关于资产评估的房地产资产评估的一道题，不知道修正系数是怎么算出来的。
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发布时间：2022-05-01 00:03
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时间：2023-10-08 18:13
修正系数计算公式如下：
修正值=案例成交价 X 交易时间修正系数K1 X 交易情况修正系数K2 X 区域因素修正系数K3 X 个别因素修正系数K4 X 容积率修正系数K5 X 剩余年期修正系数K6
其中：
交易时间修正系数K1=(1+地价环比上涨率1%）^(案例交易时间到待估宗地交易时间之间经过的月数）
交易情况修正系数K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
区域因素修正系数K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
个别因素修正系数K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
容积率修正系数K5=待估宗地与容积率为1 之间修正系数A / 案例宗地与容积率为1 之间修正系数B
待估宗地与容积率为1 之间修正系数A=容积率为1 时修正系数X（待估宗地容积率-1）/0.1X9%
案例宗地与容积率为1 之间修正系数B=容积率为1 时修正系数X（案例宗地容积率-1）/0.1X9%
剩余年期修正系数K6=(1-（1+土地还原利率）^(-待估宗地剩余年限)) /(1-（1+土地还原利率）^(-案例宗地剩余年限))
扩展资料：
修正系数的意义：
1、修正系数是指原材料物耗物价的变动、工资增长、劳动生产率的提高制造费用的变动等因素对单位制造成本的影响系数即目标成本.上年平均单位成本X修正系数。
2、此误差通过实际测量得到,称为修正系数.系统工作时,通过温度测量单元可得到当前工作温图1精密程控电流源系统框图度,用此工作温度对应的设定电流值乘以修正系数,即可完成输出电流的非线性温度补偿,大大提高电流源的输出精度。
3、式中α称为修正系数,它是一个不大于1的数,在计算的槽宽大于600m时,可近似地认为α为1.计算的流量与对应的水位就是800m槽宽的水位流量关系的一个点据。
4、(3)式中非均衡误差ut-1的系数称为修正系数,表示误差修正项对△yt的调整速度,在这里可以解释为上一年度的非均衡误差以57。
5、K为成新率的影响因素的量化值称为修正系数.该修正系数不仅对不同系统类别的设备不同即使对同一系统的不同设备来说它们的修正系数也是不同的.设备的修正系数通常有：平均利用小时数的修正系数。
6、A称为修正系数,它可以写成:A=12(HD)(LD)arctanLD1+2(hD)-arctanLD1+2(H0D)(13)式中,D=2r0./ZS）qpe－‘b（1）尸。
7、比较（2）、（3）、（4）、（5）式有C称为修正系数.我们规定复述准确率80%以上者为合格.计算合格率称为复述合格率。
参考资料来源：百度百科-修正系数
参考资料来源：百度百科-资产评估
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时间：2023-10-08 18:13
修正值=案例成交价 X 交易时间修正系数K1 X 交易情况修正系数K2 X 区域因素修正系数K3 X 个别因素修正系数K4 X 容积率修正系数K5 X 剩余年期修正系数K6
其中：
交易时间修正系数K1=(1+地价环比上涨率1%）^(案例交易时间到待估宗地交易时间之间经过的月数）
交易情况修正系数K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
区域因素修正系数K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
个别因素修正系数K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
容积率修正系数K5=待估宗地与容积率为1 之间修正系数A / 案例宗地与容积率为1 之间修正系数B
待估宗地与容积率为1 之间修正系数A=容积率为1 时修正系数X（待估宗地容积率-1）/0.1X9%
案例宗地与容积率为1 之间修正系数B=容积率为1 时修正系数X（案例宗地容积率-1）/0.1X9%
剩余年期修正系数K6=(1-（1+土地还原利率）^(-待估宗地剩余年限)) /(1-（1+土地还原利率）^(-案例宗地剩余年限))
以下以案例A详细说明：
修正值=案例成交价 X交易时间修正系数K1 X 交易情况修正系数K2 X 区域因素修正系数K3 X 个别因素修正系数K4 X 容积率修正系数K5 X 剩余年期修正系数K6
其中：
交易时间修正系数K1=(1+1%）^(12个月）
交易情况修正系数K2=100/（100+0）=1（计算公式中忽略了1）
区域因素修正系数K3=100/（100+0）=1（计算公式中忽略了1）
个别因素修正系数K4=100/（100-1）=100/99
容积率修正系数K5=待估宗地与容积率为1 之间修正系数A / 案例宗地与容积率为1 之间修正系数B
待估宗地与容积率为1 之间修正系数A=容积率为1 时修正系数R+（1.7-1）/0.1X9%
案例宗地与容积率为1 之间修正系数B=容积率为1 时修正系数R+（1.6-1）/0.1X9%
则：容积率修正系数K5=A/B
=(R+（1.7-1）/0.1X9% ) / R+（1.6-1）/0.1X9%
= (R+7X9%) / (R+6X9%)
=(R+63%) / (R+54%)
因为一般容积率为1时不需要修正，即当容积率为1时其修正系数为100%，则上式：
=(100%+63%) / (100%+54%)
=163 / 154
剩余年期修正系数K6=(1-（1+6%）^(-50)) /(1-（1+6%）^(-45))
（此处需要注意次方数负数相当于分母。）
经以上计算，得出：
案例A的 修正值=案例成交价 X K1 X K2 X K3 X K4 X K5 X K6
=5150 X (1+1%）^(12）X 1 X 1 X 100/99 X 163 / 154 X (1-（1+6%）^(-50)) /(1-（1+6%）^(-45))
=5150 X 1.1268 X 1 X 1 X 100/99 X 163 / 154 X 1.0198
=6327元/m2
同上计算B、C的修正值分别为6279元/m2、6299元/m2.
最后采用算数简单平均法计算宗地单价：
宗地单价 = （6327 + 6279 + 6299）/3
= 6302元/m2
（说明 ：因为编辑框没法弄上标，所以对于指数以^ 表示。希望你能看的明白。）
