独家ㅣ多地房贷持续严监管:广州排查同年申请经营贷+按揭 ,深圳按揭批...
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发布时间：2024-05-11 16:23
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时间：2024-05-31 18:23
图/图虫
作者：辛继召
编辑：李伊琳
春节假期之后，广州等地仍在继续排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，显示房地产金融严监管趋势仍在继续。
2月19日，数位银行信贷人士对《21世纪经济报道》记者表示，广州等地正在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。而在去年4月及以后，深圳等地也已排查房抵经营贷违规流入楼市的情况。
同时，深圳在春节前发文建立国内首个二手住房成交参考价格机制后，多位业内人士表示，四大行等在深圳仍未决定是否采用以政府参考价作为评估标准批贷，有业内人士表示新政下按揭贷款申请尚未提交。
而在春节前，北京、上海等一线城市监管部门也多次发文，防范经营贷流入楼市。
广州：重点严查经营贷+按揭客户
2月19日，数位银行信贷人士对《21世纪经济报道》记者表示，广州等地正在排查排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。
随着大城市房价不断走高，一些购房人在无法“凑够”首付资金的情况下，转而通过一系列灰色“操作”，通过“假流水”等申请个人消费贷款、小微企业房抵经营贷等凑够首付资金用于购房。也有的购房人先全款买房，再将房产抵押申请经营贷。但经营贷期限一般仅1-3年，面临银行随时核查和抽贷的风险。
有资金居间人士表示，其客户已在评估风险确认经营贷没有流入房市。如果银行联系借款人，务必解释清楚购房的首付款来源。若无法解释或银行不接受客户的解释，需做好提前结清房贷的准备。
去年4月及以后，深圳等地也已排查房抵经营贷违规流入楼市的情况。彼时，央行深圳中支公布，个别银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。
据《21世纪经济报道》记者了解，深圳等地监管入场穿透检查经营贷资金流向，查出一些经营贷挪用购房的情况。最终，一些将经营贷资金倒腾一、两手买房的情况受到处罚。但实际上，经营贷流入楼市极为隐秘复杂，有购房人倒腾三、四手资金以规避监管。
在春节前，北京、上海等一线城市监管部门也多次发文，防范经营贷流入楼市。
2月18日，北京房地产业协会在其公众号发文，经营贷资金违规进入楼市，通常采用的是先全款购房，然后以房子为抵押来套取贷款。因此，核查对象主要是在购房日期前后，出现过申请使用经营贷行为的购房人和其直系亲属。其他比如消费贷等资金违规进入楼市，也在核查范围内。
春节假期前，北京银保监局、央行营管部联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。
1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等。
深圳：按评估价或参考价批贷尚不确定
对于深圳，2月19日，多位业内人士对《21世纪经济报道》记者表示，深工农中建圳四大行尚未决定是否采用以政府参考价作为评估标准批贷。实际上，有业内人士表示新政下按揭贷款申请尚未提交。
今年2月8日，深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，为国内第一次发布二手房成交参考价。
业内人士表示，核心问题是银行评估价、二手住房成交参考价的关系。银行内部目前暂时未有新通知要求收紧评估价格。2月9日下午，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋解读称，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。
本日稍早前，有媒体报道称，深圳多家银行二手房贷款已依据成交参考价批额度。
深圳二手住房成交参考价格发布机制具体是，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
参考的3595个小区成交价格中，很多楼盘价格普遍大幅低于市场价。当天下午，深圳多家中介机构被相关部门召集紧急开会，要求中介挂牌价不得超过指导价格。随后，贝壳等房产中介平台上二手房挂牌价均被屏蔽，显示“暂无数据”。
除二手住房成交参考价格发布机制，深圳同时也限制了假离婚、假结婚购房。
2月19日，深圳为防范假离婚买房打补丁，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房(3年内再婚或复婚的，也适用本规定)。去年7月15日，深圳发布史上最严楼市调控政策，其中规定夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
刚刚过去的牛年春节，多地楼市成交创近年新高。
据克尔瑞调查显示，30个重点城市在春节周(2月11-17日)成交量达31.5万平方米，同比上升了133%，主要受去年新冠疫情影响基数较低缘故，与2019年同期比升幅也达34%。一线城市中北京、广州、深圳延续了春节前的高热度，春节2周累计成交量较2020年和2019年同期升幅均在45%以上，创3年来春节同期成交新高。
