私人投资房地产有保障吗
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发布时间：2022-04-27 01:57
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时间：2022-06-22 04:02
虽然目前本人手中没有一套房产通过二手房及租赁市场完成交易，但是浸淫在房地产这个圈子里，多看一些，多想一些，也会形成自己的一些理解。今天说出来，做个汇报与交流，因为想的浅薄，所以文字也浅显，道理少、错误多，意在抛砖，难免贻笑大方。
本文所指房产仅为住宅，对于商铺及写字楼投资的理解并不属本文讨论的范畴。
为什么要进行个人房产投资
在目前深圳乃至全国房地产形势稳步上升的大环境下，没有进行个人房产投资意味着你自动放弃了从房价上涨的市场中分得一杯羹的机会。只要房产的年回报率高于定期存款利率和通货膨胀率，以自有资金购房就是实现资金保值增值的正确之选；只要房产的年回报率高于房贷利率，从银行尽可能的融资就不失为一种理性的投资行为。可以这么说：不买房、即损失，是一种逆水行舟、逆势而为的做法。
另外，我主张年轻人应该持有适度节俭的消费观念。打过即时战略游戏的人都知道，游戏初期100个单位的“矿”或者“食物”如何分配？是先出“兵”还是先修“地堡”，对于游戏最终的胜负有着至关重要的影响。合理使用的玩家到了游戏中后期往往拥有使不完的资源，花十万八万的“矿”，造百八十个“兵”，连眼皮都不用眨一下；而用错初期资源的玩家则一直被压制，始终处在捉襟见肘的财务困境之中，最后被淘汰出局。同理，假设20岁时你拥有5万元，那么吃大餐、泡酒吧、穿名牌、戴珠宝，用了也就用了；但如果你能找到一个年回报率为10％的投资渠道，那么当你50岁时，你将拥有87万的资产！换句话说，20岁时，你每多消费5万元，就意味着50岁时你的户头上少了87万元！当然，年轻人该享受的时候也要享受、该放浪形骸的时候就要放浪形骸，“人不风流枉少年”、“有花堪折直需折”，青春不应该苍白单调，只是消费应该与你的收入、身份、地位相符合，不可过于奢侈超前。因为，当你买了一款时尚手机、一个CD的包包、一瓶Chanel香水时，你拥有的，不过是一款手机、一个包包或一瓶香水，而你损失的，很有可能是未来的一辆车、一套豪宅甚至是一艘游艇！
房产与其他投资工具的联系与区别
房产与股票、债券、外汇、基金、期权、期货、保险、黄金、珠宝、艺术品一样，仅仅是众多投资工具中的一种。
《穷爸爸，富爸爸》一书中曾经这样简单的定义资产与负债：能够带来保值或增值的即是资产；反之则是负债。因此，购买资产即为投资；反之则属于消费。个人房产投资的实质即是通过购买房产，实现资金的保值与增值。从某种意义上说，一宗房产，到底是属于投资还是消费，应该算作资产还是负债，有时仅仅取决于购买者的意识。但是即使是完全出于自住目的而购房的客户，至少也希望自己的房产能够保值，而将房产作为投资工具的人，则看中房产所带来的长期租赁收益或短期升值差价。
房产保值，即以不动产的方式，将资本“固化”，用来规避通货膨胀、利率、汇率、经济周期等各种风险；房产租赁收入，相当于股票每年的股息或分红；而房产升值差价，则相当于股票的价差。
房产投资和其他投资一样，是受*、社会发展、财政*、资本*、利率、汇率、银行准备率、经济发展模式、周期、城市发展策略、对外贸易等多种因素综合影响的复杂游戏。例如，俗话说“乱世买黄金，盛世兴收藏”，说的就是投资方式与社会稳定之间的关系，因为社会动荡容易造成货币贬值，不如黄金的安全性高；而艺术品虽然流动性差，但生逢盛世、世人好奢侈，却容易卖个好价钱。同样，如果经济大萧条、社会动荡或者爆发战争，与其拥有几套房子，可能还不如拥有两袋土豆来的实在；只有社会稳定、经济繁荣，人们才会产生租房、买房、换房、二房（此二房非彼二房，但道理相通）的需求。同志们，我们生活在好时代啊，感谢毛*！感谢*党！
