什么是房地产抵押风险

发布网友发布时间：2022-04-25 11:33

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热心网友时间：2022-06-05 00:21

风险一：认识误区房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是其必要的补充和无奈的后备。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难并且很难如愿的。风险二：操作风险银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。一、抵押物产权存在瑕疵造成的风险。（1）抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续。（2）抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。（3）占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失。（4）抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。（5）抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进*地产开发的土地有动工期限*，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。（6）抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。二、抵押物的价值风险。（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。目前银行确定抵押率的方法为：抵押率＝贷款本息÷抵押物评估值≤70%，而在实际操作中，一般以70%的抵押率来确定贷款最高额度，如贷款本息＝70%×抵押物评估值。从实际情况来看，采用现有的抵押率计算公式存在两方面的缺陷：一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。风险三：社会经济环境不规范形成的风险一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是*职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权证明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，*裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。风险四：司法上的负面影响 1、抵押权人接受抵押人全部财产提供抵押，造成抵押无效。最高人民*法复［1994］2号司法解释规定，债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人的，该抵押协议无效。2、抵押权人接受即将破产申请企业的财产提供抵押，造成抵押无效。《企业破产法》规定，*受理破产申请前6个月至破产宣告之日期间对原来没有财产担保的债务提供财产担保行为无效。3、职工安置费优先权。按照*相关规定，对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，其转让土地使用权所得必须首先用于支付职工安置费。4、税收优先权。新修订的《中华人民共和国税收征收管理法》规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于商业银行处置抵押物并就处置价款优先受偿拖欠税款，即便是商业银行业已处置抵押物或以折价形式受偿，税务机关亦有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。5、采用在建工程抵押，因抵押人拖欠工程承包人的建设工程价款，造成抵押担保风险。最高人民*2002年6月20日作出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释，规定工程承包人被工程发包人拖欠的建设工程价款债权，优先于抵押权和其他债权。6、*对于个人居住的房屋的执行设置了*性条件，极大地增加了贷款银行的风险。最高人民*2004年11月颁布的《关于人民*民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对银行不良资产整体水平的影响将可能是长期的。

热心网友时间：2022-06-05 01:56

期房销售中针对在售房源分批做在建工程抵押是一个普遍现象，为了保护购房者的利益，国家对此有专门的规定：开发商针对预售商品房的预售款必须优先用于解除房子抵押。因此，一般来讲，购买在建工程抵押的房子不会对消费者产生实质性的危害，但开发商违规操作的情况除外，比如在没有拿到预售证的情况下提前销售。就汤先生的情况而言，如果双方的确在协议中明确了签订正式商品房合同的时间，而开发商又违约了，他可以根据协议要求退房，并拿回双倍的定金。律师提醒，目前开发商一般是先把房子抵押给银行，银行允许开发商销售，但开发商规定购买这些房子的客户必须向该银行做按揭贷款，这相当于是抵押主体由开发商转为购房者。“对购房者来说，购买在建工程抵押的房子，直接面临的问题可能是在贷款银行的选择上受到*。”此外，已做在建工程抵押的房子在销售时，开发商针对买房人有告知义务，需要让买房人了解这一情况。

热心网友时间：2022-06-05 03:47

购买被抵押的房子存在的风险：
1、重复抵押。开发商在建设过程中由于资金缺乏，会选择将部分房源抵押给银行，获得银行的贷款，另一方面又为了加速回笼资金，在未经银行同意且没有告知购房者该房源已被抵押的情况下，就对该房源进行出售，这种重复的交易给房屋权属登记带来隐患。
2、多方利益冲突。利益冲突风险往往发生在开发商将房产抵押给多方的情况下。比如开发商将房产同时抵押给银行、工程方、土地管理部门等多个抵押人，购房者在不知情的情况下购买房产，一旦开发商资金链无法偿还抵押贷款，房屋的归属问题处理起来将会错综复杂，轻则延误购房者收房，重则购房者所购房屋产权遭遇转移。
3、退房难。开发商恶意隐瞒抵押情况，要么是补办解押手续，继续完成房产交易，要么是支付违约金，同意购房者退房。但是，通常情况下退房并不是一件轻而易举的事情，维权将会是个漫长的过程无法办理不动产证。