高层住宅土地出让金如何计算
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发布时间：2022-04-20 20:42
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热心网友
时间：2023-11-01 19:25
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可
通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等
项目，
以及开发园区等工业项目，
往往不是依靠完全的市场调节，
土地出让金就
带有税费的性质，是定价。
各级*土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，
按规定向受让人收
取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使
用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，
或原通过行政划拨获
得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和
投资，按规定补交的土地出让价款
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，
地面价为每平方米土地
的单价，
即以出让金总额除以土地总面积；
楼面价为摊到每平方米建筑面积的地
价，
即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
投资者往往以楼面价来计
算投资效益。
因为地面价不能反映出土地成本的高低，
只有把地价分摊到每平方
建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一
般认为建高层可摊属地价，
实际上并非如此。
因为土地出让金是按建筑面积计收
的。
南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价
10
万元左右、
5
年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近
3000
元，而
现在要补缴土地出让金，
就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。
如何计算房改房
土地出让金是市民最为关心的事情。
解读：
冯晓锋解释说，
网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，
每
个网格点为
200
米×
200
米，
市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准
地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为
188
元
/
平方米，最高值在南湖一
带，
为
1100
元
/
平方米。
上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范
围内的，按基准地价的最低值
188
元
/
平方米计算。
公式：补交土地出让价款（元）
=
网格点楼面基准地价（元
/
平方米）×容积
率修正系数×
10%
×上市房屋建筑面积×年期修正系数
举例：
张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，
土地使用权性质为划拨，
拟准备
上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为
52.4
平方米，土地证上记载的土地面
积为
14.97
平方米，剩余使用年限为
69
年，则需补交土地出让价款计算方法如
下：
经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，
该位置的网格点楼面基准地价为
511
元
/
平方米；
容积率为
3.5
，
容积率修正系数
0.761
；
剩余使用年限为
69
年，
年期修正系数
0.9983.
据此，
需要补交土地出让价款
（元）
=511
元
/
平方米×
0.761
×
10%
×
52.4
平方米×
0.9983=2034
元。
容积率修正系数
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如，
在
1
万平方米用地的土地上，
有
6000
平方米的建筑总面积，其容积率为
0.6
。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于
2.2
；多
层（小高层）低密度住宅容积率不大于
1.2
；排屋（
Town
House
）容积率不大于
0.7
；别墅（
Villa
）容积率不大于
0.35
。
房屋价值不单是按每平方米建筑面积，
价格差关键是容积率大小，
如：
容积
率
0.60
左右比容积率
1.20
左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。
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热心网友
时间：2023-11-01 19:26
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
热心网友
时间：2023-11-01 19:26
热心网友
时间：2023-11-01 19:27
