深圳房产估值
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发布时间：2024-05-01 12:32
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时间：2024-11-25 14:22
华润置地
公司简介：华润集团旗下有消费、能源、城市建设、健康、产业金融、科技六大块领域，华润置地是城市建设板块下的子公司，主要负责地产相关业务。1994年，华润置地改组成立。1996年，华润置地在香港联交所上市。2002年，第一座万象城在深圳诞生。2018年，华润深圳湾综合体全面落成。2020年，华润万象生活从华润置地拆分，并在香港联交所上市。2022年，公司位列《财富》中国500强排行榜第60位。
业务板块
★2022年上半年，公司实现营业收入728.94亿元，同比下降1.15%。归母净利润106.03亿元，同比下降19.22%。
核心数据
★房地产企业的核心数据是负债和土地相关，华润属于双轮驱动，相比于纯住宅开发的企业会多一块商业运营的内容。
★融资成本:房地产企业往往需要通过融资来进行拿地，公司的融资成本为3.78%，保持在行业最低梯队。平均债务期限5.3年，净有息负债率34.6%。
★开发成本:2022年上半年，开发成本为8890元/平米，同比上升3.9%。其中土地成本为4364/平米，建安成本4006/平米，利息成本362/平米。
★土地储备:截止2022年上半年，公司总土储面积6614万平米，其中开发销售型5544万平米，投资物业型1070万平米。
★已售未结:截止2022年上半年，公司并表口径已售未结营业额为2328亿
元，其中920亿元计划于2022年内结算。
★华润置地合作品牌超过5000家，重奢品牌超过80家，会员数量约2070
万。购物中心零售额上半年达541亿元，
★具体到各个业务，其中房地产开发销售实现营收593.65亿元，经营性业务租金收入为76.04亿元，万象生活业务营收52.8亿元，其他生态圈业务约76亿元，业务间抵消约70亿元。
产品介绍
★华润置地的业务主要是房地产开发、经营性租金还有物业等。
★其中房地产开发是公司目前最大的营收来源，主要打造高端、主流和低密产品。2022上半年，公司结算收入593.65亿元，结算均价11566元/平米，同比下降2.4%。销售签约金额1210亿元，同比下降26.6%。
★经营性业务当中，营收最高的是购物中心，主要有万象城，万象汇和万象天地三个品牌，万象城旨在打造城市级购物中心，万象汇则是定位于区域购物中心，万象天地主要走潮流和开放式街区的路线。截止2022上半年，总共已开业59家，半年租金收入为62亿元，整体出租率96.4%。
★华润的写字楼共有19座，上半年租金为8.4亿元，出租率80.4%。
★酒店共有15家，业务正在逐步回暖中，上半年收入为5.7亿元。
★物业管理方面，截止2022上半年，在管面积为2.6亿平方米，同比上升92.1%，实现营收52.8亿元。
核心数据
★房地产企业的核心数据是负债和土地相关，华润属于双轮驱动，相比于纯住宅开发的企业会多一块商业运营的内容。
★融资成本:房地产企业往往需要通过融资来进行拿地，公司的融资成本为3.78%，保持在行业最低梯队。平均债务期限5.3年，净有息负债率34.6%。
★开发成本:2022年上半年，开发成本为8890元/平米，同比上升3.9%。其中土地成本为4364/平米，建安成本4006/平米，利息成本362/平米。
★土地储备:截止2022年上半年，公司总土储面积6614万平米，其中开发销售型5544万平米，投资物业型1070万平米。
★已售未结:截止2022年上半年，公司并表口径已售未结营业额为2328亿元，其中920亿元计划于2022年内结算。
★华润置地合作品牌超过5000家，重奢品牌超过80家，会员数量约2070万。购物中心零售额上半年达541亿元，同比增长7%，月均坪效2442元/平米。以深圳万象城为例，截止2021年底，估值为133.13亿元，全年租金收入为14.93亿元。
核心高管
