新版《杭州市物业管理条例》的逐条学习解读 Day4
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发布时间：2024-10-02 11:08
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时间：2024-11-02 13:55
第九、十条的修订方式：由原规定拆分为二
旧条例：第二十七条 物业管理区域由所在区、县（市）房产主管部门会同*事处、乡（镇）*及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分。
（一）新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域；
（二）旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。
建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在区、县（市）房产主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。区、县（市）房产主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。
跨区、跨街道或者乡（镇）的建设项目，由所在区或者*事处、乡（镇）*共同的上一级房产主管部门会同同级民政部门负责划分物业管理区域。
建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。
新条例：第九条 新建物业共用主要配套设施设备的，划分为一个物业管理区域。
前款所称新建物业，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发的建设项目。
新建物业在编制建设工程设计方案或者初步设计时，应当依照法律、法规的规定，按照有利于生产、生活和物业管理需要的原则，合理确定主要配套设施设备的共用范围。有关主管部门在进行建设工程设计方案审查时，应当征求区、县（市）房产主管部门的意见。
第十条 建设单位应当自取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向建设项目所在地的区、县（市）房产主管部门提出划分物业管理区域的申请。
区、县（市）房产主管部门应当会同*事处、乡镇*，自收到申请之日起十个工作日内划分物业管理区域，并书面告知建设单位。物业管理区域的划分应当征求相关的居民委员会的意见。
新建物业出售时，建设单位应当将物业管理区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。
学习体会：第九条表述与老条例稍有不同，主要是简化了关于新建项目物业管理区域划分的原则，即“共用主要配套设施设备的，划分为一个物业管理区域”，而不是向原条文的规定，还要分不同的因素进行划分；第十条的内容与原条文表述基本一致。
第十一条修订方式：新增条款
老条例：无
新条例：没有划分物业管理区域的建成居住区需要实施物业管理的，由所在地的区、县（市）房产主管部门会同*事处、乡镇*征求业主、相关的居民委员会意见后，结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域，并向全体业主公告。
学习心得：主要是对于没有划分物业管理区域的小区，在需要实施物业管理的前提下，对如何确定物业管理区域进行规定。
第十二条 修订方式：原条款表述调整 修订幅度：轻微✭
老条例：第二十八条 具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在区、县（市）房产主管部门提出调整物业管理区域的要求：
（一）经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；
（二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。
要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县（市）房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地*事处、乡（镇）*及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。
新条例：有下列情形之一的，业主委员会可以向所在地的区、县（市）房产主管部门提出物业管理区域调整方案：
（一）因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经业主大会同意，划分为两个以上物业管理区域的；
（二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，归并为一个物业管理区域的。
区、县（市）房产主管部门应当征求所在地的*事处、乡镇*及相关的居民委员会的意见，自收到材料之日起二十个工作日内作出决定。
学习心得：如何分家是这一章的核心内容，就新老条例来看，内容上基本是一致的。新条例就老条例中的“自然分割”的情形进行了明确，即“河道、城市道路等物理分割”，使得实操性增加。同时，新条例又将“业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料”这一表述删除，即将递交相关资料的前置条件剔除，显著地降低了“分家”的难度，大大增加了可操作性。
（未完待续……）
