废品、物管理规定怎样制定,请前辈赐教!急!!!
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发布时间：2022-05-20 22:14
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时间：2023-10-05 07:08
4日下午3时到5时，《青岛早报》将邀请市物业管理办公室主任张宣文等物业管理专家做客青岛新闻网，现场网上为市民解答疑惑，欢迎市民到时上网与专家交流。
主持人 各位网友，现在市物业管理办公室负责人已在电脑前就位，有什么问题请提出来，专家将马上进行解答。
烟丝 业主因事长期外出房屋闲置，物业管理费是否要交？ 如果交，业主没有享受到应有的服务，费用是否该收？ 如果不交，业主怎么证明自己未享受到服务，合同条款怎么体现？ 我们知道一般新的商品房在交付时开发商先指定的物业公司往往会拿出格式条款要求业主签约，并不允许业主带回去详细研究，如果要增加附件或修改格式合同往往比较难操作，如何保证业主个体的利益？
嘉宾 要交。因为物业企业提供的公共性服务，是对全体业主提供的，所以无论个别业主是否居住，物业公司都不能停止公共性服务，因此物业管理费要全额交纳。
烟丝 业主因事长期外出房屋闲置，物业管理费是否要交？ 如果交，业主没有享受到应有的服务，费用是否该收？ 如果不交，业主怎么证明自己未享受到服务，合同条款怎么体现？ 我们知道一般新的商品房在交付时开发商先指定的物业公司往往会拿出格式条款要求业主签约，并不允许业主带回去详细研究，如果要增加附件或修改格式合同往往比较难操作，如何保证业主个体的利益？
嘉宾 根据青岛市有关规定业主从领钥匙当天开始就应该按规定交纳物业有关费用，比如用水、电等费用，按照新的*《物业管理条例》新规定，开发商未卖出去的房子也应该交纳物业管理综合服务费，但是这个费用由开发商来出。
留言板 如果居民被盗,物业应付什么责任,如果只是打扫卫生,收收费,就不必物业了,我们自己就干了,应该值得关注,物业为什么收费难?
嘉宾 按照*<<物业管理条例>>第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。即是说，物业管理企业提供的是公共性保安服务。其性质是一种群防群治的安全防范服务。关键是看物业企业的保安防范工作是否到位。如果保安防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业企业就不应当承担责任；相反如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。
大海燕 我住在天帝山城七楼，每到下雨房子就漏，已经几年了物业也不给修，我们该找谁解决这个老大难问题。另外水管已经锈了，经常没水吃，各楼座的防盗门也早已坏了，不起作用，还发生了几起偷盗案，这些物业都不管，要他们有什么用？
嘉宾 根据新条例，房屋漏雨在保修期之内的由开发商负责，超过保修期的由业主出资，由物业负责维修。电子防盗门养护维修在综合服务费之内，如出现零部件损坏由所在单元业主分摊。新条例要求建立公共部位设备设施养护维修公共资金，这部分资金应由业主负责交纳（现青岛尚未建立）。
大海燕 我住在天帝山城七楼，每到下雨房子就漏，已经几年了物业也不给修，我们该找谁解决这个老大难问题。另外水管已经锈了，经常没水吃，各楼座的防盗门也早已坏了，不起作用，还发生了几起偷盗案，这些物业都不管，要他们有什么用？
嘉宾 据了解，天帝山城原物业公司因服务不到位，已被业主大会解聘。现在已选聘新的物业进行管理。我们希望广大业主为维护自身权益，如物业公司服务不好，可以提出警告直至解聘，选聘好的物业管理企业进行管理。*一直提倡优胜劣汰。
新的条例规定，物业公司没有履行物业管理服务合同的约定，导致业主人身、财产发生损害的，应当承担相应的法律责任。
留言板 我住在天帝山城七楼，每到下雨房子就漏，可几年了，物业就是不给修，我们找谁解决这个问题。
