如何解决房产与施工单位纠纷
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发布时间：2024-04-05 04:17
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时间：2024-04-07 14:16
对于房地产开发企业而言，工程结算直接影响到工程的移交、综合验收、竣工备案，且有可能影响到开发企业如期向小业主交付商品房，进而易引发因逾期交房产生的商品房买卖合同纠纷等争议及可能承担的违约责任承担等风险。因此避免和防控工程结算纠纷是开发企业在工程建设过程中工作任务的重中之重，防控工程结算纠纷的前提是对可能引发工程结算纠纷的原因进行分析，引发工程结算纠纷的原因可能出现在贯穿合同签署及合同履行整个过程的任一细微环节，因此，可以说，工程结算是对双方签署的合同内容的深度剖析也是对于工程施工合同履约过程的梳理。具体来讲，导致工程结算阶段产生纠纷的原因也即工程结算纠纷风险点主要体现在以下几个方面：
一、签约阶段引发的工程结算纠纷。
一个完善且双方权利义务明确的建设工程施工合同是避免纠纷产生的必要前提，其中涉及和影响工程结算的主要包含以下几点：
1、因工程施工内容约定不明确引起的结算纠纷。包含两种情形：一种是由于合同双方在签署工程施工合同中对于工程施工内容未进行明确的表述而导致结算时，双方因对工程量发生争议而导致的工程结算纠纷。另一种是因为在签署合同时，具体工程施工内容尚不能完全确定，导致双方对于工程造价没有一个正确的预估，进而导致工程施工过程中，工程造价处于一种失控的状态，此种情形下，双方极易发生纠纷。
2、因工程计价方式（含价格调整范围）约定不明确引起的纠纷。建设部发文的《城市基础设施和民用房屋计价管理办法》确定了工程款三种计价方式：固定价价格、成本加酬金价、可调价格三种计价方式，不同的计价方式决定了不同的工程款结算方式。以目前市场较为广泛采用的可调价格合同为例，如双方对于工程价格的调整范围未予以明确，将可能直接触发工程结算争议。
3、变更工程部分的价款结算方式约定不明引发的纠纷。对于合同履行过程中出现的工程变更，由于工程变更具有不确定性，如双方在合同中未就变更工程部分的费用结算方式予以约定，也将直接导致双方在工程结算中，就变更工程部分的工程款结算事项陷入争执。
4、工程款索赔方式约定不明产生的纠纷。工程施工过程中，作为发包人的开发企业与工程承包商都有可能发生向对方索赔工程款的情形，如合同中未明确工程款索赔方式，就该部分款项是否及时进行索赔或是否完成一个完整的索赔程序将陷入争议进而导致双方结算时发生纠纷。此外，工程款索赔的情形与工程调整价款两者有重合之处（如：不可抗力、工程变更等），但从《建筑工程施工合同示范文本》来看，行使这两项权利的程序有所不同，相比较调价程序而言，工程款索赔在实践中一般还要求工程承包单位提供详尽的索赔报告以充分证明其索赔要求的合理性。因此对于开发企业而言，减小工程价款调整范围，更多适用索赔条款是较为有利的操作模式。
5、对于承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法的约定不明引起的纠纷。
6、对于工程款付款条件及付款方式约定不明导致产生的工程结算纠纷。
7、对于工程质量保修金的数额及返还时限约定不明导致产生的工程结算纠纷。
此外，如在签约前，对于工程承包方是否具备签约资质以及资信、履约状况等状况未明确考量，也将是引起双方工程结算争议的重要诱因。
二、履约阶段引发的结算纠纷。
施工合同的履行具有及其复杂性。工程施工合同履行的复杂性主要体现在以下三个方面[1]：一是合同的履行期限长；二是工程的技术要求较为复杂，无法通过一次验收解决全部问题，导致双方经常对是够按照约定履行完毕有不同的看法；三是在我国施工合同的履行涉及第三方，工程的竣工验收要由建设工程质量监督部门通过。这些问题的存在导致工程施工合同的履行变得复杂，也极易引起工程款纠纷。具体来讲，工程施工合同履行过程中容易导致后期工程款结算纠纷的风险点体现在：
