“长租公寓第一股”青客公寓的“租金贷“风险!
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发布时间：2023-09-27 15:54
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时间：2023-10-07 04:13
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”两年前，时任我爱我家副总裁胡景晖如是说。而今一场疫情，长租公寓资本盛宴背后信奉的模式正像多米朵骨牌一样倒下，接连暴雷的长租公寓，也验证了胡景晖的话。
据不完全统计，近几个月，已累计出现20多家长租公寓接连爆雷。成都、重庆、合肥、郑州、杭州、上海……房屋租赁行业的雷声在全国各地炸响，从小微企业到上市公司均有涉及——长租公寓的“暗雷”，“高进低出、长收短付“模式的租金贷风险在疫情的催化下终于被引爆。
虽然目前监管排查已经进一步展开，但房屋租赁的雷潮还远未结束。上市仅半年的青客公寓也无法独善其身。作为“长租公寓第一股”的青客公寓，自去年在美股上市后就一直备受关注。在年初陆续传出租金贷问题、资金链危机以及频频被传出倒闭跑路等负面消息，目前在*高压下，青客能否安然渡过这个寒冬？
流血上市的青客
青客公寓成立于2012年，属于长租公寓行业起步较早的那一批。从创立之初，青客公寓便开始借力资本，上市前青客公寓股权融资累计已超1亿美元。
2019年10月7日，青客向美国证券交易委员会递交了招股书，申请在纳斯达克上市并募资近1亿美元。成功IPO之后，相比于被传出赴美上市计划的自如和已经提交招股书的蛋壳公寓，青客公寓成功“抢跑”，被誉为“长租公寓第一股”。
这并不是一个上市的好时机。
青客的抢先登陆美股被认为是“流血上市”，招股书显示，青客公寓长期以来一直处于亏损状态，2017财年至2019财年已经连续3年净亏损，分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。而上市不到一个月，多名房东就表示青客公寓已拖欠房租数月。
而由于青客在规模及增速上不及蛋壳，而招股书发布后的认购情况也不理想，公司担心如果上市时间与蛋壳接近，会影响到上市的成功与否，“高层达成了共识，上市是第一目标，募资可以适当调低”。
11月2日，青客更新了招股文件，将IPO规模由原本的520万股ADS下调至270万股，募资金额也由1亿美元下调至不到5000万美元，募资目标大幅下调后，青客在三天内完成了上市。
过度依赖租金贷
青客公寓的运作模式与市场上大多长租公寓无异。
一方面以优惠为由吸引租客签约租金贷，另一方面通过租客贷款获取银行机构的资金，来用以规模扩张。
在青客模式中，租金贷的地位毋庸置疑，通过一次租金贷合约签订，青客就可以从银行端一次性获取一年的租金，以此作为新房源拓展及装修的资金，再将新房源以租金贷方式出租，形成快速的资金循环。
根据青客公寓年报，2019年，青客公寓共与11家金融机构建立了合作，其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行，贷款年利率在4.35%到8.60%之间，未偿还本金为7.567亿元。
青客公寓方面表示，通过折扣等方式鼓励租客办理“租金贷”来支付租金预付款，以便从合作的金融机构处获得整个合同期内租金的一次性付款，这些租金预付款是青客公寓日常运营的主要资金来源，也是其流动负债的主要构成部分，如果租户提前退租，青客公寓需承担一次性退还贷款的责任。
2019财年，青客公寓与已终止租赁租户的平均锁定期为11.3个月，仅有5.5%租户会选择到期续租。在青客已终止租赁合同的租户中，有48.4%租户在预付款所涵盖租赁期内终止合同，被没收1〜2个月租金。
相关*要求，到2022年底，长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。而截至2019年末，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%，超过最低标准的两倍之多。
此外，根据住建部最新发布的《住房租赁条例》，《条例》特别明确，住房租赁企业及其从业人员不得违规提供金融产品和服务、利用租户或者房东名义套取信贷资金、克扣或者延迟返还租金押金。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租户使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导租户使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
这些规定，无疑将对青客公寓的租金贷业务造成巨大的打击。
模式存隐患
此外，一旦青客公寓资金承压，那么租金贷的风险就会被引爆。回看青客公寓2019年11月赴纳斯达克上市的情景，更像是资金承压下寻求资本市场背书的一次背水一战。
2017年至2019年6月，青客公寓净亏损累计达14亿元。按2019年6月30日为止97621家租户计算，青客公寓每租出一间房平均亏损3821元，尽管与2018年每间房亏损5469元相比，亏损幅度有所收窄，但离营收平衡还很遥远。
在连续亏损的前提下，青客不得不放慢了它的扩张速度。
青客公寓成立运营的第一年，其可供出租的房间数为940间，且全部位于上海；截至2018年12月31日，其运营覆盖的6座城市共有91234间房间，复合年增长率为114.4%。
这种爆发式增长到了2019年已悄然放缓。截至2019年6月30日，青客公寓披露供给97621间房，增长率仅为7%，扩张乏力。
这些数据背后反映的，是青客公寓运作模式的不可持续。
近年来，长租公寓运营模式问题不断，而融资与规模之间的掣肘，催生了很多转嫁风险至房东与租客的操作模式。一位市场研究人员表示，“模式上，长租公寓还没等到规模下盈利的时间节点，春节后因疫情人员流动减少，整个行业都面临很大现金流压力。当下长租公寓企业过度依赖资本运作来获取资金，看似资金大进大出，实则处于高成本、低成长的两难境地，资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。”
造血能力不足
和其他长租公寓运营商一样，青客公寓做的还是“二房东”的生意，其商业模式为赚取房租差。就是以一定价格从房东手中拿到房源，再通过装修提升居住条件，以更高的价格分租出去，赚到的是差价。
招股书显示，2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九个月，青客公寓的入住率分别为89%、91.6%和90.6%。 上述期间，青客公寓的平均月租金分别为1160元、1180元和1075元；青客公寓获得的折扣后租金差比例分别为26%、25.3%和20%。
截至2019年6月30日，单间折扣后月租金差额约为215元。考虑到青客公寓较低的房屋租金及高昂的运营成本，其利润空间并不大。
长租公寓的装修成本几乎占到总成本的17%，极大地考验企业的现金流。2018年8月，青客公寓引入了融资租赁模式，与一家国有银行拥有的租赁服务公司合作，进行公寓的采购和装修。
同时，在一座城市扩张的初期，平台可能会继续产生前期装修成本以及其他运营成本和费用，而不会产生相应的净收入。
再说到造血能力，同多数分散式长租公寓企业一样，青客公寓的营收来自租赁及增值服务。其中，租赁是主要收入来源，分别占2017财年、2018财年、截至2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3%。
据招股书显示，2017财年和2018财年，青客公寓的租金收入分别为5.09亿元、7.97亿元，截至2019年6月30日的前9个月，青客公寓的租金收入为7.93亿元。
由于过于依赖租金收入，如果不能及时、低成本地吸引或留住足够的租户，或者房间空置期比预期长，可能会给经营业绩带来不利影响。
