工业地产出租如何管理
发布网友
发布时间：2022-04-25 19:45
共3个回答
热心网友
时间：2022-06-16 20:25
热心网友
时间：2022-06-16 20:25
热心网友
时间：2022-06-16 20:26
工业房地产的交易形式有转让、 抵押和租赁形式，其中，租赁为主要形式。随着新型工业化进程的推进，新型工业 项目的投资方式和方向、工业产品之间的竞争和整合突破传统形式，工业房地产的 需求量逐步增大，品味的要求越来越高。工业园区作为容纳各种特色投资的工业航 母，作为提高区域经济水平的主战场，如何对工业房地产项目进行可行性操作和实 行科学有效的管理也就随之提上重要议事日程。 一、两种操作模式的问题 根据土地所有权性质可分两大类。一大类是集体建设用地上的操作模式：二大 类是国有土地上的操作模式。 在集体建设用地上进行工业房地产开发必须具备以下几个条件： (1)土地利用符 合规划；(2)土地应依法完成农用地转用；(3)要进行听证，必须有集体经济组织内 2/3 以上的村民同意；(4)农村集体经济组织自主完成了拆迁腾地工作；(5)完成了 “七通一平”的基础设施建设。在集体建设用地上进行工业房地产项目开发，主要 可采取以下几种形式：一种形式是自主开发，自主经营，自负赢亏。在工业园区管 委会和当地*的支持指导下，集体经济组织自行组织用地报批，完成征地拆迁腾 地，搞好“七通一平”的基础设施建设，完成符合市场需求和现代工业发展走向要 求的工业厂房和生产生活配套用房建设，以厂房和配套用房出租的形式赢利，产权 归集体经济组织所有。 第二种形式是承包开发， 即集体经济组织将完成“七通一平” 的土地作价承包给有开发实力的企业开发。在平等协商的前提下，通过合同约定， 承包商建设好项目后，每年向该集体经济组织支付一定租金。合同到期后，承包商 不再有经营权，产权归集体经济组织所有。第三种形式是合作开发，即集体经济组 织以完成“七通一平”的土地作价入股，与有投资实力的开发商合股经营，风险共 担，效益共享。 在集体建设用地上进行工业房地产开发，在*上可行，在实际操作过程中却 有许多弊病。一是交易形式只限于单一的租赁，不利于广泛吸收各类投资。二是农 村集体经济组织要自主完成拆迁腾地和“七通一平”的基础设施建设，不受经济条 件局限就受人文环境制约，十分困难；三是即使解决上述两个难题，受传统思想影 响，在利益分配时，跨集体经济组织用地的利益分配矛盾也很难调处；四是土地补 偿费和安置补偿费不能计入项目开发成本，只能作为农民的投入，一定程度上导致 拆迁腾地农民的异地重建的经济困难。五是工业园区或当地*如果直接进行投资 组织开发，将导致产权不明，政企不分，侵占集体土地所有权和自主权，产权不明 存在*风险，而且将导致后续利益分配矛盾的复杂化。 在国有土地上进行工业房地产开发，开发前期投入巨大是一个现实问题，但项 目可操作性很强， 其交易形式灵活多样， 可突破集体建设用地的诸多现实矛盾制约， 有利于加快开发进度，缩短开发周期，降低开发成本，这是其一。其二，能够实现 多层厂房林立，集中办公用地，合理整合生产、生活等配套设施用地，真正做到集 约节约用地。其三，能进一步拓宽园区发展空间，开拓培植税源途径，增强可持续 发展的资源保障力。其四，也能满足市场对多种交易形式的需求，集聚各类社会资 金支持工业，缩短投资回报周期。 在国有土地上进行工业房地产项目开发要注意做好以下几项工作： (1)工业房地 产项目的开发应是一种企业行为，不宜由工业区管委会或一级*进行直接投资开 发， 不管采取哪种开发形式应避免政企不分。 (2)工业房地产项目用地应采取招拍挂 的形式供应。(3)立足长远，高起点的做好项目的整体规划设计和建设工作。 二、科学有效管理的问题 工业园区对工业房地产项目的科学长效管理，主要应加强以下几个方面工作： (1)完善工业房地产项目内入园企业的前置审查制度和准入制度；(2)完善加盟工业 房地产项目内的企业的税收和行政事业性收费的征管制度； (3)完善工业房地产项目 加盟企业的人才管理制度； (4)调整传统招商引资思维方式， 完善招商引资*； (5) 建立健全孵化高新技术产业制度。 转自：深圳168厂房网
