南沙、花都限购要求放松 刚需买家上谁的车?
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发布时间：2022-05-23 17:31
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时间：2023-11-01 02:48
南沙：本科以上学历可在南沙买首套房
12月13日，南沙区发布楼市新政，本科人士在南沙买房不受户籍、社保和个税缴存*。主要内容如下：1.认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇。2.在南沙区工作、学习，具有本科及以上学历；具有中级及以上专业技术资格；具有中级及以上职业资格；具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格，符合上述条件之一的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存*（在广州市内已购有首套商品房的除外）。
而本周记者接到业内人士爆料称，港澳居民可以在南沙买房，不受限购*。记者致电12345*服务热线咨询，工作人员表示，现有文件写明是港澳居民购房*按广州市户籍执行，无需社保及个税证明。
据悉，南沙“人才新政”出台后，南沙市场有一定的反响，主要有以下几个特点：来访客户数量增加；珠三角客户增量明显，特别是深圳、珠海、东莞的客户来访数量明显增加；旧客回访增加，而且诚意度有所提高。
合富辉煌（中国）南沙公司总经理许勇透露，代理项目初步统计情况显示，南沙新政后第一个周末的来访成交较往常周末的变化为：一是传统流量盘（如山海湾、滨海新城等）周末日均来访量上升60%~90%，成交上升200%~300%左右，旧客成交占比近半；二是个别重点楼盘（如南沙湾御苑、越秀东坡、星河丹堤等）来访上升20%~30%，成交上升100%~200%；三是明珠湾新盘来访上升25%~40%左右；四是高总价单位成交有所增加；五是商业、公寓项目的来访、成交基本无变化。
许勇认为，新政并非解除限购而是优化，主要是刺激外区高学历人才进驻南沙，因此，中远期来说对南沙的产业及经济发展有积极的影响和利好；新政对广州本地客户影响不大，但随着南沙城市的发展，会有越来越多的广州改善居住型客户进驻南沙，购买承接力有提升；外区客户进入南沙，可重点关注生活配套成熟、交通便利、具备发展前景的区域，如明珠湾、南沙湾及蕉门河中心等板块；随着外区高学历、高素质人才的进驻，南沙的中大面积产品、中高总价产品会越来越受到市场的关注，南沙产品的竞争力也逐步提升。
克而瑞广州首席分析师肖文晓表示，南沙作为需要大量引入人口、产业的新兴发展区域，也是广州2035城市规划的唯一副中心，是粤港澳大湾区的几何核心，此前一直实施的是跟广州市区一样严苛的限购*，客观上制约了南沙人才和产业集聚的潜力，新政有望解除这一束缚，为南沙发展提速。此外，新政限定对象为在南沙购买首套商品房的工作、学习人群，是为了贯彻“房住不炒”的*要求，抑制投机性需求借机扰乱市场，防止房价出现异常波动。国家强调楼市*要因城施策，地方*也要因区施策，此前上海放宽临港自贸区购房门槛已有示例，南沙本次新政完全符合这一精神。
广东中原地产项目部总经理黄韬表示，南沙楼市会升温，但不会疯狂，主要原因在于南沙本身新房量比较多，库存压力也比较大。广州中原研究发展部数据显示，截至11月25日，南沙的库存量升至117万平方米，库存消化周期达10.6个月。
花都：大专以上骨干人员可享花都购房资格
南沙放开限购之后，花都紧随其后，本周三凌晨，花都人才购房*方面也放松限购。推出《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》（下称《指南》），全面放开申报对象在社保缴纳、学历学位等方面的制约，实施更加积极、更加开放、更加有效的人才保障措施，助力四海英才集聚花都追梦圆梦。
