房地产企业土地*清算以后产生的销售收入怎样缴纳土地*？
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发布时间：2022-04-26 20:43
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时间：2023-10-31 01:36
房地产企业土地*清算以后产生的销售收入按规定进行土地*的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
根据《关于房地产开发企业土地*清算管理有关问题的通知》第七条 土地*的核定征收。房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地*税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地*：
（一）依照法律、行*规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地*清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第八条 清算后再转让房地产的处理。在土地*清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地*的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
扩展资料：
《中华人民共和国土地*暂行条例》第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地*实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
参考资料来源：国家税务总局——关于房地产开发企业土地*清算管理有关问题
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时间：2023-10-31 01:37
土地*的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额。转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
1.应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2.新建房地产的扣除项目金额（4＋1）
（1）取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
【解释】在房地产开发过程中，因承受土地使用权而缴纳的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，不能作为“与转让房地产有关的税金”扣除。
（2）房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（3）房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地*时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5％以内计算扣除。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内
【案例1】甲房地产开发公司开发某房地产项目，取得土地使用权所支付的金额为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省*规定的房地产开发费用的扣除比例为5％，则允许扣除的房地产开发费用＝500＋（5200＋2800）×5％＝900（万元）。
②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市*规定。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内
【案例2】甲房地产开发公司开发某房地产项目，取得土地使用权所支付的金额为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省*规定的房地产开发费用的扣除比例为10％，则允许扣除的房地产开发费用＝（5200＋2800）×10％＝800（万元）。
（4）与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意以下两点：
①2010年12月1日之前，外商投资房地产开发企业因不缴纳城市维护建设税和教育费附加，因此，在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加。
②房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除；其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
（5）财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20％的扣除。
【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人均不适用，对此考生应特别注意。
【解释2】从事房地产开发的纳税人只有在销售“新建商品房”时，才适用20％加计扣除的规定；从事房地产开发的纳税人在销售使用过的旧房时，并不适用20％加计扣除的规定。
表5－2 新建房地产的扣除项目金额
1 取得土地使用权所支付的金额 题目中一般会直接给出（注意契税）
2 房地产开发成本 题目中一般会直接给出
3 房地产开发费用 （1）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：利息据实扣除，其他房地产开发费用按照前2项指标合计金额的5％以内扣除（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的：所有房地产开发费用按照前2项指标合计金额的10％以内扣除
4 与转让房地产有关的税金 房地产开发企业的印花税已列入管理费用中，不允许再单独扣除；其他纳税人缴纳的印花税允许扣除
5 加计20％ 仅限于房地产开发企业销售新建商品房，其他纳税人只需计算前4条
【解释】在计算扣除项目金额时，房地产开发企业与其他纳税人的前3项指标的处理完全相同，主要区别是：（1）印花税的处理方法不同；（2）房地产开发企业有“加计20％扣除”的规定。
三、税率（★）（P209）
1.土地*实行四级超率累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
2.速算扣除法
（1）增值额未超过扣除项目金额50％
土地*税额＝增值额×30％
（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％
土地*税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％
土地*税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（4）增值额超过扣除项目金额200％
土地*税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
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时间：2023-10-31 01:37
不知道你是问“计算”的问题，还是问“手续”的问题。“手续”的问题各地不一样，具体可以咨询当地税务局，在这里我就说说‘计算’的问题：
《国税发〔2006〕187号》：
“清算后再转让房地产的处理
在土地*清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地*的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”
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时间：2023-10-31 01:38