嘉宾 按照*＜＜建筑工程质量管理条例＞＞对房屋的保修期有明确规定，同时我市 ＜＜城市房屋公共部位、公共设施设备维修基金管理暂行办法＞＞也有相同规定，如果过了房屋保修期，其公共部位公共设施设备应当由业主按面积分摊维修费用。其具体方式在上述文件中都有明确的规定。
dongyifei 已购商品房没有入住，和物业没有签入住协议，请问，物业管理费该不该交？谢谢。
嘉宾 不领钥匙就不用交纳，领钥匙就视为入住，就得交纳有关费用。
留言板 多层住宅建在山上，物业加收加压水费，合理不合理
嘉宾 合理。因为二次供水需要供水设备，而供水设备需要用电、维修和管理。这都需要付出费用。按照市物价局规定每一吨水要加收三毛钱，就是用于支付这些费用。
留言板 香港东路219号千泰居，按每平方2。5元收取物业管理费，是否合理？
嘉宾 按照＜＜青岛市住宅小区物业管理公共性服务费指导标准＞＞规定，物业管理的收费标准应该由物业企业和业主委员会双方协商，并报物价部门备案。至于多少钱，应由物价部门备案的文件为准。
宝姿 水费是自来水公司自己每家每户收，还是整个楼轮换由一家收取，物业不给代收吗？
嘉宾 3种情况，1.实行一户一表的由自来水公司收费到户；2.自来水公司委托物业公司代收的，由物业公司收费到户；3.没有委托的，由业户协商收取。
留言板 不交物业管理费，物业公司给断水电，正确吗？
嘉宾 按规定物业企业没有权力随意给业主断水电，如果有物业管理费的纠纷，可以通过法律途径解决。
留言板 我不明白为什么业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有的建筑面积、住宅套数等因素确定。青岛的规定是什么？条例上没有确定的说明。
嘉宾 *＜＜物业管理条例＞＞第十条规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。目前省里还没有出台办法，我市仍然按照＜＜青岛市物业管理条例＞＞的规定执行。
dongyifei 嘉宾：你好，我再问一下，关于刚才那个只要领了钥匙就要交物业管理费的说法，在新的物业管理条例中第几条有明确规定？或者说有关于此类问题的详细规定？如果没有明确规定，是不是可以不交呢？谢谢。
嘉宾 这不属于新条例范围，属于*规定
根据新条例，开发商出售房屋的时候，必须将前期物业管理服务合同、业主公约一并出售给购房人。买房时，物业管理合同中应当有明确详细的规定，并且确定了该物业服务收费标准。前期物业管理、物业管理企业必须是由开发商公开招聘的企业。
留言板 小区内的道路上划出了停车区，物业收取停车费，合理吗？
嘉宾 按照我市有关规定，在小区内设立临时停车场，要按规定程序申报，经有关部门批准后方可收取停车费。如有不清楚的问题，可以咨询交警部门。
宝姿 如果是一表一户，自来水不每家每户收，要求我们居民轮换收，我们是不是可以拒收？谢谢
嘉宾 一户一表必须由自来水公司到户收取，若委托住户收，必须是有偿服务，因住户代自来水公司付出了劳动。可以拒绝代收。
留言板 ???高层小区未建地下停车场，物业在院内划地收取业主停车费是否合理？？？
嘉宾 是否在院内设立停车场，应由物业企业与业主委员会双方协商，并办理相关手续。
留言板 新条例实行后，原先的《小区物业投入使用许可证》还用吗？有没有新的变化？
嘉宾 继续使用。目前没有什么变化。
留言板 封闭阳台采用何种材料物业公司是否有权管？
嘉宾 目前对此类问题并无明文规定。但为维护小区外貌整洁美观，封闭阳台应当统一色彩、统一位置、统一材料、统一尺寸，并在合同中约定。
留言板 物业管理费按户收取与按面积收取哪样更合理？如根据物业公司提供的服务来讲，应该说与房屋面积没有关系。仓房是否应收物业管理费？应按什么标准？
嘉宾 对该问题目前还有争议，我们和物价部门对此也有考虑，但目前我市是按面积收取物业管理费。该问题可以请大家多讨论，提出合理化的建议。
留言板 河南庄小区用水是工业价，对此，所在的物业公司该不该处理？
嘉宾 该问题我们将调查了解。
留言板 新建小区不少业主乱装修，存在一些安全隐患，物业公司该不该管？
嘉宾 新条例第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。
