央行为什么要强调维护房地产市场的健康发展?
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发布时间：2022-04-30 13:50
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时间：2022-06-22 19:44
当前，房地产市场快速降温，并出现部分房企爆雷风险。我国房地产市场*的总基调是，在“房住不炒”的前提下，实现“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）目标。但今年下半年以来，房地产市场的成交量快速下滑，国家统计局的数据显示，8月份，商品房销售面积12544.82万平方米，同比下降15.55%，环比下降3.6%。商品房销售额12616.58亿元，同比下降18.71%，环比下降6.5%。
将8月份的房地产数据与前7个月的房地产数据进行比较，可以更加清楚市场正在出现剧烈变化。1-7月份的商品住宅销售面积同比增长22.7%，两年平均增长7.9%；商品住宅销售额同比增长33.1%，两年平均增长15.6%。
中秋节期间的楼市成交量比去年同期下降的幅度均在50%左右，有些城市的楼市成交量下滑幅度高达70%。
楼市的快速下滑已经传递到土地市场。与第一轮集中供地的火热行情相比，第二轮集中供地明显降温。多城出现土地流拍、终止出让、大比例底价成交等现象。截至9月25日，8、9月份集中土拍10城，宅地成交流拍率平均达到28.94%，底价成交地块占比平均高达80.79%；平均溢价率仅为2.98%，显著低于“810土拍新政”中低于15%的要求。甚至长三角的有些热门城市也出现了土地流标现象。
市场快速下行，引发地方*出台“限跌令”。下半年以来，已有岳阳、唐山、沈阳、菏泽、昆明、江阴、桂林、株洲、张家口等多地针对开发商打折促销等问题出台新*，被称为“限跌令”。张家口市要求新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售。
更值得关注的是一些房企违约风险显著增加。WIND数据统计，2021年1-8月，地产债违约率为3.38%，较去年（1.36%）大幅提升，创历史新高。
根据我们的观察及市场调研资料分析，导致当前房地产市场快速降温的主要原因是多方面的，既有房地产**作用的结果，也与个别房地产龙头企业出现流动性问题有关。
一是房地产金融**在执行过程中出现层层加码现象。2020年8月份有关部门针对房地产开发企业的财务指标出台了“三线四档”要求，2020年底又对商业银行的房地产金融业务集中度管理提出具体指标要求。这些房地产金融**对遏制房地产开发企业的高负债扩张起到了良好的作用，有利于完善房地产市场的长效机制。有关部门在出台“三线四档”*时，考虑到市场的稳定，对财务数据不达标的房地产开发企业设置了三年过渡期，但此*在执行过程中出现层层加码现象，财务不达标的企业基本失去了融资能力，出现了一定程度的流动性梗阻。
二是实施二手房指导价措施，在客观上加剧了楼市的流动性困局。为了遏制部分城市的房价过快上涨，有关部门出台了二手房指导价*，居民购房申请按揭贷款必须按照指导价进行，降低了居民购房的财务杠杆，对降低房地产金融的风险是有积极意义的。但在出台之初对市场需求的抑制作用是十分显著的，直接表现是市场交易量出现大幅度萎缩。深圳是首先推出二手房指导价格的城市，在出台此项*后，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相当于*出台之前的20%左右。
二手房指导价措施使得楼市的流动性受到较大的冲击，个别城市的二手房指导价措施对整体的房地产市场影响有限，但如果越来越多的城市开始实施二手房指导价措施，其负面影响是不可忽视的。
笔者注意到，除上海外，金华、衢州、合肥、温州、广州等城市也在8月相继提出建立二手房参考价制度，并落实参考价格在金融信贷方面的应用。
三是住房信贷环境持续收紧。商业银行为了满足房地产金融集中度的要求，必须对房地产金融业务作适度调整，有些银行分支机构出现了按揭贷款放款慢的现象，停贷范围扩大。根据一线调查，目前重点城市平均房贷放贷周期延长到60多天，放贷周期明显延长。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分银行二手房房贷业务暂停，部分银行已通知客户额度紧张放贷可能需要等至2022年。
四是大型地产公司的债务违约对房地产市场产生了较大冲击。最近两年来，先后有数家大型房地产开发企业出现债务违约事件，典型案例如：泰禾集团(000732,股吧)、蓝光集团等，但这些企业的规模都相对有限，这几家公司的年销售额均在一千亿左右，债务规模也在千亿左右。这些房地产开发企业的债务违约不会对房地产的全局产生大的影响。最近几个月来，个别头部地产公司的违约事件对市场产生了巨大的冲击，打破了金融机构对房地产龙头企业的信仰，表现为房地产开发企业的融资更加困难，事实上形成了房地产金融的紧缩效应。
综合上述分析，我们预判房地产**有望出现调整。但此次*调整将不同于以往，将是在坚守“房住不炒”前提下，以“三稳”为目标的结构性调整。具体方向为，或许会更多聚焦于满足房企和真实住房需求的贷款需求，加大对住房租赁市场的金融支持，鼓励地方*进一步完善土拍规则等。
央行报告再提差别化住房信贷*。9月3日，央行在《中国金融稳定报告》中提出，坚持“房住不炒”定位，实施差别化住房信贷*，支持合理自住购房需求，坚决遏制投机炒房行为。这一表述或意味着央行后续将更重视支持合理自住购房需求，避免过严**对刚需和改善购房者的影响。
加快按揭到款的放款速度是最易操作的措施。不久前央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，提出明年上半年计划投放的部分贷款，或将提前到今年下半年投放，以此对冲近期信贷增速下滑趋势。但同时强调，要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号。因此，为避免市场过度解读，此次*调整也许会通过窗口指导等其他方式进行。
其次，建议以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，因城施策，发挥地方*在维护房地产市场稳定中的积极作用，在坚持“房住不炒”前提下鼓励地方*采取适度措施活跃市场。对于出台二手房指导价*要慎之又慎，对于已经出台二手房指导价*的城市可考虑根据市场实际运行情况进行适度调整，拟出台二手房指导价的城市或可以考虑暂缓。
尹中立 （首席经济学家、中国社会科学院房地产金融研究中心主任）
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