未经业主大会,业委会更换物业公司所签合同有效吗?
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发布时间：2023-10-18 21:04
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时间：2024-11-03 14:00
因为更换物业服务公司必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
签订《物业服务合同》，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
所以，未经业主大会、业主委员会更换物业公司所签的《物业服务合同》无效。
主要法律依据：
《物权法》
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第十一条 业主大会履行下列职责：
（一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三)选聘、解聘物业管理企业；
（四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四)监督业主公约的实施；
（五)业主大会赋予的其他职责。
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时间：2024-11-03 14:00
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时间：2024-11-03 14:01
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