第53条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰中的禁止行为和注意事项告知业主。
留言板 我们的小区，每天早上不到7点，就有一些收废品的商贩吆喝，对此物业公司是否该管一下，不管是否工作不到位？
嘉宾 物业公司应该加强管理，并协调*部门予以清理。
dongyifei 嘉宾：刚才我问到在物业管理条例中第几条规定了没有入住的房屋也要交纳管理费的问题，您说是*规定，那么请问一下，是口头规定还是书面规定？如果是书面的，请问是第几号文件规定的？再就是这个规定是青岛市*规定还是*规定？请回答，谢谢。
嘉宾 具体问题可以到市物业办咨询。
guohua 1、物业公司将整个小区变成一个大的停车场，严重影响了我们的休息和活动。 2、物业公司私自设定小区大门闭门时间，使得我夜难归宿。 3、物业公司*为我们提供服务的公司进入小区进行业务宣传，剥夺了我们的消费权。 4、房屋漏雨，多次催修未果，造成物品损坏，我可否找物业索赔。我越来越不明白，物业公司到底是来监督、管理和*我们自由的，还是为我们服务的？他们为什么总是理直气壮，还振振有辞，他们找准自己的位置没有？
嘉宾 物业管理公司是一个企业，对物业实行管理，对业主和使用人实行服务，关于你提到的1、2、3条问题应由业主大会决定。
若按规定交纳维修费用，物业拖延耽误维修造成业主损失的，物业应负责任。
烟丝 据我了解在岛城有多个小区因为部分业主以种种理由拒绝交纳物业管理费，导致物业公司亏损经营，而我国的诉讼制度约定的诉讼审判期又比较长，一般案件6个月，案件比较复杂的要1年，何况还有二审；因此诉讼成本比较大要投入专门的人员和大量的时间，长期以往物业公司往往心有于而力未逮 1、怎么保证其他交费的业主享受到应得的服务？ 2、如何保证物业公司的利益？ 3、如何精简办事程序、提高对不法业主的法律的约束力？ 4、*主管部门怎么应对此类事件？
嘉宾 建议：1、加强管理，提高服务质量；
2、以人为本，以情动人；
3、通过法律途径解决；
wyg63228 主任： 下一步，用什么方式，谁组织物业管理的招投标？保证阳光操作。发展商的物业管理公司如何参与市场管理，或者发展商的物业公司回避自己开发的项目。
嘉宾 我们现在已建立了专家库，招标是随机抽取专家来组织招投标。一切按照公平竞争原则进行。
留言板 新条例对一些业主委员会不维护广大业主的权益，有没有好的解决办法？
嘉宾 新条例规定，重大事项由业主大会来决定，如解、选聘物业管理企业、物业公共维修资金的使用等，业主委员会只是业主大会的一个执行机构。
留言板 我们的小区，每天早上不到7点，就有一些收废品的商贩吆喝，对此物业公司是否该管一下，不管是否工作不到位？
嘉宾 应该管理
秋枫依旧 请问，1、条例中对空房费的交纳没有严格说明，物业公司可以依据青岛市条例去收取吗？ 2、维修基金有关办法是否出台？如果没有，请问什么时候可以出台这方面的*？ 3、关于投标问题，请问标底就是物业费的收取标准，和服务标准吗？如果在投标中，制定的标准高了，但服务质量应该说也很高，这种情况能否中标？ 4、山东省制定了住宅小区的服务质量标准，而青岛市很早以前就有，内容不同。请问，物业公司执行哪个标准，是否有冲突？
嘉宾 1、应该按照*<<物业管理条例>>执行；
2、建设部与国家发展委正在制定维修基金管理办法，很快就会出台；
3、建设部已出台了<<前期物业管理招标投标管理办法>>，我市也即将出台<<青岛市 物业管理招投标办法>>，对此都有明确规定；
4、没有冲突，都可以执行；
留言板 新条例实行后，原先的《小区物业投入使用许可证》还用吗？有没有新的变化？
嘉宾 继续执行。
留言板 目前，有一些开发商不交给业主物业办公用房，对此新条例中，有没有处罚？
嘉宾 新条例规定，开发商不提供物业办公管理用房的，可由物业行政管理部门处以10-50万元罚款，处罚后还要按照规定配备齐全。
留言板 居民楼内是否可以开幼儿园? 幼儿园将公用绿地圈起来做幼儿活动场所是否应该? 物业公司不管不问是否应该? 业主因此不交物业费有无道理?