王祥明：1963年出生，教授级高级工程师、全国劳动模范、享受**特殊津贴专家，拥有南京工业大学工业与民用建筑专业本科学历，现任华润集团董事长，华润置地非执行董事及提名委员会*。加入华润之前曾任中国建筑集团有限公司董事、总经理，中国建筑股份有限公司总裁、董事。于2019年加入华润集团，曾任华润集团董事、总经理。
李欣：1971年出生，拥有东北财经大学管理学学士学位和香港理工大学项目管理理学硕士学位，现任华润置地董事会*。于1994年加入华润集团，2001年加入华润置地，2016年任公司联席总裁，2017年起担任公司执行董事。2018年开始，担任公司总裁负责日常事务管理。2022年5月获任公司董事会*。2022年7月辞任公司总裁一职。股权与组织结构
★华润置地是华润集团的子公司，母公司持股约59.51%。CommotraCompanyLimited是华润的附属公司。
★华润置地旗下有战略管理部、运营管理部、产品管理部等18个职能部门，万象生活、香港平台公司、建设事业部、酒店事业部等9个事业部或专业公司，7个大区，大区下设28个片区/城市公司。
财务指标
★公司营收前几年稳定上升，2022销售和结算均有一定下滑。
★公司毛利率持续降低，主要是因为地价和建设成本不断提升。
★公司2022年上半年资产负债率为69.57%，房地产企业更具价值的净有息负债率为34.6%，相对比较稳健。
★公司近年来经营现金流持续下滑。
环境社会与治理
响应绿色发展
★绿色建筑:积极开展装配式建筑项目，截止2021年12月底，华润置地在全国部署装配式建筑项目196个，总面积达到3399.8万平方米。有68个项目获得绿色建筑认证。
★绿色施工:施工现场采用LED照明灯、节能灯，路灯采用太阳能电池板供电。集中收集、清运建筑垃圾，对渣土、废砂浆等进行回收利用。
★绿色运营:在办公中全面使用节能照明光源，严格监控办公区域用水情况。推行无纸化办公，搭建OA办公、视频会议系统，减少工作人员差旅。2021全年公司二氧化碳总排放79.82万吨，综合能源消耗量11.96万吨标煤，用水1580万吨。
★推动社会发展
★行业:成立“政产学研”生态联盟，与研究机构和高校合作，推动产学研用一体化。与科大讯飞合作，推进智慧城市科研成果落地。2021年，华淮置地加入了国际展览与项目协会和国际协会联盟等行业组织。
★乡村:承接15座华润希望小镇的规划建设，帮助30万余人脱贫致富。
★公益:2021年全年捐赠金额达到4598.73万元，开展志愿服务310场，参与员工3884人。
员工管理
★平等雇佣:坚持人才多元化发展，平等对待每一位与员工。截止2021年底，华润置地员工总数为49478人，女性占比35.76%。年龄在30周岁以下占比33.3%。
★员工发展:上线课程进行培训。2021年共开展专项培训300余个，覆盖42550人，总投入4158万元，人均培训时间24.7小时。
★安全健康:推进智慧工地建设，推广消防集控平台以加强安全管理。同时倡导工作生活平衡。截止2021年底，华润置地共成立文体社团171个，全年组织活动3800余场次，参与员工4.6万人次。
知识提炼
春笋:即位于深圳的中国华润大厦，因为外形缘故别名春笋。是集休闲、商业、居住于一体的商业中心。
建安成本:是建筑成本和设备安装成本的总称，主要包括建筑基础工程、主体结构、墙体、门窗、电路、给排水等等。
全口径:在统计地产项目销售额时，当公司在某个项目上只要有权益，就会把项目的销售百分之百全部记录在内，会导致重复计算。
权益口径:指多个开发商拿地的时候，按照项目的权益比重进行记录。
并表口径:即项目达到了并表的要求则记录在内，未并表的项目不记录。相比来说数字比会全口径低。
已售未结:即已签约售出但还未结算的项目。房地产结算一般会滞后两到三年，故该指标反映的是房企过去两到三年的销售情况。
坪效:指的是每平米能产生多少营业额，一般用来衡量商场的经营指标。近年来O2O模式的电商卖场会比传统卖场坪效高得多。
重奢:与轻奢相对应，即比较贵和重量级的奢侈品品牌。
低密:一般把容积率低于15的房产归为低密产品，通常指别墅、排屋和低层住宅。
绿色建筑:指在全生命周期内，节约资源、保护环境，污染较小的建筑。一般会从选址规划，节能措施，废弃物排放等方面来评估。