另一方面，房产投资与其他投资是一个相互作用、相互影响的系统，不可割裂、孤立的考虑。比如，前一段时间，上海房地产泡沫论甚嚣尘上，论据之一是大量的国际资本入市。国际资本之所以愿意承担两次换汇的成本而进入中国，是与美元近几年利率偏低、人民币采取盯紧美元的固定汇率制度等因素密切相关的。因此，当人民币改为盯紧一揽子货币并采用浮动汇率*后（其实仍然是肮脏浮动），国际资本开始套现外逃，上海房市应声萎靡。再比如，广大国民置国家一系列宏观**于不顾，房产投资热情持续旺盛，是与股票市场多年来乱七八糟的情况关联甚密的，其关系好比一个跷跷板的两端。当存款利息持续偏低，甚至低于通货膨胀率的时候，老百姓将手中的钱继续存在银行，无疑是一种谨慎有余、智商不足的行为，庞大的民间资本在焦急的寻找出路。而股票市场连年低落、黑幕不断，投资其中好比猴子捞月，搞不好自己都赔进去，社会上又缺乏其他的投资渠道，此时，房产作为投资工具，其相对低风险、高回报、技术含量与进入门槛低的优势便浮出水面，成为了大量游资情有独钟的选择。因此可以大胆的预言，除非出现新的优质的投资工具，否则股市一天不振兴，广大国民对于个人房产投资的“依恋”便一天不会消褪。
在课堂上，老师会告诉我们，房产与其他投资工具的不同在于各自之间安全性、流动性与收益性的差别。股票、期权、期货、外汇的风险高，但流动性好、收益大；债券、基金、保险风险较低、流动性一般，但收益稳定；黄金风险低、流动性好、收益较低；珠宝、艺术品收益大，但风险高、流动性极差；而房产投资风险适中、流动性稍低，但收益较好。另外，各种投资工具在投资周期、交易成本、技术门槛等方面也有显著的差别。
但我认为，对普通百姓来说，房产投资的最大特点在于：购房按揭贷款。购房按揭贷款所带来的财务杠杆效应，是别的投资工具所无法比拟的优势。举例来说，假如你投资10万元，便只能买面值10万元的股票，即使升值10％，那么你也只能收益1万元；但如果你将这10万元用来购房，按揭2成，便能贷款40万元，从而使自己的总投资变为50万元，假设房价升值8％（深圳市2005年1-3季度，商品住宅均价同比上涨12.18％），那么你的收益将达到4万元，这时你的自有资金回报率是多少呢？4万÷10万＝40％！（上述举例为方便起见，忽略交易成本）。
40％啊，同志们！
目前银行活期存款利率是多少？区区0.72％！一年定期存款利率是2.25％，五年定期存款利率也不过3.6％，而且上述利率还要扣除20％的利息税；李嘉诚、索罗斯旗下的资产每年平均增值约10％；深圳近年来的GDP增长率在20％左右，全国的情况能超过9％已经乐不可支了；美国则在3-4％之间徘徊；而日本能达到2％就谢天谢地了！（当然，他们的基数大）。早在初中的*课本中，伟大的*导师马克思就告诉我们：“一旦有适当的利润，资本就大胆起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”我们不是资本家，但你敢说面对40％的利润你能不心动？我国的购房按揭制度，无意中使得房产投资契合了投资游戏中最重要的一条规则，即“用别人的钱赚钱”，这是个人房产投资最诱人、最奇妙与最核心的秘密！
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对个人房产投资的几点理解（中）
个人房产投资的赢利模式
以在深圳地区购买一套面积为75平米、总价50万元的一手两房为例，假设按揭两成10万元，贷款40万元，贷款年限30年，等额本息还款，贷款利息不变，房价按每年8％的速度上涨，从购房到入伙需要8个月，从入伙到出证需要7个月，装修期3个月，二手房交易期为1个月，管理费为2元/平米/月，不考虑房产折旧。
