跳单是否要承担法律责任
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发布时间：2024-07-10 15:56
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时间：2024-07-10 16:27
根据民法典第九百六十五条的规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
因此，如果委托人确实存在“跳单”行为，其在已经利用中介人服务后又规避费用支付的行为，损害了中介交易活动中的诚实守信方合法利益，已属违约，那么即使委托人已经与第三人签订了合同，仍应向中介人支付报酬。
“跳单”又称“跳中介”，一般发生在二手房买卖或房屋租赁交易中，是指委托人与中介人签订中介合同，中介人按合同约定履行了提供房源、带看房、促成交易等义务，但委托人“跳”过中介人，就其提供的房源直接与交易对方签订合同，或另行委托他人提供中介服务，通过其他中介人与交易对方签订合同的行为。
“跳单”行为的构成要件
委托人绕过中介人，直接与第三人签订合同，并不必然构成“跳单”，需要同时符合以下3个条件，中介人才有权要求委托人支付报酬：
1、中介合同已生效，且中介人按约向委托人提供了服务。
实践中，委托人与中介人签订的合同名称不一，有居间合同、中介合同、房屋买卖服务合同，还有看房确认书或看房协议书，因此，不能简单地以合同名称来判断是否属于中介合同关系，如果合同内容在实质上是中介人向委托人提供订立合同的机会和媒介服务，就应当认定双方之间存在中介合同关系。
合同生效后，中介人需按约向委托人实际履行了报告订约机会、提供媒介服务的义务，比如向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有权人见面、带看房、协助双方协商等，并且委托人接受了中介人提供的服务，这是中介人获取报酬的权利来源。
2、委托人客观上实施了“跳”开中介人的行为。
委托人在接受了中介人提供的服务后，“跳”开中介人，直接与第三人签订合同，或者通过其他中介人与第三人签订合同。
跳开中介人的行为主要有：
一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。
二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人又找到其他中介公司，并通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。
三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。
3、委托人与第三人签订合同，主要是利用了中介人提供的交易机会和媒介服务
中介人提供的中介服务与委托人最终与第三人签订合同，之间存在因果关系，这是认定委托人构成“跳单”、应向中介人支付报酬的关键。
不是所有“跳”过中介人的行为都构成“跳单”
通过上述分析可知，委托人“跳”过中介人的行为，并不必然构成“跳单”，比如实践中常发生的以下几种情形：
1、双方签订中介合同后中介人未实际提供中介服务，委托人跳过中介人直接与第三人交易，中介人无权要求委托人支付报酬。
2、委托人自己通过各种途径查询到相关的房源信息，中介人提供的信息与委托人已经查询到的信息是重复的。在此情形下，不能直接认定中介人的服务与最终合同的签订存在因果关系，当然，委托人需要举证证明自己确实事先通过其他途径查询到了相关信息。
3、同一个房源信息可能会在多个中介机构挂牌出售，委托人可通过多个中介人了解房源信息，也可同时委托多个中介人。此时就要判断委托人最终签订合同，是利用了哪一个中介人提供的服务，而且如果多个中介人均提供了服务，委托人基于服务满意度、中介报酬费等因素而最终选择其中一家，虽然绕过了其他中介人，但这是委托人作为消费者的自由和权利。当然，委托人需要举证证明，其最终订立合同，主要利用的是最终选择的这一家中介人提供的服务。
