精装房质量堪忧、虚假宣传、难入学…… 买房当心这些“坑”
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发布时间：2022-04-25 12:32
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时间：2024-10-15 10:09
上周，推迟4个月的央视2020年“3·15”晚会正式播出，此次晚会上爆出的房产类维权消费事件成为全民焦点，许多触目惊心的问题发生在龙头房企品牌项目中，让人们不由地联想起身边的各类楼盘虚假广告、无法按时收房、装修实情与样板间天壤之别等地产类消费坑爹事件。近两年，省城楼市活跃度有所降温，开发商们使出浑身解数营销推广的同时，各种虚假宣传和夸大不实的房地产广告屡见不鲜，而交房后质量问题频出的事件更是让公众对房地产整个行业的不信任感越积越深。
当买房不幸遭遇以上种种时，业内人士建议，做好证据保全工作，不要轻信开发商的宣传和口头承诺，应到楼盘实地观察，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。遇到专业性很强的问题一定要咨询专业人士，在维权过程中最好咨询律师。在面对强势的开发商时应该勇敢的站出来，拿起法律武器维护自己的权益——
A “惊”装房投诉频现 收房要“精”验房
3·15晚会案例：
在今年央视3·15晚会上，广州WK尚城和杭州CQ华庭小区的业主们在接收精装修新房时遭遇的问题被曝光。地板没铺上、地面潮湿、地暖开了地板变黑了，甚至有卫生间渗水现象，有些业主还发现了煤气泄漏……某家居分享社交平台官方微博留言感叹：“惊”装房的坑，终于爆了。
太原楼市实情：
太原楼市中关于精装房质量问题的投诉屡见不鲜。一位读者告诉记者：“2019年5月，他在小店区平阳南路购置的BLJXB商品房开始交付，收房时发现卫生间和厨房都存在大量瓷砖空鼓现象，厨房墙面有10块，卫生瓷砖空鼓数量将近40块，地板砖连续8块空鼓。”随后该读者查阅了《建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）》关于地砖空鼓的相关规定：面层与下一层的结合（粘结）应牢固，无空鼓。凡单块砖边角有局部空鼓，且每自然间（标准间）不超过总数的5%，其卫生间装修明显不符合国家规定。该读者维权两个多月后，终于经太原市住建局与建设单位协调，在去年7月把家中卫生间、厨房瓷砖空鼓问题进行了返修。
另一位读者的案例较上一案例更为严重。“我买的商品房WKZJ位于太原晋祠路上，这里的精装房号称是豪宅名盘，当时购买时每平方米比市场价格高出3000多元。但交房与售房宣传严重不符，装修用料品质不佳，小区绿化、园林、大堂、楼道均与原有承诺不符。在漫长的维权之后，相关职能部门督促建设单位配合业主进行整改。而已经落地成形的建筑和装修，无论怎样整改也达不到与广告相符的效果。
记者统计收集到的省内各类媒体及自媒体发布的业主维权事件后发现，精装房装修质量不佳的问题在省城楼市非常普遍，无论是全国千亿级的一线品牌还是号称奢配的高端项目，无论是本土房企开发的中小楼盘，还是满足大众的大体量社区，精装品质能让大多数业主满意的项目不多。而对于这种严重影响行业形象、品牌美誉的硬伤，相当一部分房企负责人始终认为这是无法避免的行业常态，不能正面应对业主投诉及媒体关注，反而认为业主和媒体是没事找事、小题大做、别有用心。
太原市住建委曾公开表示，目前，国家、省、市的相关规定要求中，未明确强制要求室内精装部分的施工图作为报建内容，因此室内精装部分未纳入监管范围，精装修部分属于业主与建设单位合同约定事宜。正因如此，省城的业主遇到精装不精的问题，维权之路异常艰辛，许多问题只能吃哑巴亏。
应对策略：
