房地产投资分析中动态投资回收期的计算

发布网友发布时间：2022-04-30 03:58

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热心网友时间：2023-10-10 19:47

把净现金流量各年数据折现后，并计算累计净现金流量，根据计算后的数据就可以算了！

热心网友时间：2023-10-10 19:48

《房地产开发经营与管理》模拟试题一
一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）
1．影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（）。
A、未来经营费用的风险 B、系统风险
C、持有期风险 D、非系统风险
2．房地产开发项目自建造完成之日起至物业的运营成本超过其产生的收益之时称为（）。
A、全寿命 B、使用寿命 C、自然寿命 D、经济寿命
3．A=Pi+ 式中（）是投资者投入资本P后收获得的投资回报。
A、Pi B、 C、A D、P
4．已知某笔贷款年名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款是按（）计息一次来计算的。
A、半年 B、季度 C、两个月 D、月
5．单利计息与复利计息的区别在于（）。
A、是否考虑资金的时间价值 B、是否考虑本金的时间价值
C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D、采用名义利率还是实际利率
6．某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为（）。
A、建设成本 B、经营成本
C、开发过程中的成本支出 D、含建设成本和经营成本
7．居住建筑面积与居住建筑用地面积之比称为（）。
A、居住建筑密度 B、居住建筑面积密度
C、居住面积密度 D、建筑密度
8．某小区占地总面积2.4公顷，规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋（每栋6层，每层建筑面积均为600平方米）住宅楼和配套及公建用房（建筑面积为1200平方米），该小区的容积率为（）。
A、1.25 B、1.44 C、1.50 D、0.24
9．供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。
A、第一阶段 B、第二阶段 C、第三阶段 D、第四阶段
10．存量房地产交易市场属于房地产（）。
A、一级市场 B、二级市场 C、***市场 D、一手房市场
11．财务评价是根据（），计算评价指标，判断项目的财务可行性。
A、市场平均价格 B、国家现行的财税制度和价格体系
C、影子价格 D、市场评估价格
12．投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（）之比。
A、总开发成本 B、项目投资的资本价值
C、总投资 D、总开发价值
13．在进度计划管理中，利用（）可以表示各项工作的相互关系和制约关系，通过计算可确定计划中的关键工作和关键线路。
A、控制图 B、因果分析图 C、网络图 D、横道图
14．如果设计图纸和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比较精确地推算造价，对承发包双方而言，采用（）较合适。
A、固定单价合同 B、固定总价合同
C、计量估价合同 D、成本加酬金合同
15．资金融通过程中的流动性原则，是指金融资产在无损状态下迅速（）的能力。
A、偿还 B、变现 C、流通 D、流动
16．某开发商自己投入30%，贷款70%，从事房地产项目开发。已知项目开发周期3年，年投资利润率15%，贷款利率8%，则开发商自有资金年平均收益率为（）。
A、15% B、36.4% C、40.4% D、29.8%
17．如果开发商（1）难以估算成本；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反映。此时往往采用（）。
A、挑战定价法 B、价值定价法
C、认知价值定价法 D、随行就市定价法
18．卖方物业代理从（）收取佣金
A、买方 B、卖方 C、买卖双方 D、协议中规定的一方
19．物业管理所涉及的财务管理一般到产生（）为止。
A、净经营收入 B、有效毛收入
C、税前现金流 D、税后现金流
20．收益物业管理中的广告宣传及市场推广费列入（）科目。
A、人工费 B、办公费 C、杂项费用 D、企业管理费
21．（）属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。
A、土地 B、在建工程 C、居住物业 D、商业物业
22．研究与发展用房属于（）物业。
A、居住 B、商业 C、工业 D、特殊
23．等差序列年费用系数为（）。
A、1/i-n/[(1+i)n-1] B、n/(1+i)
C、i(1+i)n/[(1+i)n-1] D、[(1+i)n-1]/i
24．年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（）元。
A、1120 B、1125.51 C、1126.83 D、1126.18
25．（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。
A、投资机会选择与决策分析 B、前期工作
C、建设阶段 D、租售阶段
26．获取土地使用权是房地产项目的（）。
A、投资决策阶段的工作 B、前期工作
C、建设阶段的工作 D、租售阶段的工作
27．房地产市场可以被认为是房地产的买家和卖家在（）达成所有交易的总和。
A、某个特定的地理区域内 B、某一特定的时间段内
C、某种特定的状态下 D、某个特定的地理区域内于某一特定的时间段内
28．房地产是一种特殊的商品，（）是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大的区别。
A、不可移动性 B、寿命周期长 C、适应性 D、不一致性
29．（）房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。
A、投资估算及资金筹措 B、项目评估基础数据的预测和选定
C、项目经济效益评价 D、项目不确定性分析
30．盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（）程度。
A、安全 B、盈利 C、资金平衡 D、资产平衡
31．招标人采用邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A、两 B、三 C、四 D、五
32．公开招标是指招标人以（）的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
A、招标公告 B、招标文件 C、投标邀请书 D、投标须知
33．融资是以（）方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。
