房产评估的收益法都需要什么？

发布网友发布时间：2022-04-21 16:08

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热心网友时间：2022-06-09 10:49

总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。

热心网友时间：2022-06-09 10:49

需要了解访房产同类房屋的收益性，房地产获得收益的方式，主要有两种：
(1)出租；
(2)营业。
因此，净收益测算的途径也可以分为两种：
(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；
(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。