在上海 只有200万的我们该如何买房?
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发布时间：2022-05-02 07:33
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热心网友
时间：2022-07-01 19:50
之前有个网友想要买房，但是对于如何选择有点摸不着头脑，所以给上海链家内容运营中心来了电话。“目前手上有70万左右，在上海首套首贷，应该怎么买房”。听了这位网友的诉求，上海链家网内容经理语重心长的和他说“请个假出国玩一遍，领略一下异域风情，吃点好的，就差不多了哈”。言下之意就是这笔钱要在上海买房，选择面真的很小。
虽然话语很残酷，但是现实就是这样。但是在上海买套房就真的这么难吗？相信很多购房者，特别是第一次买房的，手上并不会有太多钱，由于资金压力，大部分会选择较为便宜的房子，比如200万左右。那么这笔钱在上海买得到什么样的房子呢？上海链家网内容运营中心带大家一起来看一下。
一手房：外环内200万房源寥寥无几
经过2015和2016年的一路飙升，房价已经来到了一个高位，哪怕今年年初开始不断出台*进行*，也只是遏制了上涨的速度，并没有像很多人心中想要的降价。目前上海市一手房均价在5万/平左右，中内环早已经在7-8万/平左右，也就是说如果200万想要在中内环买房置业的话，就要选择30平左右的户型，这对于很多购房者来说，可能会不太接受。
那么如果想要大点的户型，200万左右的预算只能在外环乃至外环外进行买房置业了。
上图是上海链家内容运营中心庄大美女根据目前上海市一手房各区均价制作的200万所能买到的房源的面积图。从上图来看，200万想要买到一个像样的房子，只能到青浦、嘉定、奉贤、金山、崇明等地。当然宝山和松江的话，可能只能买到一套1房或者小2房，当然未来家中成员变多，就会要选择进行小换大。
金山区远离上海市中心，发展上受到一定制约，但是例如金山新城这些区域配套设施还算完善。受制于其化工产业及交通不便，近年来区域房价涨幅不是很明显，购房需求主要以本地客群自住为主。
奉贤区和青浦区算是目前购房者，特别是刚需购房者比较青睐的地方。轨交5号线延伸段和17号线从根本上解决了这两个区域以前交通不便的不利因素，从原来的单程出行时间2小时直接缩短到了1小时以内，对于很多上班族来说是一个非常直接的影响因素。另外最近几年，奉贤以南桥新城、青浦以青浦新城为中心，大力发展城市建设，城市建设度上已经不是之前可比的。再加上这两年，这两个区域的土地出让频频，在未来房源供应量上完全没有任何担忧。这两个区域对于想要买200万以下房源的购房者来说算是比较理想的选择。
崇明区对于很多购房者来说，真的很偏远，虽然说有规划19号线，但是具体通车时间还不知道。崇明岛对于上海的定位来说，更多的是偏向生态养老，而且本身作为长江的冲积平原，对于轨交工程来说有一点难度，所以未来还是可能会远离市中心，所以只适合当地居民置业或者是养老置业。
目前市场上刚需产品成交的主力户型为2到3房，主要为2室2厅和3室2厅，这两种户型在整个刚需房源（200万以内）交易中占据8成，占比分别为46%和35%。这两类户型中，2室2厅的主力面积为70-90平，其次为90-120平；3室2厅的主力户型同样为70-90平，其次分别为90-120平和120-150平。可见，目前购房者还是更倾向于紧凑型房型布局，也多希望一步到位。
随着房价不断上涨，总价200万以内的一手房成交占比呈现阶梯式下滑的趋势。近十年走势中，可明显划分三个阶段。
第一阶段为2006-2009年，新房市场中成交房源基本控制在200万元以内，占比均在8成以上；
第二阶段为2010-2014年，而2010年则是房价涨幅最为迅猛的一年，200万可供挑选的空间大打折扣，但依然是市场成交主流，占比在5-7成之间；
第三阶段为2015年至今，也就是近两年，房价再次飞跃，200万元以内的房源成交占比仅为3成左右，成为名副其实的最刚需房源。甚至可以说，200万买房的只能算是穷人。
二手房：200万买房还是且买且珍惜
上图同样是上海链家内容运营中心庄大美女制作，图中所显示的是200万在各区所能买到的二手房最大面积。其中静安和卢湾已经没有200万以下的房源了，哪怕是总价300万以下的也难觅踪影。
根据链家网数据显示，截止至2017年12月8日，上海全市一共有76750套二手房源挂牌出售中，其中200万以下的二手房仅3951套，也就是仅占了总量的5%多一点，数据赤裸裸的直观反映了目前200万的房源在上海是多么的稀有。
从这张图上显示的结果来看，越往市区的比例受到绝对单价的影响，200W以下房源的比例是越低的。
但也有部分外环外区域比如嘉定和松江的占比也很低，这可能就和面积有关系了，相对这两个区的新房开发量比较大，新开发的小区往往面积都比较大，结合目前上海的高房价，总价上面也会相当轻松的突破200万，所以即便是位于比如嘉定、松江、青浦等这些外环区域，200万的房源也仅仅存在于一些老城区。
另外很多买房者在买房时会选择一些名校边上的房子，但是在这里负责人的告诉你们，这些房源没有一个高价是拿不下来的，所以在选择200万以下房源的时候，对于周边学校的选择就不要列入考虑范围之内。
看到这里，肯定会有人说，我买内环或者中环的“老破小”不就好了，面积小一点无所谓。然而事实是这些所谓的“老破小”有地段的加持，基本总价上早已超过了400万。而200万哪怕在外环，所能买下的也是那种距离地铁有一定距离的外环“老破小”了。或者说牺牲周边配套，可以在比较偏远的地方，200万买到一套比较像样的房子。
我们再来看一下，新老上海人对于200万以下房源的购买选择是怎么样的？
上海本地人在外环以内购买200W以下的占比非常明显，而到了外环外区域，新上海人的购买比例则明显上升。
呈现如此变化的原因不难理解：
原因一：新上海人的“地缘情节”原本和本土上海人就所不同，他们的房屋购买地，主要是随工作、生活的熟悉度来的。比如：来到上海，工作地在宝山，通过长期在工作区域附近生活，对新上海人来讲，第一次置业在宝山的可能性就会很大。
原因二：购买目的也是很重要的因素，一般200W以下，新上海购买，用于自住的比例就会相对较高，而上海本地人的购买目的大多会是资产配置或直接当做一种理财产品。
相信现在很多人知道，为什么上海链家内容经理会让他出国游玩了吧，因为在上海200万以下的房源真的是很稀少了，而且买到的房源不是老破小，就是在很偏远的地方的。如果前几年买到称心的房子的，你就可以偷着乐了；如果还没买房的，但是现在手头上又没钱的，则可以考虑一下先租房（就目前*一些动作，未来上海租赁市场预计会比较红火，而受到租赁市场冲击的上海一二手市场届时会不会降价呢，这个谁都说不好），等存款多了再来买房，当然也可以多关注上海链家网，或许冷不丁的就会有一套200万以下的好房出现呢。
热心网友
时间：2022-07-01 19:51