何谓“花都区人才绿卡”？花都区人才绿卡简称“花卡”，主要惠及在本区创新创业，但又暂无意向落户花都或不能落户花都的非本市户籍的优秀人才，依申请并符合条件者可领取花都区人才绿卡，持卡人在安居置业、子女入学等方面享受便利化服务。据悉，*还放开在本区购买社会保险6个月的时限要求，申领人凭相关就业或创业证明即可申领人才绿卡。
按照《指南》要求，大专以上学历的中高层管理人员由用人单位出具组织架构图和任职文件等证明材料即可申领“花卡”；大专以上学历的骨干技术人员取得中级及以上专业技术资格或职业资格证书即可申领“花卡”。不过，对于急需紧缺人才和创新创业人才，不设大专以上学历和中等职业资格方面的*，只需花都区相关职能部门出具的认证报告，即可申领“花卡”。
本次修订的“花卡”申领指南，与今年7月发布的《花都区人才绿卡暂行实施办法》对比，最大的亮点是：全面放开了社保制约，无需在花都区购买6个月社保，就可凭相关就业或创业证明办理“花卡”，从而获得在花都区内购买自住房的资格。此外，全面放开了大专以上学历的制约。大专以上学历的中高层管理人员由用人单位出具组织架构图和任职文件等证明材料即可申领，大专以上学历的骨干技术人员取得中级及以上专业技术资格或职业资格证书即可申领，真正把人才评价主导权交给用人单位。
广州市房协专家委员会委员邓浩志认为，花都新政包含大专以上学历购房的放开，表面上比南沙松。但实际上不然，一是花都“花卡”要求本科必须是985、211本科且有学士学位，而南沙是国家认可的本科即可；二是虽然多了大专以上认定，但需要是在花都企业单位的中高层或骨干技术人员，这个证明是不可能随便乱开的，就算能开，量也不会很大。所以这次花都新政的放松程度其实比不上南沙来得宽松。此外，花都新政还是主要从引入人才、发展产业的角度考虑。比如大专以上中高管的认定，照顾了制造业中年中高管在学历上的时代局限，符合花都第二产业为主的客观情况。而其他相关*调整，也都不见得单纯为了刺激楼市，当然最终也会对楼市起到一定的促进作用，增加了新的符合购买要求的人群。但新政影响可能比较有限，对楼市的刺激只能属于轻微级别。再加上花都目前一手住宅库存高达16个月消化期，所以新政不会引发花都房价的明显上涨。
各地优势
南沙
产业：今年1月25日，广州市*公布广州2019年重点项目计划，592个项目总投资30877111万元。产业项目建设方面，广汽丰田新能源整车、广汽蔚来合创中心也被列入重点建设项目中，前者正增资扩产，后者产业化进程持续加速。今年6月，广州市*与恒大集团签订战略合作框架协议。根据协议，恒大投资1600亿元在广州南沙区建设新能源汽车三大基地等项目，其中新能源汽车整车研发生产基地将建成恒大新能源汽车集团，未来年产100万辆整车。
交通：目前正在建设的地铁线路有地铁18、22号线。截至到11月，18号线土建工程累计完成44%；22号线土建工程累计完成32%。地铁18号线起于南沙区万顷沙枢纽，至广州东站枢纽，连接南沙自贸片区及广州东站，线路全长62.7公里，全线共设广州东站、冼村、琶洲西区、西榴岗、沙溪、鹤庄、番禺广场、横沥、万顷沙9座车站，预计2020年建成通车。地铁22号线起于南沙区万顷沙枢纽，经番禺广场、祈福新村、广州南站商务区、西塱，止于荔湾区白鹅潭枢纽，线路全长67.4km。同样地，地铁22号线预计于2020年完成建设。地铁18、22号线定位南沙市域快线，其中18号线为南沙快线，22号线为南站快线，两条线路建成后，从南沙出发预计30分钟能到达广州市区。除了两条地铁线，南沙今年6月已动工的庆盛枢纽综合体项目也引发外界关注。据此前发布的《南沙庆盛枢纽区块控规深化及城市设计》显示，庆盛枢纽片区将是粤港澳大湾区重要的科技创新节点，项目具备“四线交汇”的优势，可连接已开通的广深港高铁庆盛站和广州地铁4号线庆盛站。规划中的地铁22号线和知南线也会在该处设站。
