案例:房价暴涨,卖家违约怎么办
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发布时间：2022-04-24 22:35
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时间：2023-10-13 14:05
双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。
注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同。
二、固定卖方违约的证据
固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。
1、哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要
严格遵循合同履行相应的义务，不要给卖方留下买方违约的把柄。
2、房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，买方一定要
固定催告的证据：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，注意在快递单上写明快递品名，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，比如发送短信给或打电话录音等。
3、如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，则可委托律师
发送律师函，进行进一步的催告。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了。
起诉，这时买方有两个选择，择一行使：
（1）要求继续履行；（2）要求解除合同并赔偿损失。
三、起诉要求继续履行
根据《上海市高级人民*关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。”
实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，那该规定是包括哪些情形呢？
《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
因此，在司法实践中，如果买房需要贷款买房的情况下，*很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，*难以强制执行。
而在买方能够全款清掉房款的情况下，*则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向*申请强制执行。
四、起诉要求解除合同并赔偿实际损失
1、
违约金和实际损失
一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求*调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
2、实际损失的确定
实际损失，在房屋买卖合同卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差价损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
根据《上海市高级人民*关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定，“对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
一、双方协商确定的，从其约定；
二、双方不能协商确定的：
（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
