影响？

根据官方的回复，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二个，它必须要经过依法登记。第三个，它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。

另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。集体经营的建设用地不会对商品住宅市场产生很大的影响。由于明确规定允许集体经营的建设用地进入市场，集体经营的建设用地市场仅占10％左右，因此从这几个方面来讲，它不会对现有的房地产开发的土地市场造成冲击。

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