...学这门科目以下三种计算方法:NPV法(净现值法)、AC/PC法(年成本法...

发布网友发布时间：2024-07-03 23:58

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热心网友时间：2024-08-05 23:39

净现值（Net Present Value）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资方案的一种方法。该方法利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，从理论上来讲，投资方案是不可接受的，但是从实际操纵层面来说这也许会跟公司的战略性的决策有关，比如说是为了支持其他的项目，开发新的市场和产品，寻找更多的机会获得更大的利润。此外，回避税收也有可能是另外一个原因。当然净现值越大，投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。
NAV估值，即净资产价值法。　　净资产价值法，目前地产行业的主流估值方法。所谓净资产价值法，是指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值（NAV）。具体来说，开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债；投资物业的净资产值，等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。　　NAV估值法的优势在于它为企业价值设定了一个估值底线，对内地很多"地产项目公司"尤为适用。而且NAV估值考虑了预期价格的变化、开发速度和投资人回报率等因素，相对于简单的市盈率比较更加精确。但NAV估值也有明显的缺点，其度量的是企业当前有形资产的价值，而不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。NAV估值的盛行推动了地产企业对资产（土地储备）的过分崇拜。在NAV引领下，很多地产企业都参与到了这场土地储备的竞赛中来。地产企业形成了NAV"崇拜"下的新生存模式：储备土地--做大市值--融资--再储备土地。　　
NAV估值法固然有可取之处，但对于高负债的地产公司还需谨慎。高负债率蕴含着更大的风险，破产的公司基本上都是高负债公司。可以适当考虑宏观经济以及相关公司的品牌以及存货周转率。