其投资后三年内（实际为40个月。根据深圳市相关*，自取得房产证两年后交易的二手房可免收营业税。本例房产自购买之日起3年后，尚欠3个月方符合上述规定，为规避营业税，本例房产待满足上述规定后交易，并预留1个月的交易期）现金流及赢利情况分析如下表所示：
项目 现金流 备注
计算公式及收费标准 金额（元）
首期款（含定金） 楼款*20％ -100000
房产证契税 楼款*1.5％ -7500
房产证印花税 楼款*0.03％ -150
房产证登记费 50/宗 -50
房产证贴花 5/宗 -5
物业管理费 2元/平米/月 -4800 入伙后起收，共36-8+3+1=32个月。
装修家私费（简单）300元/平米 -22500
月供还款利息 贷款年利率为5.508％ -70029.2 每月还款2273.16元，从办妥银行按 揭手续后1个月开始还款，
共36-1+3+1=39个月，月供总额88653.24元，其中还本
18624.04 元，利息70029.2元。
二手房交易中介费 成交价*1.5％
（不足5000元按5000元计） -7500 中介公司现行标准。
财务借款手续费 借款额*1.3％ -4957.89 二手房成交前需先还清银行贷款余额，赎回房产，解除按揭
合同（本例中40个月后贷款余额为381375.96元）。该笔资
金可向财务公司申请短期借款，需交纳手续费，通常由中介公
司负责手续办理。
二手房交易营业税 成交价*5.05％ 0 已规避。
二手房交易* 增值部分*20％ 0 可与买家协商，以购房原价成交，即买入价＝售出价，可规避*。
总成本 -217492.09
租金收入 1500元/月 40500 入伙装修后出租，考虑2个月空置期，共36-8-3+3+1-2=27个月。
出租中介费 一个月租金/笔 -3000 按出租2次计算。
还清银行贷款余额 -381375.96
成交价 房价每年上涨8％ 641106 500000*（1.08）3 =629856元，装修与家私按折旧50％计算，即11250元。
装修、家私折旧残值
总收益 297230.04
净收益 总收益-总成本 79737.95
自有资金回报率（总） 净收益/总成本 36.7％
自有资金回报率（年均）净收益/总成本/3 12.2％ 为简便，按3年计，取算数平均。
初投资金回报率（总） 净收益/首期款 79.7％
初投资金回报率（年均）净收益/首期款/3 26.6％ 为简便，按3年计，取算数平均。
由于总成本中的多数资金并非购房当天支付，而是在40个月中陆续投入，或在交易当日即时支付。若严格计算，实际占用的自有资金总量应先扣除交易当日即时支付的资金量，再将40个月中陆续投入的资金按相应的银行利率贴现至购房当日水平，最后加上购房当日初次投入的资金量。因此，真实的年均资金回报率应介于12.2-26.6％之间。
出于保守原则，上述分析将某些费用高估了，而在实际操作中，某些费用还可以得到不同程度的减免。另外，通过计算可以看出，深圳市房价的涨幅每增加1个点，由于财务杠杆效应，其为投资者带来的收益将是好几个点；同理，在购房时，每多申请1个点的折扣，便能创造好几个点的收益，千万别小看这1个点，它很可能最终决定了你投资的利润空间。
值得注意的是，上例中假设的许多条件都是变量，应根据个人的情况和市场的变化做出不同的判断和选择。比如选择一手房还是二手房、面积大小、总价、按揭成数、贷款年限、是否装修、是否出租、是否满房产证两年后出手、持有时间长短等，变量的不同可以演化出多种投资方式，但赢利预期可套用上表的模式进行演算，万变不离其宗。
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对个人房产投资的几点理解（下）
投资周期、投资回报率与投资收益的平衡
个人房产投资时，应重点关注投资周期、投资回报率和投资收益三个指标。一般来说，很难做到三者的兼顾，应有所侧重，不同的追求决定了不同的投资方式。