嘉宾 居民楼内是否可以开幼儿园，应由有关部门审批。幼儿园不能将公用绿地圈起来做幼儿活动场所。物业公司应当干预，并报请绿化管理部门予以查处。业主不能因此而不交物业管理费。
wyg63228 现在在建即将投入使用的物业项目，是否9月1日以后都将由物业办组织招投标？我市专业物业管理公司，特别关心这个问题。
嘉宾 9月1号以前，开发商没有实行前期物业管理委托合同的物业管理项目，都必须按新条例执行。
haijie 业主以未成立业主委员会为由不交费,说是青岛的规定,此规定现在是否应该撤销?
嘉宾 应当按照*<<物业管理条例>>执行。
留言板 小区很多业主养了宠物，造成绿地的污染这种情况，物业公司该不该管理
嘉宾 物业公司应该加强管理，并报告*予以查处。
留言板 物业公司擅自更改公用设施用途,将小区内违法建筑出租,业主该如何做维护自己的利益?
嘉宾 违章建筑业主可举报给规划管理部门依法撤除。
留言板 河南庄小区没有物业投入许可证是否违法？
嘉宾 如没有拿到物业投入许可证，业主就入住，违反了物业管理条例规定，业主可举报。电话：5061326.
留言板 家中下水道堵塞了，要求物业公司解决可以吗？
嘉宾 如果是共用部位，费用由全体业主分摊；如果是自用部位，费用由业主承担。
留言板 由于衣服、被褥得不到阳光的照射，霉迹斑斑，烦恼透了！（由于是小高层，不面向街区，就是室外阳光照射也在2小时左右，有室内凉衣架）。可否在全体业主1/3以上同意下，在室外安装凉衣架，给衣服、被褥消消毒！希望物业领导能够体谅居民最起码的生活需要！！请领导解答。谢谢
嘉宾 请业主委员会征求业主们的意见，合理解决该问题。
lisa_222_222 您好，我想问一下，我住的是高层，如果电梯坏了，需要换新的，购置费谁负担，业户还需要交钱吗？
嘉宾 按规定，应该由全体业主按面积分摊。
haijie 青岛市有没有一级资质的物业管理公司?去年的十佳物业公司是哪些?