热心网友时间：2024-08-05 23:35

财务会计指通过对企业已经完成的资金运动全面系统的核算与监督，以为外部与企业有经济利害关系的投资人、债权人和政府有关部门提供企业的财务状况与盈利能力等经济信息为主要目标而进行的经济管理活动。　　企业会计的一个分支，与管理会计同为企业会计的两大分支。因其沿用传统的会计模式，故称“传统会计”；因其侧重于满足企业外部有关方面的决策需要，以外提供财务报告，故也称“对外报告会计”。[编辑本段]职责与特点　　财务会计主要是对企业已经发生的交易或信息事项。通过确认、计量、记录和报告等程序进行加工处理，并借助于以财务报表为主要内容的财务报告形式，向企业外部的利益集团提供以财务信息为主的经济信息。这种信息是以货币作为主要计量尺度并结合文字说明来表述的，反映了企业过去的资金运动或经济活动历史。　　其特点是比较真实和可以验证。财务会计对外提供的信息反映了企业与投资者、债权人等有关方面的利益关系，受到这些信息使用者的普遍关注；他们往要以为主要依据，作出有关经济决策。以财务报告是经营者领导下的会计部门提供的，即信息的提供者与使用者是分离的。为的信赖，就需要对信息的加工、形成和传递的全过程进行严格的规范。会计原则、会计准则恙领土制度等财务会计的规范形式便应运而生。从产生历史分析，财务会计的产生历史比较悠久，自从帕乔利复式记账法产生以来，具有500多年历史发展过程。管理会计和成本会计从财务会计分离并成为一门独立的学科还是20世纪20年代以后的事情。在1952年国际会计师联合会（1FAC）年会上正式采用了“管理会计”这一专门词汇，由此现代会计分为财务会计和管理会计两大分支。根据1986年美国会计师协会下属管理会计实务委员会《管理会计公告1A》的定义：“管理会计是向管理当局提供用于企业内部计划、评价、控制以及确保企业资源的合理使用和经营责任的履行所需财务信息的确认、计量、归集、分析、编报、解释和传递的过程。”这是具有代表性而且较为权威的对管理会计的界定。　　一般认为，西方财务理论的独立是以美国著名财务学者CREEN于1897年出版的《公司财务》为标志的。西方财务以股份公司为研究对象，着眼于不断发达的资本市场，已经成为西方经济学中最耀眼的分支。金融市场的发展和企业组织的变迁对企业财务的演进更起到了重要的推动作用。从产生与发展历程分析，财会理论与学科的发展受到市场经济、现代企业制度下的委托代理理论的直接影响。但是财务会计主要受到理论经济学、信息经济学等理论的影响；管理会计与成本会计主要受到各种数学模型、管理理论、组织理论和计算机技术的影响；财务管理学与金融学、数理经济学的关系密切。　　从目前我国财会教育来说，教育部将会计学与财务管理学并列列示在管理学中的工商管理学科下，可以理解为财务管理学与会计学并列在同一学科层次。会计学是一门经济信息的计量、确认和报告的学科，会计所从事的是会计确认、计量、记录、汇总报告，它的目的是向各方利益相关者提供据以作出投资决策的信息；财务管理学是以企业价值最大化为目标，直接对企业价值运动及其所体现的财务关系所行使管理，主要涉及投资预算、资本结构、股利政策的决策管理。　　从四门课程所讨论的内容以及目标上看均有所不同。财务管理与财务会计、财务会计与管理会计的区别很明显，在此不详细讨论，本文主要讨论下面两个方面的区别。　　1，财务管理与管理会计的差异。　　财务管理与管理会计这两门课程的“交叉”、“重复”现象特别严重。从目前教学现状分析，两者的重复集中在：①资金时间价值与长期投资决策分析，②本量利分析与经营杠杆分析；③存货控制（EOQ模型）。　　在处理财务管理与管理会计的重复问题上，我们认为基本原则应该是管理会计侧重于“技术”与“方法”，财务管理侧重于决策时对技术与方法的“应用”。比如货币时间价值原理、资本预算的方法（如净现值法、内涵报酬率法）、本量利分析基本原理和存货控制模型这类知识应该列入管理会计课程中不变。在这些原理和方法基础上，财务管理学来阐述证券估价、价值分析、资本预算的具体决策、财务风险分析和存货管理的基本要求，也就是说财务管理课程主要讲授这些方法的财务上应用。　　2.管理会计与成本会计的差异。　　这两门课程的“交叉”最为严重，以至于有的西方专业教材中把它们合并在一起，统称“成本管理会计”。我国注册会计师资格考试中也是成本会计、管理会计和财务管理合并在一起，统称“财务成本管理”科目。我们的观点是成本会计的内容应该是阐述各种成本计算方法，至于成本控制与分析则由管理会计课程完成。所以，我们也就主张成本会计必须与管理会计分离。管理会计与财务会计的区别是明显的，但是财务会计、管理会计在内容、标准、功能、信息流程上应该都是以成本会计为基础，或者说，成本会计必须同时使用财务会计和管理会计的两套标准与原则，并进行适当协调。比如产品成本计算中品种法、分步法、分批法等主要为财务会计编制损益表，其结果也会制约资产负债表的结果。而变动成本法、标准成本法、定额成本法、作业成本法主要是作为管理会计的内部报表的基础。当然变动成本、标准成本、作业成本最好要与财务会计的成本数据在分离的同时，还要关注它们的衔接。在同一资料库中可以生成多种成本数据资料是成本会计的主要任务之一。　　（二）四门课程的关联性分析　　这四门学科可以认为是财务管理和会计的总和。也就是说财务会计、管理会计和成本会计都是会计的范畴；而财务管理由于在本质、对象上均不同于会计，管理会计与财务会计组成会计学的两大分支，两者分别负责对外、对内发布会计信息，同时两者也有着密切联系，因此属于第二层次。成本会计属于第三层次，它作为会计信息系统的一个子系统，记录、计量和报告有关部门成本的多项信息，这些信息既为财务会计提供资料，又为：管理会计提供资料。　　（三）关子学科发展趋势的“展望”分析　　针对会计信息披露的局限性，尤其是近年全球性的会计造假案例的出现，改进财务报告的呼声越：来越高，具体包括改革现有会计报告标准、内容、质量标准，要求：①淡化历史成本、推行公允价值；②增加对未来财务预测信息的形成与披露；增加表外披露；③可以游离公认会计原则；④首先关注会计信息的相关性，而不是会计信息的可靠性。这些主张必然导致财务会计传统特征的逐步丧失，对此我们要保持清醒的头脑。　　关于计量属性，不能脱离财务会计的本质职能，“严格地说，只有初始确认时用于计量的历史成本、现行成本、公允价值等才能称为财务会计的一项完整的计量属性。比如未来现金流量的现值，由于不能作为初始计量属性，它总是在历史成本或现行成本的基础加以应用，因此只能算一种摊配的方法。”（参见葛家澍《会计确认、计量与收入确认》2002年《会计论坛》第1辑）　　关于报告内容，的确现行财务报告的计量主要限于货币度量，对于使用者非常有用的公司人力资源、客户、核心技术等就被排除在财务报表之外。另外财务会计的确认交易、事项的前提是它们必须是已经完成、至少是已经发生的。财务会计信息披露始终以表内信息为核心，适当的表外信息是需要的，但是不能本末倒置、主次不分，分散报表使用者的注意力。　　关于财务会计确认属性是属于过去的交易、事项所带来的结果，财务会计是面向过去，而不可能面向未来。一些人提议的增加财务预测的信息和内容，如募资投向、未来公司经营风险、盈利预测的信息，投资者也是需要的，这些信息的构成原理、分析方法应该由管理会计来完成。或者说加大管理会计部分披露的对象就可以，无需再通过改进现行财务会计来重复这个工作。　　同时，有人认为，“投资者更关注企业价值的创造和增加，财务会计与财务报告无法直接计量和表现企业的价值，它们只能用盈余和现金流量两个会计信息间接地作为替代变量。”这里暂且不谈“盈余和现金流量”是“企业价值”的替代变量还是关键变量，公司价值是由未来自由现金流量和必要报酬率决定的，而规划未来自由现金流量和贴现率是公司财务管理的任务，也就是说，不要把财务管理的任务强加到财务会计上，正如，在西方CPA（注册会计师）和CFA（财务分析师）是两种执业证书一样。