A、担保 B、抵押 C、质押 D、信用
34．物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。
A、项目融资 B、工程招标 C、市场定位 D、物业管理
35．房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（）。
A、房地产的价值最大化 B、物业的净经营收入最大化
C、物业的有效毛收入最大化 D、物业的经营费用最小化
二．多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）
1．商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括（）等。
A、酒店 B、高新技术产业用房 C、仓储用房
D、写字楼 E、出租商住楼
2．（）是导致毛地和熟地之间价格差异的主要因素。
A、工程建设费用 B、公共配套设施费用 C、土地开发费用
D、土地开发过程中的不确定性 E、土地开发过程中的风险
3．房地产开发项目总投资中的开发建设投资包括（）等。
A、准备金 B、绿地管理费 C、基础设施建设费用
D、土地费用 E、财务费用
4．房地产项目经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括（）。
A、土地出让成本 B、土地转让成本 C、出租土地经营成本
D、房地产销售成本 E、房地产出租成本
5．房地产开发项目投资决策分析主要包括（）等工作。
A、投资机会选择 B、投资机会筛选 C、市场分析
D、财务评价 E、规划设计方案的选择
6．面向存量房屋的交易，则存在着（）等子市场。
A、租赁 B、拍卖 C、转让 D、抵押 E、保险
7．房地产市场分析中对原始数据的加工分析方法包括（）。
A、计算机辅助设计技术 B、技术经济分析 C、列表分析
D、利用图形进行分析 E、利用数理统计方法进行分析
8．房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（）。
A、土地费用 B、城市建设配套费 C、规划设计费
D、勘察费 E、可行性研究费
9．采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。招标公告应当载明（）等事项。
A、招标人的名称和地址 B、招标项目的性质 C、投标须知
D、招标项目的实施地点和时间 E、获取招标文件的办法
10．按照计价方式不同，合同形式可分为（）。
A、固定价格合同 B、成本加酬金合同 C、可调价格合同
D、计量估价合同 E、包工包料合同
11．房地产股份公司股票的发行价格的确定方法包括（）。
A、按评估价发行 B、按面值发行 C、市价发行
D、折价发行 E、按股票票面价格和市场价格的中间价发行
12．按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为（）。
A、直接融资 B、间接融资 C、权益融资
D、债务融资 E、安全融资
13．开发商对房地产商品的定价导向包括（）。
A、销售者导向 B、价值规律导向 C、成本导向
D、购买者导向 E、竞争导向
14．写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要按照其（）进行分类。
A、所处的位置 B、经营成本 C、空置率
D、自然或质量状况 E、收益能力
15．除标准化装修项目的费用外，写字楼的其他装修费用由谁来支付一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般的选择是（）。
A、由物业管理公司支付 B、由业主支付 C、由承租人支付
D、业主和承租人分担 E、业主支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息
三．判断题（共15题，每题1分。用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1．由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以物业管理对于这类物业有着特殊的重要性。（）
2．房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看其当前净租金水平的高低。（）
3．投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念完全相同。（）
4．对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于固定资金的性质。（）
5．当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，房地产开发项目就进入实施过程，而实施过程的第一步就是项目的规划设计。（）。
6．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。（）
7．在项目财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果 ≥ ，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房地产开发项目。（）
8．通过房地产市场分析与预测，开发商就可以了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，用以指导项目的规划设计。（）
9．开标后，如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，则最低报价者中标。 ( )
10．考虑到基础工程因条件不同而造价变化很大，因而采用每一平方米单价发包工程时，一般仅指±0.00标高以上部分，基础工程则按分部分项单价承包。（）
11．房地产股票是房地产有限公司发给股东的债务凭证。（）
12．房地产企业发行债券是属于权益融资行为。（）
13．制定广告方案的第一步是确定广告预算。（）
14．从理论上来说，租金的确定主要取决与同类型物业的市场供求关系。（）
15．写字楼的租金水平主要取决该物业的建筑物质量和物业管理的水平。（）
四．计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）
1．某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？
2．某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性（不考虑营业税、所得税、土地*等所有税费的影响）。
表1 项目现金流量表单位万元
时间（年末） 0 1 2-6 7-11 12-19 20
自有资金 4000 2000
借款 6000
租金收入 1200 1300 1400 1400
经营费用 200 300 300 300
转售收入 9000