对于我这样一个积蓄不多，但开销不大、还款能力较强，近期没有重大开支的年轻人来说，个人以为应倾其所有进行投资，选择投资周期短、快速交易、滚动交易的投资模式。具体来说，就是购入一手房、小户型、尽量贷款、尽量放长还款年限、不要装修、不等房产证满两年即出手。原因如下：
1、 投资忌讳将所有的鸡蛋放在一个篮子里，投资应多元化，将风险指数不同的投资工具进行搭配，从而降低资金风险。比如，将三分之一的资金用于高风险的股票，三分之一的资金用于中等风险的房产，最后的三分之一用于低风险的国债。但是由于我国的房地产产业正处于扩张期，而年轻人的事业也处在上升期，对于未来的预期看好，近期生活负担较轻，因此如果想快速积累资本，就应看准目标全力出击，趁市场繁荣时收益最大化；
2、 由于年轻人的积蓄有限，投资本金微薄，注定了投资收益的绝对值不可能丰厚，梦想一次投资便一劳永逸是不现实的。因此投资周期一定要短、现金流动一定要快、勿以利小而不为，哪怕每年只有5个点的收益。若干年后，原始资本的累积也将十分客观。如果一套房产等房产证满两年后，也就是购房三年后出手可以赚7万（规避了5.05％的营业税）；而一旦办妥房产证，也就是购房约一年半后出手只能赚3万，也情愿选择后者，尽管前者的收益绝对值更高，但同时市场风险也大，而后者可以迅速收回本金，根据市场变化选择下一宗房产，快速滚动投资，三年时间可以投资两次、收益两次。更重要的是，早一天获得3万元的收益，意味着早一天获得贷款12万元的能力，尽可能多、尽可能快的利用银行的钱扩大自己投资本金的基数，“用别人的钱赚钱”；
3、 贷款多、还款年限长的缺点是还款利息高，房产增值的相当一部分利润被银行吃了，但是为了用有限的本金撬动更多的初始投入资金，这是不得不做出的牺牲。不要心疼，无非是少赚一点，但是可以赚的快一点，长远来看更合算。即使有多余的资金，也应该再购买一套房产，因为同样一笔钱，存在银行不过一年收益1.8％，打进房款不过一年节省5.508％，而投资房产则可获得更多的收益，所以宁可首付两成购买两套房产，也不要首付五成购买一套房产。而且，对于决心短期内出手的投资者来说，贷款15年还是30年，其还款利息的差别，在头三、五年内并不是很大；
4、 一手房升值潜力大。首先，新盘往往采用低价入市的价格策略，购房瞬间已实现了部分升值；其次，开盘时能获得额外的优惠折扣，对于房型、朝向、楼层、景观等质素也有比较大的选择空间；最后，对于分期开发的小区来说，在目前繁荣的市场情况下，首期推出的房子几乎肯定是可以升值的，因此一手房的升值幅度很可能超过该片区房价的平均上涨水平；而二手房除非拥有良好的物业管理服务和新的规划、交通等方面的利好刺激，否则很难获得大幅度的升值空间；
5、 不要装修的原因在于：虽然未经装修的房子几乎不可能有人租用，但是考虑到购房至入伙之间的间隔、装修期以及空置期，实际可用于出租的时间大打折扣，与至少2、3万的装修投入相比，增加的收益并不明显；其次，由于中国人的传统文化心理，一般不大愿意住在别人居住过的房子里；最后，装修过的房子虽然能提高二手房的成交价，但是由于出租期间损耗严重，造成折旧较大，而且装修与家私的风格款式往往不能获得购买者的认同，既缩小了买家范围，又未必能以此为由提高成交价格，讨价还价的项目越多，越增加了交易的时间和难度。
对于中年人来说，生活中承担了更多的压力和责任，自有住房的月供、汽车、子女教育、医疗、老人……都是压在肩膀上的重担。虽然收入较高较稳定，但开销也大，手中的积蓄也不敢倾囊而出，以备不时之需。在这种情况下，个人房产投资就不要过于追求短期回报了，而应该长期投资，追求风险低、收益稳定的投资方式。例如一个35-40岁的中年家庭，夫妇两人月收入按1.2万计，存款按55万元计，建议可购买3套一房或公寓小户型。假设每套小户型为40平米，单价9000元，总价36万元，三套共108万元。首付四成约40万元（加上装修家私费用每套1.5万元共4.5万元，尚有约10万元存款备用），贷款68万，还款年限为15年，月供总额约5560元，月租收入约每套1200元共3600元，实际每月支出1960元（约占家庭月收入的16％，应属相当安全的比例），则15年后，即夫妇两人50-55岁时，不仅完全拥有3套房产（3套房产已增值，资产总值应超过108万元），而且每月可获得至少4500元的稳定租金收入（15年后租金按1500元/月计），安度晚年不成问题。
