关于买卖不破租赁的17条裁判规则(最高院)
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发布时间：2024-05-15 13:53
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时间：2024-05-28 23:44
规则一：债务抵债中的租赁合同不受买卖影响。
法院明确指出，租赁合同的效力并不受债务抵债协议的约束，租赁关系的稳定性不容动摇。
规则二：租赁权与抵押权的对抗需综合考量。
租赁合同的效力并非单纯依赖占有，而是根据租赁权成立的时间、占有等因素进行判断，承租人需证明租赁权的优先性。
规则三：未登记租赁合同，撤销权受限。
对于未登记的租赁合同，承租人无法通过第三人撤销诉讼来挑战原所有权转让，买卖的执行不会因租赁而受影响。
规则四：抵押权优先，租赁权受制。
一旦抵押权成立在先，租赁权不再享有"买卖不破租赁"的保护，承租人可能面临租赁合同无法继续履行的现实。
规则五：证明租赁权，才能争取权益。
租赁权需要及时登记备案，以确保在执行过程中能够主张权利，否则可能无法要求"带租拍卖"。
规则六：执行终结后的租赁，商业利益需平衡。
即使执行程序结束，新的租赁关系成立，案外人欲介入则需有明确的法律依据，以维护租赁连续性和商业公平。
规则七：重复诉讼处理。
在"买卖不破租赁"的程序中，法院会根据租赁权的法律地位来决定是否承认，这影响着承租人对执行异议或复议的策略。
案例扩展：
- 规则十四：债务抵债不影响租赁合同效力。
- 规则十五：总公司与分公司租赁，外部适用受限。
- 规则十六：带租拍卖需考虑租赁权对抵押权的影响。
- 规则十七：优先购买权仅限赔偿，不阻挠买卖效力。
这十七条规则构成了一个完整的体系，帮助承租人理解在买卖交易中如何维护自身的租赁权益，同时也为房地产交易的各方提供了明确的行为准则。
