最高院案例:农村房屋买卖合同中约定拆迁事由,怎样处理?

发布网友发布时间：2024-07-04 03:40

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热心网友时间：2024-07-04 09:05

我国采取“房地一致”的原则，农村房屋只能卖给同一集体经济组织的成员。地随房走，房地不可分离。一般来说农村宅基地及房屋不得对外转让，其房屋拆迁所获得的利益也应当归房屋所有权人所有。 ?实践中存在着大量的农村房屋买卖后遇到拆迁产生纠纷的情况，那么买卖合同中有拆迁相关事由的约定，应当怎么认定?下面晏清律师来为您解读这则案例。
【基本案情】
李某与张某多年前签订房屋买卖协议，后遇到拆迁产生纠纷。李某因诉A市B区地方、张某确认行政行为无效及补偿一案，不服*判决，申请再审。
李某再审请求：
一、撤销号行政判决和号行政判决;
二、改判确认 * 村拆迁指挥部与签订的《拆迁补偿安置协议》无效;
三、改判 *按照《》的标准补偿再审申请人的宅基地及被拆房屋损失，并参照 * 村拆迁指挥部与签订的《拆迁补偿安置协议》补偿再审申请人回迁安置房屋396平方米，房屋及附属物损失49560元，搬迁补助费、过渡费及奖励费等101032元(过渡费暂计24个月，其后继续计算至实际回迁安置之日)和本案诉讼费用100元;四、将本案发回重审。
最终*裁定驳回李某的再审申请。
【裁判要点】
1、该地方根据买房人提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与其签订《拆迁安置补偿协议》，应当认定为已经履行了审慎审查的职责。
2、《房屋及宅基地转让协议》中写明有关征收的条款“如遇国家、*征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容”，此条款属于双方对拆迁安置所涉及利益的自由处分。
3、虽然转让协议经认定无效，但其已经居住多年并且支付合理对价，李某要求确认《拆迁补偿安置协议》无效，并对进行补偿，此举有违诚信原则，侵犯张某的信赖利益，不符合法律规定。
【律师分析】
我国采取“房地一致”的原则，农村房屋只能卖给同一集体经济组织的成员。地随房走，房地不可分离。
一般来说农村宅基地及房屋不得对外转让，其房屋拆迁所获得的利益也应当归房屋所有权人所有。
本案中双方签订的转让协议虽被确认无效，但其中明确约定了有关拆迁相关事宜，属于对利益的自由处分。案涉的宅基地及房屋因拆迁已经丧失了居住和使用的功能，转为拆迁利益。倘若确认拆迁协议的无效，有悖诚实信用原则，明显不合理，也违背法律规定。
在此晏清律师提醒您，农村房屋买卖存在风险!若您遇到难以解决的拆迁难题还请您寻求专业律师的帮助助您维权。