“密室逃生”还能火多久

发布网友发布时间：2022-04-27 00:59

共1个回答

热心网友时间：2022-06-22 00:17

最近一两年，在房地产市场向好的大环境带动下，东莞的楼市也是加足了马力不断再创新高。那么，中国的房地产还能火多久？楼价什么时候才会回落？这两个问题成为地产商、者以及普通百姓关注的焦点。尽管话题非常敏感，但是在本届高峰论坛上，中华全国工商联住宅产业商会会长聂梅生还是针对当前房地产市场、特别是珠三角房地产市场的这些焦点问题作了一番解析。　　聂梅生认为，中国房地产的发展问题基本上取决于四方面的因素：一是*环境，*环境可以支持相当长的时间去影响房地产的发展，尤其在我们国家；二是经济环境，宏观经济的背景到底在多长时间，是什么样；三是社会环境，因为房地产尤其是住房这一块它不光是和经济有关系，更重要的是和社会发展有关系；四是房地产资源环境，我国这一届非常强调它的环境、资源方面的支撑力度。　　土地*尚需完善　　聂梅生提醒，今后房价是继续涨还是大落？有两个*非常重要：一个是土地*，土地出让制度的深化改革还要继续。今年年初《物权法》出台以后引起了房地产一些法律法规的变化，首先修改了房地产法当中和物权法不一致的地方，其次是修改了物业管理法中和物权法不一致的地方。同时，关于土地出让制度下一步的深化改革和稳定土地供应量和平抑地价这是非常重要的。　　还有一个关于土地产权的问题，现在很多媒体非常关注广东的城乡统筹发展进程当中统一地权的问题，这个问题在《物权法》的制定当中反反复复在讨论，修改了6次，最后还是留了一个口子，业内把它叫做“小产权”。它实际上是集体所有制的土地，当然是指非农用的那一部分，在不影响耕地面积的前提之下，怎么样释放属于集体所有制中的宅基地和集体用地中的建设用地等。所以，有一种提法就是在土地问题上统一地权，目前地权、地价出让等问题在做一些试点和研究，这是下一步城乡统筹发展中的土地问题非常关键的一条。　　后*时期来临　　聂梅生指出，目前我国已经进入了“后*时期”。*环境为什么这么重要？从大的环境来讲，改革就是一种*性的问题，如果没有改革开放就不会有珠三角的繁荣，也不会有深圳、珠海这样的一些特区，更不会有在中国启动房改、启动商品房最早的广东省。目前，有五方面的*是需要继续深入的，这个力度是非常大的，将直接影响到“后*时期”，也是起码今后五年之内的*导向。　　前一段媒体、市场的呼声都是这样的，房价太高，买不起房子，开发商应该负责。结果开发商这样那样的说了一堆，什么穷人不买房富人买房等。但是这个板块已经很清楚了，*性的住房应该由解决，还有一些通过拍卖和挂牌出让等方式来解决。商品房应该更健康地发展，通过市场机制来发展。聂梅生认为这个机制是最重要的，所以将其叫做“房改的房改”。　　金融资本方面的改革引起了聂梅生的关注。她认为，住户开通了直接融资这是一个非常好的消息，经过很多年的努力，央行逐步开通了关于上市的*，这实际上也慢慢地开通了对房地产融资的渠道。不过这个融资也有其危险性。因为还差两步：一是本土没有对全球的抵押贷款，二是抵押贷款没有证券化。　　讨论房价不如讨论经济走向　　高峰论坛上，有与会者请聂梅生预测未来几年中国的房价走向。她表示，楼市、股市、汇市这三个是紧密相连的，不要光是讨论房价，不如讨论中国的经济走向更好一些。我们必须考虑物价指数，它决定了出台什么样的经济*。现在非常重视什么呢？是流动性的问题。形成流动性的因素很多，它是和东莞、顺德这些地方的外贸顺差有关系，和银行的存贷差有关系，和人民币升值有关系，和银行要贷款有关系。固定资产会加大，房地产就热了，宏观*就调固定资产。如果物价指数这么上涨，肯定还要加息。而加息肯定影响房地产。目前在珠三角地区的房价上涨，主要的原因还是性的购房。　　未来十年房地产开发建设不会减少　　众所周知，房子具有实用和两种功能。今后十年是城镇化的快速发展期，尤其是珠三角早期开始城镇化的已经进入成熟期了，未来还有1.3亿人口要进城，这是不可阻挡的。在这个过程当中就得盖房子，这就是实用功能。从这个角度来讲，房地产的开发、房地产建设的总量不会减少。这就出现了统一地权的问题、“小产权”的问题，它们都是今后房地产发展的社会问题。　　目前，80后这一代人已经开始参加工作了，他们大部分是独生子女。再过10年，我们国家的人口红利年代就过去了，人口增长进入一个稳定的阶段，那时候不像现在的出生高峰期，20岁、30岁、40岁的都在买房，50多岁的在换房。人口高峰数字过后，就平抑了一部分的住房需求。所以从住房的社会环境来说，起码10年之内房子的实用功能不会下降，这对房价是一个有力的支撑。　　低端房须占两成以上　供求结构才会平衡　　会议期间有人提出，目前的住房困难问题根本上来讲是由于供应结构严重失衡，别墅、大户型豪宅这些房子占了大量的地，但是普通商品房、经济适用房和廉租房的建设用地严重缺乏，那么，什么时候房地产市场的供求结构才能够平衡？　　针对该问题，聂梅生表示，现在宏观*的标准就是为了调整房地产的市场结构，即面向中低收入、低收入人群的结构偏小，面向中高收入人群的商品房较多，因为这一块的利润空间要大一些。调整市场结构的重点在于将低端垫起来，到什么时候可以呢？根据她的经验，达到20％，属于中等收入人群以下的这块房价就会降下来。　　她举例说，香港的公屋这部分占到20％多，所以香港的房价在相当一段时间是比较平衡的。所以说，低端一定要占到20％以上，这才是保障性住宅和*性住宅。　　房价收入比过高可致崩盘　　聂梅生还就百姓最为关注的炒房问题作出了分析。房地产市场太热，炒房会不会崩盘？她表示，从长期来讲，房价肯定会上升。经济总量在上升，个人收入水平在上升，当然房价在上升了，绝对值比绝对值没有意义。现在的房价比二三十年前上涨了多少？这个意义不大，关键是跟可支配收入比。中国这个问题是畸形的，但是回归到房价是否合理还是在于房价收入比。目前在中国，可支配收入以及房价收入比还没有回归到理性的程度，但是总有一天会回归理性。回归理性的时候崩不崩盘？如果房价收入比过高，即房屋的价格严重地背离本身的价值，虚高的时候就产生危险，这还是应该根据不同城市去具体分析。如果是翻了50％，那肯定是虚高的，而泡沫总会破裂的。