国家对房地产产业有那些宏观调控政策?

发布网友发布时间：2022-04-25 12:27

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懂视网时间：2022-06-27 04:05

　　2017年伊始，部分地区房地产调控政策持续收紧，不少热点城市商品房成交量环比大幅下降，下面就让学习啦小编带你们一起了解一下2017年房地产宏观政策吧。

　　2017年房地产行业宏观政策转向

　　8日上午，天风证券首席经济学家刘煜辉进行了以“宏观及大类资产展望”为主题的演讲。他认为，2016年实际上就是滞涨，经济增长的动能，工业增加值在6%附近，没有任何力量。但从价格看，我们的PPI从负5的状态一直到正6的状态，今年一季度可能到正6，CPI幅度轻一点，但是我们的CPI统计上有很大瑕疵，和房子相关服务的上涨所带动的上涨在CPI中反映很不充分。

　　我们一线的房子对比2013年、2014年高点，现在创造的新高要高50%;二线的房子比2013年、2014年的新高要高出30%;三线城市的房子基本上与去年、2013年、2014年持平。

　　刘煜辉表示，某种不健康的力量不断的挤出经济中间有效率的部门，挤出效应越来越强，最后就是滞胀。这种不健康的力量既可能是外生，也可能是内生，外生上世纪七十年代两次石油危机把西方经济带到长达十多年的滞胀状态。内生的因素更多讲的就是金融的泡沫和资产的泡沫，它们不断挤出产业部门的L1，使得供给侧出现下坠，与房地产和金融泡沫所支撑的总需求之间拉出一个正向的敞出缺口，就是通货膨胀。

　　2016年中国潜在增长水平确定下行趋势之后，基本上就是这种感觉，为什么2016年之前没有明显表现出来呢?刘煜辉指出，这是因为从2014年开始我们迎来了一个大宗商品和能源的长达三年的熊市。某种程度上是因为这个熊市使得中国每年能够获得几千亿美金的衰退性的盈余，对冲了可能隐性的滞胀状态。但2016年这波商品的反弹，使2011年已经形成了滞胀机制，从隐性的状态走向显性的状态。

　　刘煜辉认为，2017年做投资的时候，第一需要考虑的是滞胀状态在2017年会不会持续。他觉得会不会持续最大的判断前提，实际上是要判断已经持续了15年将近20年房地产繁荣，在2017年是不是真正到了一个长周期的拐点。

　　刘煜辉表示，楼市拐点是存在可能性的。因为2017年房子的资产是缺失流动性的资产，是流动性快速耗散的资产。简单讲楼市已经处在闷骚的状态，过去十多年房子只涨不跌的信仰惯性非常强，他觉得随着时间的推移，特别是金融信用部门对处在流动性耗散的资产价格的重估一定会展开，越来越多的人一定会从房地产价格中间不断往外蹦，就会影响房价。

　　除此，基于这个判断刘煜辉表示还有一个理由，即中国的宏观政策在去年的7月26号出现重大转向，中央政治局会议第一次把抑制资产泡沫提到文件当中，从八月开始中国无论是货币还是财政都出现了明确的边际收紧的状态。8月24号中央银行在银行间的资金市场开始不断的有意识开始抬高14天、28天的回购利息，有意识推松市场利息，来挤压债券市场的杠杆泡沫。

　　刘煜辉认为，整个宏观政策有的两个非常明确的着力点的方向，第一是快速冷却整个房地产部门资产创造的速度。第二是全面清理2012年整个资产自由化高歌猛进带来的巨大的金融的混乱，开始限制抑制金融交易性资产创造的繁荣。

　　2017年房地产限购政策

　　2016年10月6日，珠海、东莞、福州相继出台限购政策;同一天，惠州也出台了加强房地产市场监督管理工作的通知;这意味着9月30日至10月6日夜间，共计19个城市先后发布新的楼市调控政策。