而对于60岁以上的老年人来说，由于退休，每月收入已经不多，但应该拥有一定的积蓄。此时，是停止投资，动用积蓄周游列国享受人生；还是继续投资，为后代积累财富，完全取决于个人选择。但至少可将正在居住的面积较大的房产出售或出租，转而购买一套较小面积的住宅，因为子女均已独立成家各自生活，家庭结构简化，加上每年有相当长的时间用于旅游、走亲串友、探访子女，已成为“空巢家庭”，继续居住于一套大面积的住宅，实在是没有必要。
个人房产投资的几点建议
成熟区域宜长线投资；成长性区域宜短线炒作。比如罗湖，房价已经涨到较高的水平，近年来波动不大，升值空间有限，但人气旺、配套发达、商业兴旺、交通便捷，租赁市场价格稳定、客源丰富，可考虑长期投资；而龙华则属于成长性区域，城市规划合理、交通利好不断、房地产市场亦处于快速上升阶段，投资房产的升值预期有保障。
谨慎选择高度依赖于一、两个企业的区域，没有什么比失业更能影响房地产价格的了。坂田区域的房地产市场，至少有一半是华为、富士康等几个IT企业支撑的。估计在可预见的未来三、五年内，这几个巨型企业还不会玩完，但如果有志于该区域房产的长线投资，那么就有必要将它们的命运与投资的风险联系起来了。
中高档住宅的风险最低；豪宅的收益最大。地球上体型最大的动物，不是一顿能吃掉一只羊的虎，而是一口能吞下成千上万只虾的鲸。同样，生产汽水、洗发水、电脑软件的可口可乐、宝洁和微软公司，能够笑傲于世界500强的前列。而在我国，富人多、穷人多、中产阶级最多，盯住这部分人群，选择面积偏小、总价适中的房产进行投资，可保证销路、降低风险，不失为自有资金有限的投资者最明智做法，因为有钱人不会轻易购买二手房，他们不是首次置业，在时间上也等得起。对于本钱雄厚的投资者来说，不妨投资豪宅，因为豪宅已不再是满足生活基本需求的必需品了，而是带有炫耀意味的奢侈品，用电影《大腕》中的台词说：“愿意花2000美金买房子的人，根本不在乎再多花2000美金”。他们看中的房产必须拥有独特的气质、稀缺的资源以及市场中无与伦比的地位，至于价格，“不就是几千万嘛，老子有的是钱！”，所以投资豪宅更容易获取暴利。
投资非豪宅住宅应选择总价偏低、实用第一的房产。由于非豪宅二手房的买家资金有限、急于入住，而且市场上可供选择的住宅单位相对较少，因此对于房产的楼层、朝向、景观、噪音、赠送面积、户型创新等要素相对不敏感，最看中的是户型的功能和是否方正实用。所以，在投资非豪宅住宅时，尽量选择总价偏低的房产，楼层可以低一点、朝向可以差一点、景观可以少一点，噪音、污染、高压线，只要不损害健康，有一点也可以忍受，完全没有必要为了那些双层高露台、大面积入户花园等“中看不中用”的赠送面积而多掏好几万块钱。
在“好盘”中买一套一般的住宅，不要在“烂盘”中买一套优质的住宅。“人往高处走”，社会大众对于片区及小区的评价，关系到业主的“面子”问题，“怎么说我也是住在××小区”，人们为了住进口碑好的社区，情愿房子小一点，位置差一点。“孟母三迁”为的就是择邻而居，谁不想挨着名人、富人、文人、官人住呢？而一个白领又怎么会愿意和一堆民工住在同一个小区呢？
以上言论为个人观点，仅供参考，一切后果与作者无关。
投资有风险，入市需谨慎！
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