花都
产业：汽车产业、空港经济、皮革皮具、珠宝产业是花都产业格局中的四大支柱产业。而近年来，花都又进一步在音响之路发展，截止2018年，花都规模以上电子音响企业有78家、小型企业240多家，产品覆盖专业、家用、多媒体、汽车音响等。2018年，花都区电子音响产业工业总产值达260亿元，出口额20亿美元，占广州市同类产品出口额的40%以上。花都已经形成集研发、设计、采购、制造、销售、售后等完整的产业链，产业集聚程度高，是我国重要的音响产业集群。
交通：被誉为“广州北大门”的花都坐拥广州北站、白云国际机场两大交通枢纽，交通区位优势显著。然而，东西相距仅十多公里的两地，交通融合曾一直是短板。不过未来这一现象将会改变。今年以来，花都加快开展广州北站至白云机场快速通道、花都大道等升级改造，通过城市快速路让两大枢纽能够快速互通。今年7月10日起，广州北站每天还增开3对到深圳北站的始发终到列车，密切广州北与深圳、香港等地往来。此外，连接广州与清远的广清城际一期已进入铺轨阶段，届时清远往来广州北站仅需25分钟；新白广城际广州北站至白云国际机场段也实现隧道贯通。据花都区交通运输局副*刘德康介绍，广清城际一期、新白广城际实现通车后，届时广州北站到白云国际机场T2航站楼，仅需15分钟。武广高铁、地铁9号线、广清城际、新白广城际和地铁24号线等将在广州北站形成交汇点。届时广州北站将成为粤港澳大湾区北部交通枢纽，融入粤港澳大湾区1小时交通圈。
增城
产业：产业建设项目方面，增城也是以汽车产业为主，主要有广汽本田增城工厂产能扩大（新增24万辆/年）建设项目、日立汽车马达系统开发及生产基地项目、中国汽车技术研究中心华南基地，它们都计划在2019年完工。而增城的王牌——富士康科技小镇已进驻2家世界500强企业、盟立自动化股份有限公司等20余家企业，产业园正式开始开始量产后，项目预计年产值约920亿元，年均收税约40亿元。
交通：地铁21号线将于今年底全线开通，连通天河、黄埔、增城三区，是广州目前在建的最长线路。地铁21号线建成以后将采用快慢车设计，上下班高峰期地铁实行快线设计，开通后列车最高运行速度为120公里/小时，通过快车，从增城广场出发，1小时就可直达广州市中心。此外，根据规划，增城将规划建设三大客运交通枢纽（广州东部交通枢纽新塘站、增城广场交通枢纽、增城火车站综合枢纽）。其中，设计方案已出炉的广州东部交通枢纽以凯达尔TOD为核心，集国家铁路、城际轨道、城市铁路、长途客运、一般城市公交、出租车服务为一体。除既有广深铁路线、地铁13号线外，在建穗莞深城际铁路新塘至洪梅段、已启动的新塘经白云机场至广州北城际轨道及规划的广汕铁路、地铁16号线、地铁20号线、地铁28号线（东西快线）等都在此交汇。广州东部交通枢纽是增城接入广州主城区的最重要的枢纽地点，也是连接东莞、广深科技创新走廊最重要的节点。
从化
产业：近年来，从化区坚决落实高质量发展要求，始终坚持“生态立区、产业强区、特色发展”，围绕现代化产业体系，聚焦生物医药、新能源、新材料、智能装备制造和现代智慧物流产业，创新招商*机制，大力营造现代化国际化营商环境，加快工业园区提质增效步伐，全力打造产业发展平台，推动一批龙头企业项目落户从化，实现招商引资项目总量和质量上的新突破，为全区经济社会发展注入了新活力和新动力。今年上半年，从化区举行2019年产业项目集体动工仪式，全区产业项目投资建设迎来了“开门红”。据悉，参加当天集体动工仪式的项目，共有16个，总投资102亿元，建成投产后将新增年产值超416亿元。