哪些房屋买卖合同属于无效呢
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发布时间：2024-07-12 14:57
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时间：2024-07-21 08:25
1、房地产分离出卖，合同无效：
由于房屋是建筑土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效：
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权，合同无效：
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等权利优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求*宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效：
主要包括转让下列房产：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式*房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行*规规定禁止转让的其他情形。
卖方交易中应该注意的法律问题一、 卖房要先确定好房子的出售价格
确定好房屋的出售价格，不仅可以保证房产能够顺利快速地成交，还可以使得卖方不至于因为房价上涨而毁约。影响房价的因素主要有以下几个方面
1、房屋本身的因素：
房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期，而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起，住宅用地最高期限为70年，从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。另外，房屋的朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响，众所周知，南北通透的房子是所有朝向里最好的，那么这样的房子比起其他朝向的就要有优势多了。
还有楼层，如果房子所在楼栋属于高层，那么高层中较低的楼层价钱就和其他的难以相比了。此外，房屋的装修也会影响到房价，有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点，如果房屋本身的装修很好，那么买方人住后就无需重装，装修省了钱，那么自然在房价里就应有所体现了。
2、房屋周边的环境因素：
环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境;既有小环境，又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的学位房、地铁房。
3、人们“喜新厌旧”的心理因：
如果不是在价格上有大的*力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价便宜。
4、市场行情及价格预期因素：
主要包括季节性因素：一般情况下，前半年二手房成交量不多，因此价格肯可能稍低点，后半年则不然，尤其是来到“金九银十”，随着成交量的增多以及中国人传统的年底置业观念的影响，二手房的成交量必然暴增，从而使得房价上涨;信贷*影响：包括首付几层，贷款利率等因素都会直接影响到潜在购房者的购买*;房地产**：主要是指限购*，此*的实施确实对炒房者起到了一定的作用，但是上有*，下有对策，现实中很多人为了规避信贷*及限购*，往往会通过假离婚或注册公司等方式购房。
5、 成交税费以及公共设施现状：
实践中，房屋交易的税费一般都是有购房者去承担，但售房者在房屋定价的时候一定要考虑到购买者的角度去看问题。举个例子，售价100的房子，红本满两年、唯一住房，购买者的购买成本大约是30万的首付、1万以内的税费以及中介费。售价100万的房子，有抵押、未满两年且不唯一，则购买者购买成本大约是30万的首付、三万(甚至更多)左右的税费以及中介费。成本明显增加!另外其他公共设施的现状也会间接影响到房产的价格。
如果委托中介公司，可以向中介公司询价，如果急于出售变现可以通过报纸、网络等查看一下二手房交易市场的行情，将价格定得比周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格稍低一些，但不可以过低，否则反而会使买家产生疑虑。如果不急于出售，在定价时要考虑当地的房产增值速度了。
二、 委托中介须谨慎
房产中介可以为业主节省大量时间，提高交易效率，但是，在选择和委托房产中介的过程中，应该注意以下问题：
1、“全权委托”、“独家代理”要慎重。
“全权委托”是指房主委托中介代理自己行使全部权利，可以代为确定交易条件、签订合同、办理过户手续等。一旦中介公司为自己利益而对购房人做出承诺，房主对购房人就要承受相应后果，风险较大。
“独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。这种情况下，如果中介因某种原因不积极出售房屋房主就会比较被动，即使自己寻找到合适的出售机会可能也要面临中介索要约定的费用。处理起来比较棘手。
所以，如果委托中介卖房，尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，应在合同和授权委托书上做出一定*：比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等。
2、权属证书原件应该由产权人持有。
在委托中介交易的过程中，中介往往以方便代理为由要求房主把《房产证》交给中介代为保管，这对售房人是极为不利的，一旦卖家和中介发生什么纠纷，中介往往会扣住产权证不还。即使房主能通过诉讼等方式要回产权证，可能也会投入相当的时间和精力。
建议可以把房产证、身份证的复印件交给中介，需要原件时可由产权人亲自出面办理。即使是复印证也可以做一些必要的设置，比如在产权证或身份证的复印件上标明授权范围等约束性语言。例如：此复印件仅供中原地产代为出售地王大厦1001号商铺之用，不做其他用途。
3、应该坚持在交易时三方亲自确认交易内容。
卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认。
现实中，有中介欺瞒买卖双方“吃差价”，肯定是不让交易双方见面。而且双方亲自交流确认交易，还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况，比如房子存在什么缺陷，本来房主是如实告知中介的，但有的中介为了赚取中介费，故意隐瞒不告知购房者。一旦交易完成，购房者追究，中介已经收取到中介费，这时不说是“售房者没说”就是说“购房者已知”。
4、 签署合同等文件不能留空白。
售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容，如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。
以往曾经发生过当事人主张有自己签名的合同与自己见到的合同不同，虽然签名是真的，但合同中的一些空白内容被中介或对方事后填写了对自己不利的内容，这种情况很难举证。
5、 如中介可能持有房款须明确延期付款的违约责任。
在委托中介代为售房的过程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代为办理贷款、垫资、转按揭等手续，可能涉及购房者先把相关款项打给中介，如果事先有约定，对于购房者而言，把房款付给中介就等于是付给售房人，而有的中介会拖延把相关款项交给售房人的时间。
如果涉及上述问题，在与中介签订的合同中，应该把中介代为收取上述款项后多长时间把相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任作出明确的约定。
6、 对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。
在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前，应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定，并把相关费用标准形成书面文件，由各方确认。以免在合同签订后，履行过程中，因费用承担问题产生争议。
三、 卖房合同切勿随意签
卖房合同都有格式范本，但不能因此就随意签署。
1、 签署合同前，必须得确认买房人的资格和条件，
通常可以要求购房者签署承诺书作为合同的补充协议。例如：购房者张三，在深圳缴纳社保满一年，有固定工作，在深圳没有住房，符合深圳市*关于“限购”的规定，具有买房资格。如有不实，本人愿意承担相应的法律后果。贷款买房的还需要确保买方没有不良记录，征信状况良好。
2、 签署合同前，还得看看自己是否具备签约的资格和条件
房产是否涉及抵押?设计抵押的房产赎楼后还可以交易，但是需要注意合同约定的过户时间，并积极配合赎楼，否则可能导致违约。
房子是否涉及共有产权(主要是指婚后购买的登记在夫妻一方名下的房产)?在深圳已经有相关判例，出卖方的配偶主张未经具有夫妻关系共有人的同意，请求合同无效的判例，并且已经胜诉。尽管此项风险对于购房者来说要比售房者更大，但是，合同出卖方也要对合同的购买方承担相应的法律责任。
房子是否被*查封保全?众所周知，因涉诉被查封的房产不能办理过户手续，因此出卖方需要在签合同之前一定要确保房子没有被*查封，否则可能因为过户不能而承担违约责任。出卖者可以持本人身份证在产权登记中心查询。
3、 合同中必须重视的几个条款(如定金、价款及费用、税费分担条款等)
重点说一下定金。售房者在收取定金的时候是定金性质就签收定金，不是定金性质就不要签收定金。因为定金合同是实践合同，虽然合同约定的定金是五万，购房者给了十万，出卖方签收了，定金就是十万，如果违约就要双倍返还定金二十万;如果合同约定的定金是十万，但是你签收了五万，那定金就是五万，如果违约就需要双倍返还定金十万。另外购房价款、税费的承担以及各种费用的交付时间、手续办理的时间一定要看清楚，尤其是在涉及到赎楼的时候，千万计算好赎楼时间与约定的过户登记时间，不能违约。合格的中介人员往往会根据以往的经验，确定好申请赎楼的时间，做到赎出房产证当天正好满足条件，可以办理过户，实现赎楼与过户的无缝对接。
4、 房子是否存在租约?承租人是否已经放弃了有限购买权?
有租约的房屋需要确认承租人不会行使优先购买权，同时承租人需要出具声明书，放弃该项权利，一旦忽视承租人的优先购买权，后果将十分严重，承租人可以要求撤销买卖双方签订的购房合同。另外，即便是承租人已经放弃了优先购买权，也要提前向购房者告知，否则交房时可能会产生不必要的纠纷。
四、 房款交割有讲究
1、 签约时必须得收到部分房款，以确保对方反悔或拖延支付余款的风险(签订合同时);
在房屋买卖合同签订后，购房者今天签约，明天电话说要违约的情况时有发生，没有定金的约束，购买者可能随时违约。尽管可以通过诉讼等法律渠道往回损失，但是耗时耗力战线长，即便是售房者最后胜诉并申请强制执行，购买者届时有没有执行判决的能力也还是个未知数。
2、 办理过户时，要确保买方已经拿到了贷款承诺函(产权变更时);
银行一般会在贷款人申请完贷款，办理完资金监管后十个工作日内出具贷款承诺函，但是银行是否同意借款卖方不好确定，因此买方在办理过户变更手续之前一定要确保银行已经出具了贷款承诺函，否则发生房、款两失的悲剧!
3、 交房时必须得收到绝大部分房款，以防对方老赖(水电煤气更名);
卖方一定要确保银行已经将全部款项转到自己指定的银行账户上之后再办理水电煤气的变更手续(俗称交房)。因为银行放款之后就会开始计算利息，某些买家可能跟银行串通一气，欺骗售房者交房以后却迟迟不放款的情况时有发生。
4、 更名完成后提醒中介支付交房保证金(过户押金);
此款项属于中介代管款项，一般3000到5000左右，用于结清水电煤气以及管理费的，交房之后，一定要及时提醒中介返还过户押金。因此，一个诚信的中介对于售房者的重要性不言而喻。
五、 涉及按揭转移风险点
办理转按揭赎楼服务，卖方需要谨慎签署赎楼公证授权委托书。对于售房者而言，赎楼过程是整个二手楼买卖过程的风险高发期。因为在办理赎楼公证的时候，售房者往往授权中介代为办理赎楼、代为办理过户等手续。而一旦中介成功办理赎楼手续并取得售房者房产证之后，不良中介就会借助于手中经过公证的授权委托书，将房产过户到第三人名下，导致售房者的利益受损!建议，售房者在签订赎楼公证委托书的时候尽量不要过多授权，凡事亲自参与，不能图省事导致不必要的损失发生!