1、合同约定应由开发企业交付的设计资料、图纸，开发企业未能按时提交或未在交接过程中留存相应的交接凭证。因开发企业未及时履行义务的原因或未能举证证明的原因而导致施工单位提出工期索赔甚至工程停窝工索赔进而引发工程结算纠纷。
2、开发企业交付施工单位的施工场地是否完成“三通一平”等事项。开发企业未及时完成工程前期准备工程，导致的工期及工程停窝工索赔；或开发企业将上述工程交由施工单位完成导致施工单位工程量增加而引起工程款纠纷。
3、对于开发企业来讲，对驻场代表授权范围空泛笼统或者过大有可能导致任意签证的发生并由此引发争议。作为工程发包方的开发企业，没有严格的签证审批程序，有可能发生不规范或者己方人员失职甚至与第三方合谋损害企业利益的签证，这样的签证必然会引发工程结算纠纷且置开发企业于不利的地位。
4、对工程签证过程中，双方变更事项及变更工程量严格审核，并及时予以回复，以避免因未及时回复被视为认可签证内容而引发纠纷。
5、因合同对于工程履行过程中调整增加或减少的工程量的结算方式，未进行约定或有约定未尽，在合同履约过程中，又未能及时补充确认结算方式而产生的争议。
6、施工过程中因存在非法转包违法分包等导致工程责任主体不明确，进而导致权责不分明而引起的纠纷。如因工程质量不合格，工期延误或者工程转分包导致实际施工人向发包人直接主张要求支付工程款等，都将为最终结算埋下纠纷的种子。
7、因工程中间或者隐蔽工程以及最终工程验收材料不全或者因开发企业未及时回复验收请求被视为验收合格而引发的争议。
8、工程施工过程中，由施工单位代垫资引发的工程结算纠纷。
三、结算阶段引发的纠纷。
1、结算资料（包括但不限于图纸、技术材料，往来函件、签证材料等）因一方不完整或者双方结算资料信息不对称导致的结算分歧。
2、双方就审价机构的委托未能达成一致意见，各自委托审价机构进行导致结算结果不一致产生的争议，或对委托的审价机构审价结果不认可而产生争议。
3、开发企业作为发包方未能及时对施工单位提交的结算材料予以回复，导致被视为开发企业认可结算结果而产生的纠纷。
以上是可能引发开发企业与施工单位在工程结算过程中发生纠纷的隐藏风险点。在当前房地产市场低迷的市场背景下，减小和避免纠纷，解决后顾之忧是增强房地产企业竞争力的有效保障，减少和避免与施工单位的结算纠纷应注意以下几点：
1、开发企业在工程发包时应当优选施工单位，严格审核施工单位的资质及履约能力，资信状况。
2、制定完善的合同体系，签定协议尽量采用规范的合同示范文本，同时对于易引发争议的问题进行明确的约定。
3、严格控制工程分包和转包。
4、对于工程变更设定严格的审查程序，严禁通过设计变更扩大建设规模，增加工程内容，提高建设标准。对必须变更的，应先做工程量和造价增减分析。
5、加强并及时对隐蔽工程和中间工程进行检查验收，完善隐蔽工程、中间工程的验收程序及手续。
6、及时解决工程施工中的索赔问题，建立完善的现场签证手续。
7、在工程施工过程中形成的材料，应当及时整理并形成完整的体系。
8、结算时，委托具有资质且较强专业水平兼具具有公信力的造价咨询机构进行结算。
此外，在工程结算过程一旦出现纠纷，较理想的是通过双方协商解决，若是协商达不成一致，可请第三方调解;若调解不成，可提请仲裁或起诉至人民法院解决。但作为开发企业而言，起诉至法院，除需投入大量的时间、财力和精力外，还将可能影响到小业主对开发企业对《商品房买卖合同》约定义务的履约信任。因此，在工程合同签约及履约过程中，及时发现、防范风险点显得尤为重要。工程结算纠纷作为工程施工过程中易发纠纷之一，优先防控纠纷发生是保持开发企业稳健发展的有效途径，也是开发企业保持强势竞争力的必要保障。
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时间：2024-04-07 14:15
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时间：2024-04-07 14:18
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