据悉，这些项目都属于先进制造业和战略性新兴产业，涵盖IAB、先进制造、高新科技、环保等多个领域，为从化加快构建现代化产业体系，打造粤港澳大湾区绿色增长极增添了强劲动力，也为从化推动乡村全面振兴，积极探索以生态优先、绿色发展为导向的高质量发展新路子提供了有力支撑。在这批项目中，苏宁华南电商总部项目总投资50亿元，主要综合运用苏宁“指南针”生产控制系统、“菜篮子”检测灭菌、自动旋转堆垛等系统，利用供应链大数据“天眼”信息平台，采用无人仓机器人、无线射频识别等技术，建成集上架、拣选、加工、包装、分拨等全程自动化、智能化管理于一体的创新经营实体，建成达产后预计实现年产值300亿元。立白集团华南创新智能生产基地项目总投资20亿元，依托立白集团2个国家级、4个省级研发平台，建设升级华南创新研发中心，开展表面活性剂分子结构设计、高效酶制剂催化剂制备、特殊关键设备设计等日化行业关键共性技术研发及应用，建成达产后预计实现年产值40亿元。
交通：地铁14号线一期已于去年12月通车运营,其中从化段全长23公里,设太平、神岗、赤草、从化客运站、东风5个站点,片区覆盖用地56平方公里,涉及3街1镇28个行政村。从化区借助地铁14号线的站点辐射作用和轨道交通纽带作用,依托5个站点片区的TOD(以公共交通为导向的开发)发展模式,实现地铁沿线城乡一体互动发展。据悉，从化区曾开展地铁14号线从化段沿线及站点周边地区城市设计和规划编制工作,目前,已完成城市设计竞赛和城市设计深化工作。按照从化段沿线总体规划,以轨道站点为核心,按照“零换乘”一体化建设运营要求,构建交通设施无缝衔接的综合交通体系,提供一站式交通服务。
佛山
产业：佛山，中国制造业重镇，一股“绿色制造”的大潮涌起，引领着万亿先进制造业集群迈向绿色增长，工信部日前公布的第四批绿色制造名单，广东省48家企业被认定为绿色工厂，其中10家就在佛山。截至目前，佛山已经有27家企业被认定为绿色工厂，数量位居全省前列。绿色发展是实现经济高质量发展的必然要求。佛山在绿色科技、绿色生产、绿色产品等方面不断探索实践，新能源汽车、节能环保装备等行业异军突起，这座传统的制造业大市已经率先走在绿色发展的前列。
交通：广佛线，一条地铁线路，连通广州和佛山，成为广佛“候鸟”往来两地的主要交通工具。按照最新修编的《广佛两市轨道交通衔接规划》，规划显示，包括已开通的广佛线在内，佛山未来将有10条与广州实现对接的地铁线，分别是广佛线以及2、3、4、5、6、8、9、10、11号线，这些线路进入广州境内后，将与广州现有以及未来的2、3、5、7、10、11、12、13、17、18、19、20、22号线对接。
如何选择
对于四大不限购区域和城市，刚需买家该如何选择？克而瑞广州首席分析师肖文晓接受时报记者采访时表示，从刚需的角度来讲，除了各自的本地客户，南沙的客户主要来广州南部以及少量的中心外溢需求，增城的客户主要来自天河以东的外溢客群，从化主要承接白云的外溢客群，而佛山则主要承接广佛边界的外溢客群，四大区域的目标客户群体并没有特别明显的交叉和竞争关系。
他还认为，如果以CBD珠江新城作为广州的市中心来看，四个区域之中目前选择在增城“上车”的刚需客户还是会多一些，主要还是因为新塘很久以前就是广州客户外溢增城的第一站，而随着地铁21号线的建设，近年在朱村板块置业的客户也不断增多，与市中心的交通网络也更为成熟。相对而言，佛山对于荔湾和海珠的外溢客户也有一定的吸引力，不仅位置接壤，而且也有广佛线的接驳，楼盘的价差也非常明显。至于南沙，如果是在市区工作，目前选择南沙作为刚需首置的比例还不是很多，主要也是通勤距离的*，而南沙目前也处于大开发的阶段，大部分板块的生活配套也有待完善。从化方面，同样是困囿于于市区的通勤距离问题，目前吸引的刚需人群主要来自白云北部，以及部分看重从化生态环境的投资养老度假人群。
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