　　2016年10月6日晚间，东莞市政府宣布将在10月7日起施行最新的楼市新政，东莞也因此成为继广州、佛山、珠海后第4个出台楼市新政的广东省内城市。

　　新政的主要内容包括在东莞市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

　　针对东莞调控政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，东莞出台限购政策，除了房价上涨过快等其他城市都有的共性原因外，一个非常特殊的原因是深圳限购升级后，部分刚需购房者和炒房者会转移需求到东莞，进而造成东莞楼市存在交易规模上升、价格攀升等压力。所以出台限购也是希望设置一道防火墙。

　　今年在中央提出去库存政策的引导下，彻底激活了房地产的投机力量。一线城市房价的暴涨带动了二三线城市的疯狂。瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理沈建光先生在最近的观点商业年会上表示2017年房地产外部经济环境将会更加严峻。

　　现阶段，受美元走强的影响，人民币不断贬值，各界预期特朗普上台后，美国经济将得到很大提震，美元利息上升，美国经济强劲。中国一年对美国的出口要3、4千亿美金，美国对中国的出口只有1千亿美金。如果出现贸易摩擦，影响会很大。沈建光预测，明年，房地产外部政策环境会更加严峻，包括利率上升、全球对美国贸易政策的影响。另外一方面，人民币贬值，美元走强，中美之间的贸易战对美国影响也大，它的消费者要承担更高的成本。

　　那么，中国是否手术无策?沈建光表示，中国有一定的反击能力，中国持有美国1万多亿的国债，最近沙特也在减少美元的国债。而现在中国面临的问题是，全球通胀情况下，大宗商品价格上升，中国PPI制造指数一下跳到1.2，对于劳动力工资和房价的影响很大，租金推高各方面的商业成本，服务业、消费等都会受到影响。

　　蓝皮书指出，从房地产投资数据可以看到，在2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

　　这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的，2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关，表现为一种人口现象。

　　而2010年之后房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美日，成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍，迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍，整个经济的杠杆水平大幅上升，对人民币形成强烈的贬值预期。而当前要同时维持人民币汇率稳定和资产价格泡沫不破灭，减少资金大规模流出，以及日益严重的债务问题(2015年中国债务/GDP的比值在300%左右)，在加强资本市场管制的同时实施宽松货币政策，应该是应对美元加息和宏观经济增速下滑的唯一手段。

　　因此，对于2016年房地产价格走势的判断是：在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化：一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