对于精装房，工程方流水化作业很难做到品质万无一失，因此在精装房交房时，业主需要花费大量精力验房，以防入住后发生上述不愉快的入住体验。业主不但要了解常规的精装房验房攻略，比如水电气暖、隐蔽工程是否合格；门窗是否严丝合缝；墙体地面是否平整；墙地砖、壁纸是否有空鼓；家电、橱柜安装是否结实、合规、合理等。
业主更要注意的是，在购房前应将装修工程的品质、装修建材的品牌及等级、验收标准尽可能明确在合同中。同时，公共区域的设计规划、装修品质也需要有合同约定，为日后维权提供可靠的法律证据。省城某楼盘曾发生过这样的维权案例，样板间窗户为品牌三层中空玻璃，铝条和玻璃厚度都达到了优质标准，但交房时，玻璃和铝条的厚度仅符合国标（非不合格），而业主的购房装修合同中只标明了窗户是中空琉璃，没有明确品牌和规格，业主维权寻求法律支持没有依据。
B 无证房禁收预定款 违规买房风险恐自担
3·15晚会案例：
晚会上，多个项目因违规销售问题被曝光：SS集团济南项目未取得《商品房预售许可证》擅自收取预定款；ZL控股，在武汉“前川首府”项目6、7号楼违规销售；LD控股，不符合商品销售条件，向买受人收取预定性质费用；西安的丹轩坊项目无证销售；BL发展子公司代理销售不符合销售条件的商品房；河北铂悦澜山项目无证预售商品房……
太原楼市实情：
经过连续两年对违规预售、销售的整顿，太原楼盘违规销售问题已经基本遏制，但仍有个别项目顶风作案。去年至今，太原市房产局陆续公布10余条提示性公告，对全城销售不规范、业主购房存在风险的楼盘进行公示，项目涉及LD、YGC、BGY等多个上市房企的楼盘。
提示性公告显示，有些项目五证中仅是未取得商品房预售许可证。而有些项目的违规内容风险很大，比如YGC的项目，施工、土地、规划等手续尚未办齐即开始销售；LD一项目，公开发售的项目中，只有两栋楼办了预售证，其它楼栋都是借已办好证件的楼宇浑水摸鱼卖给购房者。
业内人士表示，名企名盘违规预售的原因主要因巨额的财务回款压力而起，多数房企集团对地方公司的首开项目进行资金帮扶支持，但项目开盘后以及非首开项目的运营销售，全靠地方公司的独立运营自给供血，没有现金流就不能进行项目开发和周转，甚至影响整个地方公司的存亡。
许多看似大牌的项目不得不铤而走险违规售房。另外，与多数省会城市以及沿海城市相比，省城太原商品房预售五证的办理周期长，预售资金监管严格，这也是许多楼盘违规预售的原因。而无论楼盘违规预售的背后原因如何复杂、无奈，违规售房的风险却会转嫁到无辜的购房者身上。
应对策略：
为治理房地产市场乱象，加大市场执法整治力度，太原在全市范围内连年持续开展在售商品房项目专项执法检查，严查哄抬房价、捂盘惜售、*销售、无证销售等违法违规行为。整治房地产市场乱象也是太原市落实“房住不炒”的工作要点。
太原市房管局提醒广大市民，如果楼盘尚未取得用地、建设、销售等合法手续，购买极易产生风险，给自身造成经济损失。为了保障自身权益不受损害，切勿购买此类手续不全的房屋。市民若已经预定或购买了该项目，请持相关证据到太原市房管局监察队进行投诉举证，夸大宣传的楼盘广告是购房者维权的证据。
同时根据《太原市*关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》规定，“购买不符合预（销）售条件房屋的，不受法律保护，造成的损失由个人负责”。太原市房管局再次提醒广大市民，购房前，一定要事先查看开发商提供的“五证一照一资质”是否齐全，并咨询相关部门查验真伪。也请市民及时关注太原市房地产信息网，查询、购买手续合法的楼盘项目，保护自身合法权益。
C 买房即能上学？ *变化影响子女入学
3·15晚会案例：
在今年3·15晚会前后，浙江省台州市黄岩区市场监督管理局发布，LC中国开发的项目虚假宣传买房就能就近入学。这类宣传“买房即能上学”的广告，吸引了大多数年轻的父母。
太原楼市实情：
当前，名校在知名楼盘内设分校已成为楼市的“时尚”、楼盘销售的利器。但由于房企配建的名校学位名额不足、教学质量不佳，引发的业主恶性、群体性维权事件不绝于耳，让房企对学区房广告宣传、营销设计越来越谨慎。
