宁波“地王”蹊跷退地 宁波地王
发布网友
发布时间：2023-07-07 18:39
共1个回答
热心网友
时间：2024-11-25 07:28
公告同时称，收回全部土地出让金并获得赔偿后，将直接影响该公司当年损益，预计可增加利润9000万元左右。
虽然荣安地产公告称，解除土地出让合同是“因该宗地块所在村村民有上访等原因，导致该重大合同未能按约定的进度执行”。但在众多业内人士看来，房地产*之下，市场低迷，致使此地块的开发已无利可图,才是其退地的真正原因。而所谓“村民上访”给其提供了一个不仅可以全身而退，而且还能获得巨额赔偿的绝好理由。
“地王”褪色
从宁波鄞州区核心商圈万达广场往东，步行约20分钟，就能看到一片围墙隔断的空旷地块，这就是庙堰-4号地。它的一侧则与宁波最大的湿地公园相连，可谓寸土寸金。
在2009年土地市场火热之时，开发商一度展开对此地块的争夺。最终，荣安地产经过131轮竞价，以23.07亿元的价格，击败万科、雅戈尔置业等公司拍得此地，成为当年宁波总价“地王”。
2009年，宁波的土地市场成交面积和价格同比大幅上涨，并以高达488亿元的土地出让金额居全国第六。
然而， 2010年4月，被称为“最严厉的房地产**”的“新国十条”出台，使得市场骤冷，宁波土地市场一落千丈，土地流拍大量出现，即使拍出也大多以底价成交。
此轮*延续至今。
据宁波本地媒体报道，目前宁波的楼市打8折都很难达到促销目的，常常要打7折，才能换来成交量。在此背景下，当年的“地王”，处境已然尴尬。
荣安地产董秘胡约翰对《财经》记者表示，庙堰-4号地的楼面价高达每平方米13765元，要收回成本，房价至少要达到每平方米2.5万元，就目前而言，市场价仅为2万元左右，强行开发，必然亏本，“如果房地产市场很好，那么对于这么一块黄金地块，我们也可以选择不退地。”
宁波地产界亦一度传言“荣安地产资金链可能困难”。根据2012年一季度季报，该公司资产负债率已经达到77.34％，账面现金为4.67亿元。一位宁波业内人士称，一个房地产项目仅工程款就需四五亿元。
胡约翰则否认资金链出问题的说法，他表示，在此轮房地产**出台以后就没再拿新地。另外，2011年上半年以来该公司的几个项目都进入预售状态，虽然价格下跌，即使稍有亏损，现金流仍可保证。
在2009年12月份拍得土地之后，荣安地产于次年3月便交清了土地款项。按照出让协议，*应在2010年3月31日前交地，半年后项目开工，建设高档住宅，两年内竣工。
据鄞州区国土分局副*郑琦介绍，到2010年10月、11月份，荣安地产方面就以无法按期开工为由，两次口头提出退地要求。经过协商，2011年4月，鄞州区国土分局与康信置业签订补充合同，把开工日期推迟到2011年12月底。
但在2011年5月、7月，康信置业继续以书面形式向鄞州区国土分局和区*提出要求结束土地出让。
荣安集团一直是宁波市的纳税大户。胡约翰说：“我们每年都是宁波市纳税50强，去年排名27位，纳税主要就在鄞州区。”这也增加了荣安地产的谈判能力。
巨额赔偿
然而，荣安地产掌握的最有力理由是“村民阻挠施工”影响工期。
庙堰-4号地占地150多亩，涉及两个村庄，其中，吴陆周村100亩左右，庙堰村50亩左右。
无论鄞州区国土分局副*郑琦，还是庙堰村所在的钟公庙*事处副主任竺益忠、庙堰村村主任陈国龙以及普通村民都承认，确实有村民阻挠施工。
根据当地派出所的出警记录，村民阻挠施工队进场的事件至少发生过三次。多次参与现场调解的竺益忠称，每次劝解，一方面是劝散村民，另一方面也让施工队暂停施工。有庙堰村村民表示，曾发生施工队殴打村民的事件，但当地官方对此否认。
村民的最后一次阻挠，发生在2011年6月。三个月后，开发商进行了最后一次填土作业。但一个月后，康信置业就发出律师函，再次要求国土分局解除出让合同。直至2012年2月，康信置业向浙江省高级*提起诉讼。
郑琦表示，考虑到地块标的额高达23亿元，一旦进入司法程序，诉讼成本巨大。最终，区*决定与康信置业通过协商解决问题。胡约翰事后也承认，起诉是希望达到向*施压的目的。
由于此前缺少此类案例，在协商过程中，鄞州区*向鄞州区*进行咨询。*为此出具了法律意见书。
*认为，国有土地出让合同相当于买卖合同。根据《合同法》相关规定，因第三方因素造成的违约责任应由出让方承担。而在整个过程中，开发商没有任何违约，按时支付了土地出让金，所以有理由提出解约。
赔偿问题也经过一番博弈。双方协商认为，2011年9月30日最后一次填土时村民未阻挠，所以违约日期从本应交地的2010年3月截至此日，正好一年半时间。
如果按照土地出让合同约定，以每天1‰的违约金支付赔偿计算，违约金将高达12.6亿元。但*认为，*在整个过程履行了合同义务，做到了净地出让，最终是由于村民阻挠而导致无法交地，*已履行合同义务，所以出让合同的赔偿条款不能适用。
另有两个方案可选，一是按照贷款利率赔偿，另一个是按照实际损失赔偿。*认为，既是第三方因素造成，那么开发商有理由要求按实际损失来赔偿。
实际损失的认定则需要确定开发商的融资成本。胡约翰并未透露具体的融资成本，只称，银行开发贷款是基准利率，在*之后，上浮20％－30％。但公司也有其他的渠道融资，融资成本要高一些。