热心网友时间：2022-06-27 01:13

*到地方 1、房地产市场过热 2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。图1表明2003-2005年房地产泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人们预期，如2006年上海地区商品房住宅均价已达到7038元／平方米，房价收入比为11.35：1，严重超出了国际公认的发展中国家3-6倍的标准。图1：2002－2006年第三季度全国房屋销售价格指数 2、宏观*仍待完善面对房地产市场过热的发展态势，*自2003年就开始陆续出台一系列的*措施，力图通过宏观*扭转这一局面。房地产宏观*在短期内成效凸显，各项指标在*后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观**的经验，一般很难长期持续发挥作用。2006年初，房地产市场在距离2005年宏观*不到一年的时间里就出现价格反弹。据国家统计局统计数据显示：2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，北京、深圳等尤为明显；2006年前三个月全国房地产开发投资同比增长20.2%，增速超过30%的城市有12个；2006年1-2月，用于房地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50%左右，大型国有商业银行中与房地产相关的贷款也占到贷款总额度的20%-30%。信贷为固定资产投资提供了27%的资金，比2005年增长了8个百分点。而2007年1月的数据显示，在房地产市场经历了“国六条”*的一度萧条后，2006年房地产市场并未如预期降温。2006年12月，全国70个大城市新建商品房住房销售价格同比上涨了5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点，北京地区涨幅高达10.4%。二、对我国房地产宏观*存在问题的探析房地产宏观*是在我国宏观经济背景和既定市场*下展开的，面临着诸多的考验。 1、房地产市场供需矛盾尚未解决的现状影响房地产宏观* 长期以来，我国土地审批手续繁琐，供应量较少，地根紧缩带动了土地价格的上涨，造成房价随之水涨船高。目前，土地成本约是商品房成本的1/3-1/4，成为房价高居不下的重要原因之一。 2、房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温上世纪90年代末以来，我国实施了扩张性的货币和财政*。随着广义货币年增长率的不断提高和利率的不断下降，投资成本的降低致使投资数量和规模的不断膨胀。投资增长过速，体现在固定资产的增速过高。我国GDP增长自1998年开始，维持在7%-10%。而同期的固定资产增速则维持在20%-30%。在经济高速增长，固定资产投资不断扩大的宏观环境下，房地产投资冲动难以抑制，房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。另外，前几年，我国水泥、钢铁业投资过度形成的产能过剩短期内难以消化，近几年中推动了房地产业投资增速的不断增加。 3、房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰我国居民收入增加速度不敌*分化速度。我国基尼系数已高达0.46以上，超出了国际中等*差距程度0.3-0.4的标准，处于高度警戒状态。中间层收入下降趋势明显，经济增长的成果过快过多地流向了富人。一方面，房价过高造成中低收入者买房难，住房需求难以得到满足。以2005年在上海买一套100万的房子为例，以25年作为还贷期，年利率为5.508%计算，如果首付为30万，按揭为70万，则25年时间大约要还近130万元，每年需要还贷5.2万。另一方面，富人通过此手段进一步聚敛财富，扩大了*差距，囤积居奇的行为又不断推高房价和人们的预期，加剧了市场的动荡。据建设部调查，2004年北京市商品住宅投机性购房比例已经达到17%，在投机性购房中48%为空置待涨性购房。2005年及2006年虽然采取了诸多措施，但空置率仍然高居不下。而全国范围内看，2005年底，全国商品房空置面积已经达到了26%，严重超过了国际警戒10%的标准。且截至2006年7月底，全国商品房空置面积已达1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中空置商品住宅同比增长10.8%。数据表明了房屋空置率再次抬高。 4、城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大随着经济的发展和人民生活质量的提高，城市化运动将全面推进，城镇对住房的需求也日益增多。大学生就业、农民工进城等都是城市化进程中推动房价上涨合理因素。我国的城市化.水平发展速度近10年内平均达到1.36%，若要达到发达国家75%的水平需要二十多年时间。据预测，我国人口数量到2030年可能达到16亿的高峰。届时城镇人口可达12亿。2006年我国城镇人口5.77亿，到2030年，将净增城镇人口6.23亿按照“十一五”规划2010年我国城镇居民人均住宅面积将达到30平方米的标准计算，每年新增城镇建设用地就要达到7.79亿平方米。