香港房价为何会一直居高不下?
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发布时间：2024-05-09 06:49
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时间：2024-06-21 02:27
香港房价为何持续坚挺？揭示背后的逻辑与现实对比
香港的房价为何经年居高不下，似乎与全球其他大城市形成鲜明对比？答案并不单纯。首先，让我们看看数据对比：尽管港岛区的实际房价大约在每平米9.7万人民币，相较于北京西城、上海内环和深圳南山的平均价格，显得较为亲民，但考虑到其金融资产的相对疲软，实体资产的优势和通关效应，香港房价的稳定仍然显而易见。
截至2023年，尽管全球80-90%的大城市房价经历了不同程度的下跌，个别城市跌幅甚至超过20%，然而香港房价在这一年里下跌约4-5%，但因为港币对人民币的升值，实际换算成人民币，房价微有上涨。据统计署最新的数据，11月份的房价显示，新界相对于福田和南山更加实惠，而港岛区的房价仍保持在14.3万港币/平米，九龙区则为12.7万港币/平米。
房价的计算中，实用率、公摊率以及汇率都是重要因素。即使考虑到这些因素，香港的房价依然低于一些国际大都市。例如，以75%实用率和0.9的汇率计算，港岛区的房价折合成人民币约为9.7万/平米，新界则更低，仅为7.36万/平米。这揭示了香港资产价值被低估的现实，与欧美国家的房产税制度形成鲜明对比，那里的房产税往往高达1-3%，可能在几十年后就足以再买一套房子。
欧美年轻人买房的难度不亚于香港，高学贷负担和生活成本让他们难以独立购房。美国贷款中70%是按揭，而亚洲的房产税普遍较低，香港每年大约为千分之二，大陆则无普遍房产税。房屋成本主要包括首付和按揭，不随通胀上涨，而欧美高昂的房产税使得房价收入比看似较低，实则包含着巨大的隐性成本。
比如在美国东北部，房价看似便宜，但加上房产税，实际价值远超表面数字。以曼哈顿岛为例，房价加上税后超过26万港币/平米，远高于香港市中心。即使考虑到通胀因素，美国东北区的房产税足以购买超过两套房子的总价，而香港房价在经历了22-23年的调整后，已从高估回归到性价比更高的投资领域。
此外，香港的私人住宅价格在2022年大跌15.6%，显示出市场泡沫的破裂。与美股指数相比，港楼在过去的泡沫时期被高估，但随着利率的上升，这种泡沫逐渐消散，使得香港房产重新成为有吸引力的投资选项。历史数据显示，配置港楼在特定时期可以跑赢扣除租金收益后的美股指数。
综上所述，香港房价的坚挺并非无理，它受实体资产价值、税率差异、市场调整以及国际比较等多种因素影响。尽管房价看似高昂，但通过分析其背后的经济逻辑，我们能更好地理解其相对的合理性。然而，对于购房者而言，考虑到通胀和税负，实际负担可能比表面数字更为沉重。
