“捡漏”法拍房警惕债权风险
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发布时间：2022-04-30 14:53
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时间：2022-06-25 18:02
一套三居室便宜一百万
“这法拍房我究竟能不能买啊？”最近半个月，市民毕先生只要见到相熟的朋友，就会拉着人家讨论法拍房的话题。
名下无房的毕先生，结婚后一直和父母同住，随着孩子长大，毕先生想买房的心情也日益迫切。无意间，他听同事聊起了法拍房，说比市场上的房子便宜。
法拍房，就是进入司法拍卖的房子。一般来说，法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。
“拿海淀区清缘里小区这套法拍房来说，112平方米，起拍价是520.4万元，折合单价是46500元，而二手房市场里小区的成交均价是57000元。1平方米差出1万元，1百平方米就差出100万元。”法拍房的价格让毕先生十分心动。
这价格优势是哪儿来的？北京中原地产首席分析师张大伟介绍，根据人民*关于财产拍卖的规定，人民*确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。
以8月成交的几套法拍房为例，海淀区复兴路甲的一套法拍房，评估价为993.67万元，成交价为659.96万元，成交价是评估价的6.7折；朝阳区甜水西园的一套法拍房，评估价为433.43万元，成交价为367.9万元，相当于8.5折。换句话说，购房人“捡漏”成功的话，可以按照评估价的约7到8折入手。
半数房源第一次拍卖就成交
伴随楼市进入相对平稳期，曾一度遇冷的法拍房房源数量和成交数量均明显升温。
以阿里司法拍卖平台为例，记者查找北京区域的商品住宅看到，从8月1日到22日，竞价正在进行中的房源有17套，已结束拍卖的房源有99套，共计116套。在已结束拍卖的房源中，有6套房源出价超过100次，20套房源出价超过50次，竞争激烈。
记者注意到，出价次数最多的法拍房，显示为西城区高家寨6号楼的一套55平方米两居室，前后总共有153次竞价，11271次围观。最初，购房人还按照规定的1万元加价幅度“和平”报价，到第18次时，突然有参与者一次加了3万元，随后就不时有人按照3万元、4万元乃至7万元的幅度加价，最终这套房屋以587.4万元成交，甚至略高于*给出的543.5万元的评估金额。
据了解，这已经是连续第四个月法拍房第一次拍卖时的成交率就超过了50%。记者在阿里司法拍卖平台上看到，今年5到7月，该平台上每月进入司法拍卖程序的北京地区商品住宅分别为127套、95套和174套，而去年同期的数据仅为76套、87套和95套。
相关机构监测数据显示，自2018年以来，全国法拍房的数量都在大幅度增长，北京地区2018年淘宝和京东司法拍卖房产同比增长了70%。
“捡漏”之外当心债权风险
价格便宜的法拍房，真的就是“一本万利”么？实际上，就在不久前，上海和成都先后曝出，有市民在购买法拍房后陷入了欠缴物业费和无法入住的纠纷。
“对于资金充足、受购房资格*的普通购房人来说，法拍房的确是可以‘捡漏’，但购房人也要留意交易后的各种潜在风险。”张大伟列举，购买法拍房时，需要留意房屋产权、房屋债权，以及是否有租约和费用拖欠四方面的风险。
从房屋产权上看，法拍房可能存在房屋产权不清、无产权或小产权、暂未办理或无法办理房产证、未缴齐土地出让金等情况，购房人最好先通过市住建委查询确认相关信息。在债权上，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，因为民间借贷很难查清，竞拍者可能在入住后意外遭遇其他“债主”的追讨。
此外还有租约问题。存在长期租约的法拍房被买下后，即便购买人已经完成房屋过户，但在租约未到期而买家又无法同租户达成搬离协商的情况，房屋实际是无法入住的。最后需要注意的就是费用，法拍房的原房主可能存在水电费、物业费等费用未缴清的情况，而绝大多数情况下，按照竞买公告，买卖房屋产生的相关税费均由买受人承担。
张大伟建议，抱有“捡漏”心理的购房人，务必综合考虑、做好基础调查后再决定是否参与竞拍。