如果按最近公布的全国城镇人均住宅面积26.11的标准计算，也要达到6.78亿平方米。供不应求下房价小幅上涨尚属合理，但引发了各方对房价上涨非合理性预期，供需矛盾进一步被放大。首先，城镇化运动加剧了房地产商谋取暴利的心理预期，导致部分地区投资结构失衡。经济适用房投资建设少，高端楼盘和商用楼盘开发过度，不但造成高档住宅拉动下房价的向下刚性；还使经济适用房由于相对稀缺形成需求支撑下的价格上涨，给真正需要房子的住户造成了很大的购房困难。其次，引发了投机者交易获利预期，为出现泡沫埋下祸根。另外，形成了非理性预期住房需求。据研究报告显示，目前不需要房但是由于房价上涨预期而提前买房的需求已经占到房地产总需求的11.3%。这又进一步加剧了各方对需求和利润的过高期望。 5、地方执行不力是造成宏观*成效难以凸显的重要原因统计数据显示，2006年，全国房地产业开发投资占GDP比重达到9.26%，远远超过国际公认5%的合理水平。而在个别地区，该值更高。如上海，2001年房地产业贡献率已经达到6.4%左右，近些年以每年超过10%的速度迅速增长，其通过相关产业发展共拉动GDP增长已超过20%。土地资源利用方面，各地诸侯经济的迹象显著。20世纪90年代以来，地方*手中金融权利收归*，预算外可以独立支配的收入很大程度上依赖于土地资源，使得地方*对土地批租、出售的预算外收入产生了严重的依赖。一些地方*利用手中掌有控制权，通过非法过度开发、高价售地以换取任期内经济增长。“招拍挂”成为地方*增加收入的好方法。有些地区还大搞“以租代征”，违规占用农田、农宅进*地产开发。统计结果显示，2006年前5个月，国土资源系统查处的土地违法案件涉及土地面积高达12241.7公顷，同比上升了近20%。这些违法行为已对国家土地*产生了严峻的挑战，进一步威胁到房地产宏观*有效性。房地产开发方面，部分地方*在经济增长利益的驱使下为某些开发商违规行为开绿灯，对不顾**建造别墅、高档住宅的开发商行为视而不见，致使经济实用房、普通住宅房屋开发建设因利润较低而备受冷落。 6、流动性过剩为房地产市场推波助澜近几年中，我国的流动性不断增加。截至2006年12月，存贷差已经达到11万亿元。银行呆坏账比例前几年持续攀高，资本充足率难以达到《新巴塞尔协议》标准。房地产开发以及个人住房贷款对资金的巨大需求为银行业所青睐。个人住房贷款风险性较小，因此备受追捧。2006年贷款余额已经达到1.99万亿元，是1998年的100多倍。居民由于住房、医疗、就业等问题尚未完全解决，内需难以拉动。前几年股市的萧条又使得资金流向难寻。因此，除了存入银行一部分资金则大量涌入楼市。 7、国际环境下人民币升值预期增加房地产宏观*难度在人民币升值的预期下，房地产作为人民币资产受到追捧。截至2007年4月23日，人民币汇率中间价已升至1美元兑7.729元人民币，相比2005年汇改开始的，升值4.7%。这一期间外商投资房地产以及境外机构、个人购买房地产都表现得非常活跃。外资的推波助澜，使得房地产价格上涨又是在所难免。摩根、德意志等一些国外投行已经相继与中国地产企业合资组建房地产开发公司及融资公司，投资房地产开发项目。在人民币升值预期加剧情况下，外资通过各种方式进入中国市场的热情难以在短期内得到抑制。另外，汇率升值使加息可能性减小。低利率环境又进一步加剧了经济过热态势，汇率利率双重因素为房地产市场发展推波助澜，从而使房地产宏观*也遭受多方压力。三、相关*建议作为地位重要、关联行业多的支柱型产业，房地产市场宏观*需要切实解决人民的住房需求问题，应进行各方的长期协调和疏导。 1、制定房地产*的长期目标.以长期目标指导短期实践房地产宏观*措施需要在总量上把握供需关系。相关部门应在有效预计城镇化进度、对关联产业带动效应、房地产需求量的基础上制定出合理的供给总量，并作为宏观*措施制定的依据。在这一目标指引下合理运用货币*和财政税收*，并通过税收改善房地产市场环境。 2、加大信息披露力度.提供居民购房有效信息建立公正合理的房地产交易制度，建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度，对房地产住宅项目的土地供给、交易价格等信息数据全线公开，合理引导消费者的心理预期，为居民买房和销售提供有效的信息。 3、加强*控制下对地方宏观*的指导，既要避免一刀切，又要保证地方*有效执行一方面，要指导地方*制定出适合本地区房地产发展的可行性方案，接受**的监督。另一方面，积极完善土地供给计划制定的依据监督控制地方*为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧地根的行为。要明确土地补偿，拆迁工作的责任利益分配，同时应该积极寻找地方*政绩考核的新标准。 4、积极吸取成功经验，探索建立多层次的住房体系积极借鉴国际上成功解决房地产问题的案例，如香港从1954年开始实施公共住房制度。其多层次的社会住房保障制度及多种渠道的资金筹措方式等措施，都可以作为我国建设经济实用房、廉租房制度和建立双重市场的有效经验。总之，在房地产宏观*这一问题上，*和地方*统一思想、各司其职，充分认识到房地产宏观*的艰巨性和长期性，既着眼于房地产市场本身的调节，又从整体形势出发，从根本上改善房地产市场发展的宏观环境和微观基础，并在这一过程中不断完善房地产宏观*的*措施，最终建立系统、长期的宏观*体系，指导我国房地产市场的长期健康发展。