《房地产开发经营与管理》模拟试题二
一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）
1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（）的自有资金或股本金。
A、15% B、20% C、30% D、40%
2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（）。
A、产品线定价 B、选择品定价
C、补充品定价 D、产品束定价
3．某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。
A、80% B、90% C、85% D、95%
4．某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（）㎡。
A、882 B、1765 C、1667 D、1538
5．某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002 年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。
A、1999年8月1日至2002年4月1日
B、2000年10月1日至2002年4月1日
C、1999年8月1日至2002年10月1日
D、2000年10月1日至2002年10月1日
6．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是（）。
A、越大，越大 B、越小，越大
C、越大，越小 D、与无关
7．某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52%
8．a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（）。
A、abcd B、acdb C、cadb D、cbad
9．某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。
A、7.5% B、10.8% C、12.5% D、15.0%
10．一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（）。
A、会计折旧年限＜自然寿命＜经济寿命
B、经济寿命＜会计折旧年限＜自然寿命
C、经济寿命＝会计折旧年限＜自然寿命
D、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命
11．横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（）的方法。
A、质量控制 B、进度控制 C、合同管理 D、成本控制
12．某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（）。
A、40% B、45% C、47% D、50%
13．计量估价合同是以（）和单价表为计算报价依据的合同。
A、总工程量 B、实测工程量 C、工程量清单 D、最终工程量
14．房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。
A、超额利润 B、投资回报 C、内部收益 D、风险补偿金
15．某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（）。
A、0.57 B、0.74 C、0.80 D、1.04
16．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。
A、社会平均收益率 B、通货膨胀率
C、国民经济增长率 D、项目基准收益率
17．某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000㎡的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/㎡，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/㎡，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。
A、23.8% B、20.23% C、19.70% D、18.96%
18．当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。
A、名义利率大于实际利率 B、实际利率大于名义利率
C、名义利率等于实际利率 D、实际利率小于名义利率
19．按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（）。
A、相互影响性 B、适应性 C、不一致性 D、保值性与增值性
20．一般来说，标准方差越小，投资风险（）。
A、越小 B、越大 C、越难控制 D、越难估算
21．如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（）。
A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%
22．某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。
A、2 B、1.5 C、3 D、1
23．对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。
A、投资机会研究 B、初步可行性研究
C、详细可行性研究 D、项目的评估和决策
24．采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。
A、单元估算法 B、单位指标估算法
C、工程量近似匡算法 D、概算指标法
25．动态投资回收期是指项目以（）低偿全部投资所需的时间。
A、净现金 B、净收益 C、净现值 D、财务净现值
26．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。
A、盈亏平衡 B、敏感性 C、风险 D、概率
27．投资组合是（）的一个有效措施。
A、提高投资收益 B、提高市场竞争力
C、开拓投资领域 D、规避投资风险
28．建筑工程招标文件中，不包括（）。
A、工程标底 B、工程数量 C、设计图纸 D、合同条件
29．张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。
A、10% B、20% C、50% D、200%
30．目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。
A、60% B、70% C、80% D、90%