以FL为例，在省城首创学区房开发理念，品牌调动协调*、社会资源，投入巨资建设硬件一流的学校，将公立幼儿园、小学、中学引入社区，带来不菲的销售业绩。但是，因为业主子女入学人数多、公办学位资源有限，业主因子女就学问题屡屡发生群体维权事件。该品牌多年来都甩不掉“虚假宣传”的帽子。
而只看到FL因学区房带来可观销售业绩的其他楼盘，签约名校已蔚然成风，但“名校”合作的内容却是千差万别。有些项目所谓引入的名校，仅仅是挂着名校招牌的“加盟店”；有些项目虽和名校签了合作意向，却没有实质性投入、翔实办学计划；也有的项目，号称签了国内一线名校品牌，但落地学校却是太原二流学校……而没有硬性衡量标准、验收标准的教育资源，让许多业主全家为此付出巨额的购房资金。业主收房之日，除了集体维权，还得再次投入和耗费时间与资金，送孩子去别处上学。
应对策略：
需要购房者注意的是，在购房前要核实楼盘签约名校的消息是否确凿；名校师资有限，名校大规模的扩张必然带来优质师资的紧张，名盘内的名校能否保证与总校一致的教学水平，与办学集团的理念、教研体系、优秀教师培养计划有着密切关系。
近年来，引入名校资源大楼盘的周边小项目也傍着名盘、名校资源热销，这类项目是否能办好房产证，是否在大盘配建名校的划片招生范围内，情况更加复杂，上述问题对业主子女能否顺利入学来说至关重要，业主更需从多个渠道了解这些傍名盘、傍名校楼盘的真实招生划片信息和原则。
为平衡教育资源、提升太原市公办学校的活力，今年太原市小学生、初中生的新生招生*发生了质的改变，报名人数超过招生计划的学校将采取摇号方式确定生源，未摇中的学生由电脑随机派位到居住地或户籍所在地就近入学。这意味着，即使在名校划片学区内购房，户主子女也未必能上名校，所以投资学区房的购房者应该充分考虑招生*改革对投资收益的影响，由学区房供需变化带来的房价变化。
D 面对虚假宣传 擦亮眼睛防上当
3·15晚会案例：
3·15晚会前后，六安市市场监督管理局发布，LH集团开发的六安徽盐·龙湖湾虚假广告；LD集团开发的领地凯旋府虚假宣传，品质恶劣。
太原楼市实情：
在太原，曾有不少户外、媒体广告上，某楼盘标榜自己是“稀缺楼盘，坐拥宁静”，而购房者实地探访后发现，这个项目地理位置较偏，配套、交通、人气等各方面不足，施工期间更是“人迹罕至”，实力诠释“坐拥宁静”。
地块较大的楼盘，往往会自称“千亩大盘、城市新中心、醇熟社区”，地块越大、社区越大，也意味着这个项目开发时间长。不少居住在“市中心千亩大盘”的业主称：“熬过十年，项目分几期开发完了，小区才会成为真正的市中心。”还有相当一部分业主，买房十几年后，都等不来“坐拥城市繁华”的便利。一个小区是否会成为新的市中心，最终还得看城市规划、房企运营能力。
在看房阶段，房产中介机构常会介绍“本小区距离某商业中心××分钟”，但并未说明是步行还是乘车；“本小区租金×××元/月起”，房产中介往往用一个“起”字营造出低价的优惠感，但这档价格的房源往往只是诱饵，当租房者上门咨询时往往被告知“已经租出去了”；还有部分房产中介通过隐瞒信息或制造虚假信息，虚抬房屋价值；还有些标榜着大楼盘次新房的二手房源，实际位置不在名盘小区内，仅仅是靠近名盘。
应对策略：
法律专家建议，对于开发商派发的宣传册、广告彩页或其他宣传资料，买房人应妥善保存。签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中。这样做是为了以后出现纠纷涉诉举证更为有效。
山西艾伦律师事务所律师田源表示，对不诚信的中介机构，特别是炒买炒卖、居间牟利、恶意煽动、哄抬房价等行为，消费者应该保留证据维护自身合法权益。购房合同上要以现行的合同范本来做参考，认真阅读购房合同，注意办理时间、房屋交接、装修质量等条款，免受霸王条款侵害自身合法权益。