嘉宾 目前山东省也没有一级资质的物业公司。关于十佳物业公司的名单可咨询市物业办。
土八路 请问赠送的阁楼是否应该收取物业管理费？（注： 阁楼的面积不算入产权面积） 谢谢！
嘉宾 该问题我办正在与市物价局研究。
秋枫依旧 1、与业主委员会签定委托合同后，还需与各业主再签管理公约吗？ 2、物业企业的招投标，是不是物业费价格的多少，是决定是否中标的唯一因素，如我公司的报价比他公司的低，所以中标，这样对吗？ 3、签定委托合同后，如发现一设备需要加装设施，所发生的费用应由业主承担吗？ 4、物业费确定后，还需持有市物价局的批复吗？区物价局答复是，只要在他那备案就可以了，是这样吗？
嘉宾 1.必须签定，同时新条例规定，业主公约对每个业主都有约束力。
2.决定因素是服务的好坏，招标时，应由专家对该物业公司进行评定，并确定最低服务费用；如果违背价值规律，低于最低标准，将视为废标。
3.所购房屋应设施齐全，若因设施不全需要加装设施，应由开发商负责。
4.不用批复。
毛毛虫_123 三年物业合同已经到期，按照新条例，应当有三分之二的业主同意才能续签合同，现在业主委员会无力召开业主大会，物业公司还能继续服务吗？如有不交费者，物业公司还能受法律保护吗？
嘉宾 该问题比较复杂，具体问题请与市物业办联系。
留言板 听说，市物业办要建立物业公司信用档案，什么时候建立呢？
嘉宾 现在正在建立，待出台办法后即可实施。
黄岛物业 青岛市范围内的物业管理项目自9月1日起，必须实行招投标吗？如果实行，想问一下：物业管理招投标办法什么时间下来？
嘉宾 现招投标按照国家建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》有关办法执行。
留言板 小区由开发商指定物业公司，业主正常交纳物管费，现房屋漏雨，物业是否应给予维修？物业不管，怎么办？
嘉宾 在保修期内应该由开发商负责。过了保修期共用部位、共用设施设备维修费用由全体业主按面积分摊。
lisa_222_222 首先感谢嘉宾给我的答复。我还想问一下，我们交纳的物业管理费中，已经包含的电梯费，为什么换新的还需交钱？
嘉宾 目前我市收取的电梯费，仅仅只是电梯运行的费用，没有包含电梯大修和更新的费用。
毛毛虫_123 专家库成员入选标准是什么
嘉宾 该问题请与市物业办联系。
留言板 能具体说一说物业招投标的实施办法吗？有什么*呢？
嘉宾 请参照建设部<<前期物业管理招标投标管理办法>>和我市即将出台的<<青岛市物业管理招投标办法>>
lisa_222_222 嘉宾，你们一定知道聚豪大厦和聚源物业吧，已经臭名远扬了，你们能否通过行政手段，强制他们提高服务质量，我们真是受不了了。请替我们转达聚源物业，并从你们专业的角度，给他们的管理和服物提一点建议。
嘉宾 1、召开业主大会，成立业主委员会；
2、重新选聘一家服务质量好的物业公司；
NwaitLB 你好。我想问一下，物业公司维修供暖设施费用应由谁出？
嘉宾 按规定，两个供暖季的维修管理由开发商负责，以后由供热单位负责。
kissing 小区开发商没有装空调落水管，多次向物业反映，物业没有实际行动，怎么办
嘉宾 物业公司因协调各业主统一安装空调落水管，请业主委员会予以协调和监督。
留言板 前期的物业管理，具体有哪些内容买房子时，该怎样做到心中有数？
嘉宾 开发商卖房子时，将业主公约和房子一同出售给业主，业主公约应对物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。
购房时，客户应仔细阅读业主公约和前期委托合同，如不能按规定遵守，就不能成交。另外，入住时必须要看是否有物业投入使用证。
留言板 请问青岛市市优物业管理小区的评选标准是什么？其对物业管理费用有没有影响？
嘉宾 青岛市的优秀小区评选标准是按照建设部制定的标准来执行的，协商物业管理费用时可以做为参考。
主持人 非常感谢各位网友对物业管理的关心，我们回去后，将对大家提出的宝贵意见和问题分类汇总，作为青岛市物业管理条例及一些配套文件修改时的参照。我们将加大监管力度，努力规范我市物业管理市场，维护业主和物业管理企业的合法权益，为大家创造一个良好的生活和工作环境，为我市城市管理作出新的贡献。由于时间有限，不能逐一解答，请大家原谅，如有新的问题，可以与市（区）物业办联系。市物业办投诉电话：5061074。
热心网友
时间：2023-10-05 07:08
